Người mua bất động sản đổi "khẩu vị": Không còn tin lời hứa, xuống tiền dựa trên năng lực thực của chủ đầu tư

Người mua không còn xuống tiền vì "giấc mơ tương lai"

Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra sáng 26/6 do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức, bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, người mua nhà hiện nay đã thông minh hơn, thận trọng hơn và chủ động hơn rất nhiều trong việc tiếp cận thông tin trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Theo bà, sự thay đổi này không chỉ xuất phát từ việc thông tin trên thị trường ngày càng minh bạch hơn mà còn đến từ chính những trải nghiệm của người mua sau một chu kỳ phát triển nhiều biến động của bất động sản. Đồng thời, việc quan sát các thị trường phát triển trong khu vực cũng góp phần định hình tư duy đầu tư mới của khách hàng.

"Từ những trải nghiệm đó, người mua đã hình thành một bộ tiêu chí khá rõ ràng khi lựa chọn dự án và chủ đầu tư", bà Hương nhận định.

Yếu tố đầu tiên được khách hàng quan tâm là tính minh bạch về pháp lý. Nếu như trước đây nhiều người sẵn sàng chấp nhận rủi ro để đổi lấy kỳ vọng tăng giá thì hiện nay, pháp lý hoàn chỉnh gần như trở thành điều kiện tiên quyết.

Tiếp theo là quy hoạch và hạ tầng phải được triển khai đồng bộ. Người mua không còn dễ dàng tin vào những lời giới thiệu về tiềm năng trong tương lai mà muốn nhìn thấy những công trình đang được triển khai, tiến độ rõ ràng và các số liệu có thể kiểm chứng.

Theo bà Hương, đây là sự thay đổi rất đáng chú ý bởi thị trường đã chuyển từ "mua kỳ vọng" sang "mua giá trị thực".

Một điểm khác biệt lớn của người mua hiện nay, theo bà Hương là họ dành nhiều sự quan tâm hơn đến sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.

"Nếu như trước đây khách hàng còn khá mơ hồ về năng lực tài chính của doanh nghiệp thì hiện nay họ nắm rất rõ thông tin này", bà nói.

Điều này phản ánh việc người mua không chỉ đánh giá khả năng triển khai dự án đúng tiến độ mà còn quan tâm đến tính bền vững của tài sản trong nhiều năm sau khi bàn giao.

Theo bà, để một dự án duy trì thanh khoản tốt và tiếp tục gia tăng giá trị trong dài hạn, yếu tố quan trọng không chỉ nằm ở vị trí hay thời điểm mở bán mà còn phụ thuộc vào năng lực thực thi của chủ đầu tư và khả năng vận hành sau bán hàng.

Thực tế trên thị trường cho thấy vẫn có nhiều dự án đã bàn giao từ 8-10 năm trước nhưng giao dịch thứ cấp vẫn diễn ra sôi động, giá trị bất động sản tiếp tục tăng. Điều này phản ánh chất lượng quản lý vận hành cũng như định hướng phát triển dài hạn của chủ đầu tư.

Theo bà Hương, từ quy hoạch tổng thể, hệ thống tiện ích, thiết kế mặt bằng cho tới từng chi tiết nhỏ trong quá trình phát triển dự án đều góp phần duy trì giá trị tài sản theo thời gian.

"Hiện nay, thị trường không còn là câu chuyện của những lời hứa hay việc chủ đầu tư tự nói về mình, mà quan trọng là khách hàng nói gì về chủ đầu tư đó", bà nhấn mạnh.

Bà cũng cho rằng các đơn vị phân phối hiện có nhiều lợi thế trong việc đánh giá chất lượng chủ đầu tư bởi họ có điều kiện tiếp cận và so sánh nhiều dự án khác nhau. Qua quá trình làm việc, các đơn vị này có thể nhận diện cách chủ đầu tư đối xử với khách hàng, phương thức triển khai dự án cũng như tầm nhìn phát triển của dự án và khu vực.

Theo bà Hương, trong bối cảnh hiện nay, bên cạnh pháp lý và năng lực tài chính, triết lý phát triển lấy khách hàng làm trung tâm mới là yếu tố tạo nên sự khác biệt và quyết định khả năng gia tăng giá trị của một dự án trong tương lai.

Hạ tầng sẽ quyết định dòng tiền giai đoạn tới

Ở góc nhìn thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nửa cuối năm 2026 mở ra nhiều cơ hội khi nguồn cung đang tăng lên đáng kể.

Theo ông, nhiều dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, trong khi hàng loạt đại đô thị mới tiếp tục được các doanh nghiệp lớn triển khai. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với thách thức.

"Điều quan trọng nhất là lựa chọn đúng sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư, nhu cầu sử dụng cũng như năng lực tài chính của mỗi người", ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng lớn, nhà đầu tư cần trả lời rõ ba câu hỏi trước khi xuống tiền: mua để ở hay đầu tư; sản phẩm có phù hợp với dòng tiền hay không; và khu vực đó có thực sự sở hữu động lực tăng trưởng trong tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng trong giai đoạn tới, những địa phương hưởng lợi từ đầu tư công, mở rộng hạ tầng và phát triển các cực tăng trưởng mới sẽ là tâm điểm của thị trường.

Lấy ví dụ tại TP.HCM, ông cho rằng hàng loạt dự án đầu tư công đang được thúc đẩy sẽ tạo ra những thay đổi lớn về khả năng kết nối giữa các khu vực.

Do đó, người mua không chỉ quan sát bản thân dự án mà còn cần theo dõi tiến độ thực hiện của các công trình giao thông, đánh giá khả năng hoàn thành và tác động thực tế đến khu vực trong những năm tới.

Bên cạnh hạ tầng, ông cũng cho rằng cần đánh giá liệu dự án có đủ điều kiện hình thành một đại đô thị đúng định hướng phát triển, có khả năng tạo ra môi trường sống chất lượng, năng động và thu hút dân cư hay không.

Theo ông, đây mới là nền tảng tạo ra giá trị lâu dài thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá ngắn hạn. 

Theo dự báo của TS. Nguyễn Văn Đính, từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Dù vậy, ông cho rằng không phải mọi cơ hội đều phù hợp với tất cả nhà đầu tư.

Việc xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư sẽ quyết định hiệu quả trong dài hạn.

Đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, ông khuyến nghị nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Đồng thời, trong bối cảnh khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn, trách nhiệm của các đơn vị môi giới cũng lớn hơn trước rất nhiều. Nếu tư vấn sai hoặc không tuân thủ quy định pháp luật, các đơn vị này sẽ phải chịu trách nhiệm rõ ràng hơn trong quá trình hoạt động.