Nhìn lại gói hỗ trợ 30.000 tỷ cho BĐS cách đây 10 năm, chuyên gia đề xuất cần có nguồn vốn "mồi" cho thị trường hiện nay

Phát biểu tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các cơ quan chức năng tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Thị trường bất động sản đặc biệt gặp nhiều khó khăn, nhất là tháng cuối năm. Trước đó, trong quý 1 và quý 2 năm nay, thị trường còn nhiều hy vọng".

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, 10 năm trước, thị trường bất động sản phải đối mặt với những khó khăn tương tự như thời điểm hiện nay. Đó là nợ xấu gia tăng, thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch do tồn kho nhiều, cơ cấu không phù hợp với thị trường. Hiện nguồn cung hạn chế, nhất là chưa có nhà ở phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Những khó khăn của thị trường đã được nhận diện. Đó là các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về đất đai, tiền vốn, quy hoạch và thủ tục đầu tư xây dựng. Trong đó, “điểm nghẽn” về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất gây khó cho địa phương trong việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá đất.

Về nguồn vốn, dù ngân hàng đã được nới room tín dụng nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, người dân như thế nào lại là câu hỏi.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập tổ công tác nhưng ông Hà cho rằng, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… từ đó có giải pháp cụ thể.

Chẳng hạn, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Hay vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại vấn đề sẽ có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Vấn đề tiếp theo được ông Nguyễn Mạnh Hà đề cập là nguồn vốn. Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Cũng về câu chuyện nguồn vốn, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu cho rằng, số liệu mà ngân hàng nhà nước công bố cho thấy zoom tín dụng vẫn còn dư 1-1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng vấn đề doanh nghiệp tiếp cận như thế nào mới là vấn đề.

Về tổng thể Thủ tướng đã có chỉ đạo quyết liệt, các ngân hàng đã nới room nhưng việc triển khai tiếp cận được còn nhiều vấn đề. Dự báo nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản năm 2023 còn rất khó khăn.

“Dự án bất động sản “nguồn máu” lưu thông chính vẫn là tín dụng, nhưng lãi suất cao như hiện nay thì cực kỳ khó” – ông Hiệp nói.

Do đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay.