Người mua nhà chờ giá giảm sâu, chuyên gia nói thẳng: “Khó!”

Người mua chờ giảm giá sâu

Nếu như cách đây 1 năm, người mua nhà liên tục lo ngại giá sẽ lại tăng và sẵn sàng chốt giao dịch nhanh nếu phù hợp thì nay nhiều người lại có xu hướng chờ đợi giá giảm thêm. Điều này khiến không ít chủ nhà phải hạ giá từ 10 - 20% để bán gấp.

Cuối năm ngoái, căn hộ chung cư cũ rộng 72m2 tại Mỹ Đình (Hà Nội) của chị Thanh Hà từng là một "món hàng hot". Thời điểm ấy, mức giá 6,8 tỷ đồng đưa ra thu hút sự quan tâm của rất nhiều khách hỏi mua. Đứng trước làn sóng săn lùng ráo riết của người mua, tâm lý tiếc rẻ nảy sinh, chị Hà quyết định giữ lại nhịp bán, ôm ấp một kỳ vọng giá sẽ sớm vượt mốc 7 tỷ đồng.

Thế nhưng, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, sức nóng của chung cư Hà Nội bỗng nhiên hạ nhiệt, thanh khoản sụt giảm. Cách đây một tháng, do cần tiền để xử lý công việc đã buộc chị Hà phải “xuống nước”. Không còn những cuộc gọi dồn dập, không còn cảnh khách tranh nhau ngã giá, chị đành ngậm ngùi chào bán ở mức 6 tỷ đồng, giảm 800 triệu đồng so với thời điểm cuối năm ngoái.

"Năm ngoái, cả khu này mỏi mắt mới tìm được một căn rao bán, khách hỏi mua tấp nập. Giờ thì tình cảnh đảo ngược hoàn toàn. Hàng bán ra nhiều hơn, nhưng người mua lại thong dong lạ thường. Họ không còn vội vàng xuống tiền mà kiên nhẫn chờ đợi những nhịp giảm sâu hơn", chị Hà nói.

Sự chần chừ mà chị Hà cảm nhận được chính là bức chân dung chân của những người đi mua nhà lúc này, điển hình như câu chuyện của anh Quang Hải (Hà Đông, Hà Nội).

Cầm trong tay tài chính khoảng 5 tỷ đồng, anh Hải đã dành ròng rã 3 tháng trời để lùng sục hàng chục căn chung cư 2 phòng ngủ tại khu vực Từ Liêm, Hà Đông. Tuy nhiên, thay vì vội vã chốt đơn vì sợ bỏ lỡ, anh Hải quyết định tạm dừng kế hoạch mua nhà ngay.

Trong suốt hành trình đi xem nhà, anh nhận ra một tín hiệu rõ ràng, các chủ nhà đang âm thầm hạ giá chào bán từ 10 - 15% so với trước đây. "Lãi suất đang có xu hướng rục rịch tăng, trong khi thanh khoản chung lại chậm. Tôi cho rằng mặt bằng giá sẽ còn phải hạ thấp nữa", anh Hải phân tích.

Khảo sát cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội có xu hướng giảm. Cụ thể, khu vực Linh Đàm đã hạ từ 5% đến 15% so với cuối năm ngoái. Đơn cử, tại chung cư HUD3 Linh Đàm, giá các căn hộ góc từng được chào bán trên 90-95 triệu đồng/m2 vào năm ngoái, nay giao dịch phổ biến quanh 80 triệu đồng/m2.

Giá rao bán căn hộ HH Linh Đàm có xu hướng giảm mạnh kể từ đầu năm 2026 (Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Tại tổ hợp HH Linh Đàm, so với cuối năm ngoái, giá cũng giảm từ 45-55 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 38-48 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá hạ nhiệt, cùng với việc nhiều chủ nhà sẵn sàng thương lượng, đang tạo cơ hội tốt hơn cho người mua ở thực.

Chung cư Nam Đô Complex có giá chuyển nhượng phổ biến ở mức 72-82 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tầng và chất lượng nội thất. Các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 78-88m2 được rao bán từ 6,1-6,8 tỷ đồng, trong khi căn 3 phòng ngủ diện tích 93-132m2 có giá 7,2-9,5 tỷ đồng.

Giá nhà khó giảm do chi phí

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng, thị trường nhà ở trong quý II/2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung mới trong ngắn hạn chững lại do tâm lý người mua thận trọng hơn. Hoạt động giao dịch tại nội đô chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở các khu vực đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân ổn định.

Lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16%/năm, làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng nguyên nhân việc giá nhà khó giảm sâu là bởi chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng gia tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.