Nhận diện điểm sáng về dòng vốn giúp "rã băng" thị trường địa ốc

"Tắc" vốn 

Theo dữ liệu của DKRA Việt Nam, bất động sản đang “đói vốn” từ 3 nguồn chính: Một là dòng tiền từ bán hàng; Hai là vốn từ ngân hàng; Ba là vốn từ trái phiếu.

Đơn vị này cho biết, thị trường trong quý III/2022 đã bắt đầu ghi nhận sụt giảm mạnh so với quý II/2022 ở hầu hết các phân khúc nguồn cung giảm 32 - 66%, lượng tiêu thụ giảm 28 - 78%. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng, bởi khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Tiếp đến, chủ đầu tư, nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây.

Lãi suất ưu đãi trong năm đầu ghi nhận ở các ngân hàng quốc doanh tăng từ 0% đến 1,3% so với thời điểm đầu năm. Khối ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh ghi nhận tăng 2,5% - 3,9% trong khi nhóm ngân hàng quốc tế ghi nhận tăng 0,3 - 1,7% so với đầu năm.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2022, tăng trưởng tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 10,83%. Riêng trong 8 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân và tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 10,83%, điều này cho thấy các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu cũng bị tắc. Trong 9 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 44,1 nghìn tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 19,6% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Riêng trong quý III/2022 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị 8,091 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ trong kỳ, giảm 39,5% so với quý trước, giảm 90,9% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng đến tháng 10, theo thống kê của Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản từ nhóm chủ lực phát hành trái phiếu đã gần như vắng bóng.

Điểm sáng của dòng vốn

Tín hiệu tích cực lạc quan nhất thời điểm hiện tại chính là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/9, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021. Mặc dù vậy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng qua với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái (chỉ đạt 1,8 tỷ USD).

Đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam nhận định, cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Trong đó, các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Đây cũng là một trong những yếu tố đưa công nghiệp Việt Nam trở thành thị trường tiềm năng cho vốn đầu tư nước ngoài.

Ngoài dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, giới chuyên gia cho rằng, với sự tháo gỡ điểm nghẽn về việc đáo hạn nợ trái phiếu, cũng như sự tăng trưởng trở lại của thị trường chứng khoán sẽ góp phần bổ sung thêm vốn mới cho bất động sản.

Cùng với đề xuất kiến nghị nới rộng room tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc, cộng hưởng các gói hỗ trợ cho người mua nhà cũng được kỳ vọng là tín hiệu tích cực góp phần “phá băng” cho thị trường.