Người trong cuộc nói về thời điểm thị trường bất động sản hồi phục

Nhiều người lo ngại thị trường BĐS hiện tại có thể “ngủ đông dài” và không khác mấy thời điểm suy thoái như 2011-2013. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, thời gian hồi phục của thị trường sẽ kéo dài hơn những dự đoán đưa ra trước đó.

Mặc dù nhiều người cho rằng, với bối cảnh BĐS hiện nay rất khó để dự đoán chính xác thời điểm phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia, BĐS hiện tại có những điểm khác rõ rệt thời điểm suy thoái 10 năm trước. Điều này mở ra hi vọng, thời gian phục hồi của thị trường BĐS sẽ nhanh hơn.

Phân tích về điều này, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho nay, nếu nhìn tổng thể bao quát bên ngoài, không so sánh chi tiết từng chỉ số cụ thể, có thể nói thị trường BĐS hiện nay (năm 2022) khá tương đồng với giai đoạn 2012. Điểm bao quát giống nhau của cả 2 giai đoạn: Kinh tế đều gặp khó khăn/suy thoái, nguồn cung BĐS giảm ở nhiều phân khúc, sức cầu thị trường giảm, mặt bằng giá bán giảm (ở một số phân khúc).

Tuy nhiên, theo ông Thắng, mức độ khó khăn của thị trường hiện nay nhẹ hơn và cơ hội hồi phục rõ nét hơn so với 2012. Cụ thể:

Về tình hình kinh tế, hiện nay tình hình kinh tế mặc dù khó khăn tuy nhiên vẫn tốt hơn khá nhiều giai đoạn 2008 – 2012, đây là giai đoạn kinh tế toàn cầu rơi với khủng hoảng suy thoái. Điều này thể hiện rõ qua các chỉ số: GDP Việt Nam năm 2012 đạt khoảng 5.03%, trong khi đó chỉ số lạm phát (CPI) lên đến 9.21% so với năm trước. Hiện nay, dự kiến GDP Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 8% so với năm trước và CPI dự kiến tăng khoảng 3.27 - 3.51% so với cùng kỳ.

Lãi suất cho vay cả 2 giai đoạn đều rất cao tuy nhiên lãi suất cho vay năm 2012 lên đến 16% - 20%/năm cao hơn rất nhiều so với hiện nay (11% - 15%/năm).

Thị trường chứng khoán hiện nay mặc dù sụt giảm nhưng quy mô lớn hơn rất nhiều so với 2012. Cụ thể Vnindex 2012 cuối năm 413.7 điểm, Vnindex thời điểm hiện tại (1,020.34 điểm) cao hơn khoảng 2.5 lần so với 2012.

Nguồn cung và sức cầu giảm, Tuy nhiên nếu phân tích cụ thể hiện nay nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (hạng C) & NOXH khan hiếm và giảm mạnh tuy nhiên sức cầu ở phân khúc này là rất lớn. Trong khi đó năm 2012 sức cầu giảm mạnh ở tất cả các phân khúc.

Bên cạnh đó quy mô, nền tảng và kinh nghiệm quản lý của doanh nghiệp BĐS hiện nay tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn 2012 trở về trước.

“Tuy nhiên, năm 2022 vấn đề trái phiếu doanh nghiệp vấn đề nhức nhối của thị trường, tính đến hiện nay tổng dự án nợ trái phiếu doanh nghiệp khoảng 896,000 tỷ đồng chiếm 16.4% GDP của cả nước, trong khi tổng dự nợ trái phiếu doanh nghiệp 2012 chỉ chiếm khoảng 4.12% GDP cả nước thời điểm đó”, ông Thắng nhấn mạnh.

Vị này cũng cho rằng, hiện tại tương đối khó đoán định thời điểm phục hồi với việc các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành BĐS còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình – thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Tuy vậy, thị trường sẽ chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp BĐS và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện thị trường mới.

Về thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền. Năm 2023 sẽ là năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

“Mặc dù vậy, kỳ vọng khả năng thị trường sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi tình hình vĩ mô nền kinh tế ổn định trở lại, hoạt động thanh kiểm các dự án, chủ đầu tư hoàn tất; vấn đề liên quan đến trái phiếu bất động sản được khắc phục, đồng thời các nút thắt pháp lý cấp phép dự án dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực”, chuyên gia DKRA Vietnam nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc thắt chặt dòng vốn vào BĐS một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, thậm chí phải tạm dừng hoạt động. Nhiều dự án không thể triển khai, những dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động… khiến cho nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm, dẫn đến hệ luỵ là giá nhà đất tăng, vượt mức thu nhập của những người có nhu cầu thực.

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Mặc dù chưa tự tin năm 2023 thị trường BĐS sẽ phục hồi nhưng những tín hiệu khả quan được các chuyên gia chỉ ra, có thể là nền tảng để trợ sức thêm cho kì vọng phục hồi BĐS.

Một số chuyên gia cho rằng, quý 1/2023 khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng từ quý 2/2023 trở đi, thị trường BĐS dự báo sẽ tốt hơn.

Nguyên nhân vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Thị trường cnxg dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định. Thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định... Tuy nhiên, năm 2023 khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, giúp thị trường ổn định hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Cùng với đó, thị trường hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.

Theo hầu hết các chuyên gia, ở quý đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường BĐS sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại.