Nỗi buồn mang tên mặt bằng cho thuê giữa mua mua sắm lớn nhất năm

Dạo quanh khu vực ven Tp.HCM những ngày cuối năm 2023 nhận thấy, một số trung tâm thương mại, tỉ lệ mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống khá nhiều dù đang bước vào mùa mua sắm lớn nhất năm.

Một số trung tâm thương mại tại khu ven Tp.HCM trong tình trạng trả mặt bằng vào dịp cuối năm. Ảnh: Hạ Vy

Trong khi tại khu vực trung tâm Tp.HCM, mặt bằng bán lẻ khối đế lại có nhu cầu gia tăng.

Theo khảo sát về các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM trong quý 3/2023 của Savills Việt Nam, khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần; sức khỏe và làm đẹp và giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành. Đa số các giao dịch thuê mới tại thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B, thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về các hoạt động ăn uống, mua sắm và giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Do đó, công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, khoảng 91%. Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Theo đại diện Savills, sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường Tp.HCM. Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường, trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở trung tâm luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối.

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ ở khu ven Tp.HCM đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý 3/2023. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng.

Theo Savills Tp.HCM, một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được tập trung ở khu vực ngoại thành, nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ trong khối đế cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Tương tự, các mặt bằng nhà phố kinh doanh khu trung tâm vẫn tình trạng khó khăn. Nhiều mặt bằng bị trả từ thời điểm giữa năm 2023 đến nay vẫn không thể tìm được khách thuê.

Vào giai đoạn mua sắm từ Noel đến Tết Nguyên đán, thông thường hàng quán sẽ mở rộng kinh doanh để chớp lấy thời cơ người dân "bung tiền" mua sắm đậm dịp cuối năm. Tuy nhiên, thị trường mặt bằng cho thuê ở Tp.HCM vẫn ảm đạm khi số lượng mặt bằng để trống vẫn xuất hiện nhiều trên các tuyến đường cả trung tâm lẫn vùng ven thành phố.

Song, giá cho thuê lại không có dấu hiệu giảm. Tại một số tuyến đường trung tâm như Hai Bà Trưng, Đồng Khởi, Nguyễn Thị Minh Khai, Phan Đăng Lưu, dù mặt bằng trống nhiều nhưng để tìm được mặt bằng giảm đến 20-30% giá thuê so với đầu năm là không dễ.

Nhận định về thị trường bán lẻ trong năm 2024, đại diện Savills cho hay, thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu thị trường lớn. Thị trường cũng sẽ đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao cho phân khúc TTTM trong 3 năm tới. Trong khi đó, phân khúc nhà phố và khối đế bản lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê, và giá thuê sẽ khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung của TTTM do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án.