Nguồn cung và giao dịch tăng, thị trường BĐS phục hồi tích cực

Nguồn cung và lượng giao dịch tăng

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung nhà ở thương mại có khoảng 1.071 dự án đang trong quá trình triển khai. Cụ thể, 960 dự án đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng 148.811 căn hộ chung cư và 249.312 căn nhà ở riêng lẻ; 73 dự án được khởi công mới, quy mô khoảng 31.967 căn, bao gồm 24.735 căn hộ chung cư và 7.232 căn nhà ở riêng lẻ, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2024; 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành mới xây dựng, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm 2024 (năm 2024 có 35 dự án).

Về dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, có 478 dự án đang triển khai, với quy mô khoảng 19.550 lô đất; Có 49 dự án được khởi công mới, đạt 94,2% so với cùng kỳ năm 2024 (52 dự án); Có 64 dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào giao dịch, tăng 70% so với cùng kỳ năm 2024 (38 dự án).

Về tình hình phát triển dự án nhà ở, khu đô thị, Bộ Xây dựng cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2025, nhiều địa phương tiếp tục đẩy mạnh phát triển và phê duyệt các dự án khu đô thị mới, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và quỹ đất phát triển kinh tế - xã hội.

Cụ thể, tại Hà Nội, các dự án Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh); Hải Phòng phát triển các khu đô thị Vinhomes tại Dương Kinh và Kiến Thụy; Đà Nẵng khởi công dự án Thuận Phước; TP HCM tập trung phát triển các khu đô thị trọng điểm Thủ Thiêm; Hưng Yên có nhiều dự án khu đô thị lớn được cấp phép mới trong năm 2025, điển hình như Khu đô thị Mỹ Hào Garden City, Tân Tiến và Văn Giang...

Đối với lượng giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng không đáng kể (khoảng 1%) so với cùng kỳ năm 2024 (425.752 giao dịch). Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch. Phân khúc nhà ở chung cư giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở phân khúc trung cấp; nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp; đất nền giao dịch chững lại, chỉ phục hồi tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Mặt bằng giá bán neo cao

Về giá một số loại hình bất động sản, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm (Quý I/2025) và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao (khoảng 150-300 triệu đồng/m2). Trong khi, tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm (Quý I/2025), nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Giá bán nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 100-200 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa... mức giá vượt 300 triệu đồng/m2. Trong khi tại TP HCM, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230-300 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m2.

Tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thành phố du lịch, giá nhà liền kề, biệt thự nhìn chung dao động khoảng 80-150 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hạ tầng. Cụ thể như tại Đà Nẵng, giá cao khu vực ven biển, trung tâm phản ánh lợi thế về vị trí và tiềm năng khai thác về du lịch...

Bộ Xây dựng đánh giá, trong 09 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách. Giao dịch tăng trong 6 tháng đầu năm, tuy nhiên sau đó chững lại tại một số khu vực do tâm lý quan sát và điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội có chuyển biến tích cực về chính sách, song quy mô triển khai còn hạn chế.

Một số địa phương đã tích cực phát triển, hình thành các khu đô thị kiểu mẫu, đồng bộ về hạ tầng và chức năng, góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị. Tiêu biểu như Hà Nội có Vinhomes Global Gate (Cổ Loa); Đà Nẵng có dự án Thuận Phước; TP HCM có dự án khu Thủ Thiêm, Bình Quới - Thanh Đa; Hưng Yên có dự án Mỹ Hào Garden City, khu đô thị phía Bắc Quốc lộ 5;..

Còn nhiều tồn tại, hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân như:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc, bất cập, đặc biệt về lĩnh vực đất đai, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư … gây khó khăn cho quá trình triển khai nhiều dự án nhà ở, bất động sản.

Thứ hai, việc tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở, quy hoạch, đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án... của các địa phương trong công tác chấp thuận chủ trương, triển khai các dự án nhà ở mới chưa đáp ứng yêu cầu xã hội, còn ít và chậm.

Thứ ba, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm, việc xác định giá đất vẫn có một số vướng mắc, hạn chế, một phần vì còn có tâm lý sợ sai, sợ chịu trách nhiệm, rủi ro pháp lý của một số bộ phận, địa phương dẫn đến giải quyết chậm, đùn đẩy, không đảm quyết định.

Thứ tư, một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

Thứ năm, nhiều địa phương chưa bám sát Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, dẫn đến thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở; chưa quan tâm thỏa đáng đến việc phát triển nhà ở thương mại có giá bình dân, nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chỉ trả của số đông người có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ sáu, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ bảy, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá bất động sản cơ bản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.

Thứ tám, còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chỉ trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

Thứ chín, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong việc bán hàng..., dẫn đến khó khăn nguồn vốn triển khai dự án.