Nhà đầu tư “đón sóng” bất thành bảng giá đất mới?

Theo ông Trần Khánh Quang, người có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản, bảng giá đất điều chỉnh lần này so với dự thảo bảng giá đất công bố trước đây đã giảm khoảng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu so với bảng giá đất trong Quyết định 02/2020, dự thảo mới vẫn tăng bình quân 5 - 7 lần.

Bên cạnh đó, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mới đây đã phần nào khiến tâm lý nhà đầu tư bị trùng xuống. 

Theo đó, tại dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM được UBND Tp.HCM duyệt, giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020. Tuy nhiên, nhiều vị trí lại giảm hơn 2 lần so với dự thảo hồi tháng 7/2024.

Cụ thể, với khu vực Q.1, những tuyến đường có giá cao nhất thành phố là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được điều chỉnh giảm xuống còn 687 triệu đồng/m2 thay cho mức 810 triệu đồng ở dự thảo trước đó. Mức giá này tăng 4,2 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng giảm 16% so với giá đề xuất cũ.

Hay, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng. Mức giá này tăng 3 - 4,5 lần so với giá đất tại Quyết định 02 nhưng thấp hơn so với dự thảo cũ 100 - 200 triệu đồng.

Tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến là nơi có giá đất mới cao nhất quận, từ 305 - 340 triệu đồng mỗi m2, giảm 20-30% so với giá đề xuất trước và tăng khoảng 5 lần so với hiện tại.

Tp.Thủ Đức là địa phương có thay đổi mạnh trong dự thảo bảng giá đất mới lần này khi giá đất hiện hành trung bình từ 5 - 8 triệu đồng/m2 thì hiện điều chỉnh lên đến 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 9 lần. Trong khi đó, giá đất trong đề xuất lần đầu lên đến 149 triệu đồng/m2, tăng 11 lần. Huyện Hóc Môn là địa phương có mức điều chỉnh giá đất cao nhất. Như trong dự thảo bảng giá đất lần đầu, mức tăng lên đến hơn 51% còn hiện nay giá tăng khoảng 30 lần.

Như vậy, bảng giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, bảng giá đất thương mại dịch vụ giữ nguyên mức thu như trước đây. Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ giữ nguyên mức thu như trước đây. Riêng bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác cho hình thức sử dụng đất đặc thù, mức thu dự kiến ban hành giảm so với mức thu hiện hành.

Dự kiến trong một vài ngày tới bảng giá đất điều chỉnh sẽ được ban hành và sẽ tác động đến nhiều đối tượng.

Ông Trần Khánh Quang cho rằng, với những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm bị ảnh hưởng ít nhưng còn các khu vực vùng ven thì mức tăng rất lớn. Như ở huyện Hóc Môn tăng đến 35 lần so với bảng giá đất của Quyết định 20/2020. Đây là vấn đề lớn đối với người dân có nhu cầu thật về nhà ở, còn đối với dân đầu tư thì đây là bước ngoặt của thị trường. Nhà đầu tư có hai lựa chọn, một là gom đất đã có sẵn thổ cư để có giá tốt nhất, hai là mua đất nông nghiệp chuyển lên thổ cư nếu thấy có lợi nhuận. Nhưng với việc đóng tiền sử dụng đất tăng cao như vậy thì lợi nhuận chắc chắn sẽ không có.

Thời gian qua, khi dự thảo bảng giá đất Tp.HCM lần 1 công bố ra thị trường hồi tháng 7/2024 đã tác động khá nhiều đến tâm lý nhà đầu tư. Dù đại diện Tp.HCM chia sẻ, việc ban hành bảng giá đất không ảnh hưởng đến việc tăng giá bất động sản, song những người sở hữu đất vẫn kì vọng những “nấc thang” về giá khi dự thảo bảng giá đất mới tăng 5-51 lần bảng giá đất hiện hành. Thời điểm này thị trường cũng xuất hiện khá nhiều nhóm đầu tư săn đất, ôm đất trước khi bảng giá đất ban hành. Đa số kì vọng về biên lợi nhuận khi giá đất ở các tuyến đường, khu vực đều tăng.

Tuy nhiên, nhìn nhận về việc ảnh hưởng của bảng giá đất đến mức độ tăng giá bất động sản, một số chuyên gia cho rằng, điều này không rõ ràng. Thậm chí bị ảnh hưởng “ngược” khi những nhà đầu tư sở hữu đất nông nghiệp lên thổ cư, chi phí gia tăng theo bảng giá đất mới, sẽ tác động đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Hiện bảng giá đất điều chỉnh được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tính thuế sử dụng đất. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, việc nhà đầu tư kì vọng quá nhiều vào việc tăng giá bất động sản hay thị trường sôi động trở lại sau khi bảng giá đất mới ban hành là quá sớm ở giai đoạn này.