Nhà đầu tư “méo mặt” vay ngân hàng ôm đất ngộp chờ hưởng chênh lệch

Theo ghi nhận, thời gian vừa qua khi thị trường đất nền có tín hiệu hồi phục sức cầu ở một vài khu vực cũng là lúc nhà đầu tư “nhấp nhổm” muốn lướt chênh. Tìm kiếm các nền đất giá ngộp, giảm từ 300-500 triệu so với giá thị trường, không ít nhà đầu tư (bao gồm cả môi giới) đã chấp nhận “tay không bắt giặc”. Nghĩa là, nhà đầu tư vay ngân hàng với tỉ lệ cao kì vọng sẽ ra được sản phẩm giá chênh tốt khi thị trường phục hồi hoặc dự tính lướt sóng từ 3-6 tháng. Tính toán mức lợi nhuận và số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng, nhiều người cho rằng, mức hưởng chênh lệc khi giá đất tăng vẫn khá tốt, nhất là lúc mà lãi suất vay đang thấp như hiện nay.

Thế nhưng, theo tìm hiểu, không ít người “méo mặt” khi chỉ ôm đất được vài tháng là phải bán ra. Số khác dù đã xác định đầu tư 1-2 năm nhưng cũng “nóng lòng” vì số tiền vay ngân hàng lớn nhưng khó xác định được thời điểm đất bật tăng giá. Theo đó, gần đây thị trường đất nền phía Nam đã xuất hiện tình trạng, nhà đầu tư “thoát hàng giá ngộp”, nghĩa là đã mua được sản phẩm giá tốt nhưng vẫn phải bán ra với giá thấp hơn giá mua vào trong vài tháng.

Một số nhà đầu tư không đủ dòng tiền để ôm đất trong lâu dài. Trường hợp vay ngân hàng dù lãi suất thấp nhưng thu nhập không ổn định cũng khiến nhà đầu tư khó cầm cự. Chưa kể, tín hiệu thị trường đất nền khó khởi sắc trong ngắn hạn cũng là nguyên nhân khiến một số nhóm đầu tư phải ra hàng sớm hơn dự định. Mặc dù ngay từ ban đầu nhà đầu tư có tính toán đến lãi suất để trả cho khoản vay thấp hơn mức độ tăng giá đất trong tương lai nhưng mức độ tang giá cũng chỉ là phỏng đoán của nhà đầu tư; còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác của thị trường. Trong bối cảnh nhìn chung còn khó khăn, việc vay ngân hàng với tỉ lệ cao để ôm nhà đất rất dễ mang lại rủi ro cho nhà đầu tư.

Gần đây, một số môi giới kiêm nhà đầu tư đất nền cũng bắt đầu “canh me” các sản phẩm giá tốt rồi sẵn sàng vào “ôm”. Nếu lướt được sóng hưởng chênh lệch liền tay là điều tốt. Nếu không lướt được, môi giới sẽ vay ngân hàng để “xuống tiền” và chờ thêm thị trường. Theo phân tích của một chuyên gia trong ngành, không phải trường hợp ôm đất nào cũng bán ra suôn sẻ, đặc biệt là hầu hết phải đi vay ngân hàng với tỉ lệ cao thì thời gian cầm cự của nhà đầu tư chắc chắn không dài. Trong bối cảnh thị trường đất nền chỉ mới thoát giai đoạn “ngủ đông”, khó sốt nóng trở lại thì việc vay ngân hàng ôm đất kì vọng hưởng chênh lệch cao là điều không dễ.

Hiện thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư mang kì vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kì vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn.

Tuy vậy, theo vị chuyên gia này, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ cao để vào thị trường ở giai đọan này.

Dự đoán về diễn biến của phân khúc đất nền trong thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Luật Đất đai đã được thông qua gần đây, hoạt động phân lô bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.

Cụ thể, luật mới quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điều này cho thấy Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Vì thế, trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) đất nền sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định. Thế nhưng, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo đất nền, giá tăng nóng nhằm hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Việc nhà đầu tư kì vọng quá lớn vào việc bùng nổ giá đất nền cũng khó diễn ra trong giai đoạn tới.