Nghịch lý: Giàu lên từ bất động sản, sở hữu 12.000 căn hộ, triệu phú Mỹ khẳng định mua nhà không phải khoản đầu tư thông minh

Ông Grant Cardone - triệu phú tự thân nổi tiếng ở Mỹ hiện là giám đốc điều hành quỹ đầu tư Cardone Capital với danh mục đầu tư trị giá 5 tỷ USD. Đồng thời, ông là tác giả của cuốn sách nổi tiếng "The 10X Rule" và là chuyên gia tư vấn cho nhiều công ty nằm trong danh sách Fortune 500. Hiện nay, ông có nguồn thu nhập từ 18 công ty do chính ông thành lập, và 12.000 căn hộ cho thuê cũng tạo ra nguồn thu nhập thụ động đáng kể.

Theo trang tin Fool, Cardone thừa nhận mình làm giàu từ bất động sản. Song ông lại khẳng định với nhiều người mua nhà không phải là khoản đầu tư thông minh, đặc biệt khi lạm phát tăng và giá nhà vẫn ở mức cao. Tại sao lại như vậy?

1. Nhiều chi phí liên quan 

Khi sở hữu một ngôi nhà, bạn không chỉ phải chi trả khoản tiền trả trước, khoản vay hàng tháng mà còn có hàng loạt các chi phí khác phải chịu khi sở hữu tài sản đó.

Hãy tưởng tượng bạn mua một ngôi nhà với giá 100.000 USD, đặt cọc 5.000 USD và bán nó với giá 200.000 USD sau 10 năm. Thoạt nhìn có vẻ như bạn vừa biến 5.000 USD thành 200.000 USD nhưng đừng quên tính cả chi phí phát sinh khi sở hữu được căn nhà đó.

Các chi phí đó gồm lãi suất 6%/năm trong vòng 10 năm là 60.000 USD; thuế nhà đất 2%/năm trong vòng 10 năm là 20.000 USD và phí bất động sản 6% là 6.000 USD. Tổng chi phí phát sinh trước bảo trì lên đến 86.000 USD.

Như vậy số tiền thực tế bạn kiếm được chỉ còn 14.000 USD tương đương 14% so với khoản đầu tư 100.000 USD.

Có nghĩa là trong 10 năm, bạn đầu tư đi 100.000 USD với mức lợi nhuận 1,4%/năm chưa bao gồm các chi phí sửa chữa. Một nguyên tắc chung cần ghi nhớ là bạn sẽ dành khoảng 1% giá mua căn nhà của mình để bảo trì mỗi năm. 

Song khoản chi này có có thể tăng cao trong thời điểm lạm phát như hiện nay. Nên nếu chi không cẩn thận, bạn còn có thể bị lỗ chứ không phải lãi 1,4%/năm. Do đó, vị triệu phú này khuyên không nên vay tiền để mua nhà với kỳ vọng sẽ sinh lời. Thay vào đó, bạn chỉ nên mua khi đủ tiền.

2. Bất động sản nhà ở khó sinh ra tiền 

Đầu tư bất động sản thực sự mang lại cho bạn thu nhập thụ động hàng tháng sau khi trừ tất cả khoản lãi vay, thuế bất động sản và chi phí bảo trì. Nghĩa là ngoại trừ việc kinh doanh trên bất động sản, một căn nhà bình thường hầu như sẽ không mang lại nguồn thu nhập nào khác. Bạn trả tiền để sống trong khi chờ đợi nó sinh ra lợi nhuận.

Ở thời điểm kinh tế khó khăn, giá bất động sản cho thuê sẽ cao hơn. Cardone cho biết: "Với bất động sản cho thuê, tôi chỉ cần tìm một người có nhu cầu kiếm lời, mà điều đó không khó để thực hiện." Do đó, bạn chỉ nên mua bất động sản khi tìm thấy một sản phẩm đang được bán với giá dưới giá trị của nó và chắc chắn nó sẽ sinh lời. Hơn hết, bạn cũng đang có đủ khả năng thanh toán bằng tiền mặt.

3. Bất động sản cho thuê là lựa chọn tốt 

Giải thích cho việc nên mua bất động sản cho thuê để đầu tư, ông Cardone đã đưa ra một tình huống cụ thể.

Ở Mỹ, thu nhập từ việc cho thuê nhà được coi là một khoản hoàn vốn chứ không phải thu nhập, vậy nên người cho thuê không cần phải nộp thuế. Các loại chi phí bảo trì, thuế bất động sản cũng được khấu trừ nếu đây là nhà cho thuê.

Chính vì vậy, nếu bạn sở hữu một bất động sản nhà ở và muốn bán nó đi, bạn sẽ cần phải nộp cả thuế bất động sản và thuế cho tiền lãi bán nhà. Thường thì chính phủ chỉ miễn thuế cho 250.000 USD đầu tiên, số tiền vượt quá sẽ tính vào thuế thu nhập.

Nhưng nếu chuyển từ nhà ở sang bất động cho thuê bạn sẽ không cần phải nộp thuế. Hơn nữa, trong đầu tư thương mại, không có một giới hạn cụ thể nào cho mức giá niêm yết của một căn nhà khi bán đi, chính vì vậy, bán một bất động sản cho thuê cũng sẽ có lợi hơn bất động sản nhà ở.

Theo triệu phú Grant Cardone, đừng vội mua nhà trừ khi bạn có đủ khả năng và chủ động về tài chính. Nhà là nơi có thể mang lại sự ổn định cho bạn, thế nhưng nếu mục tiêu của bạn là tạo ra sự giàu có thì vẫn còn rất nhiều lựa chọn khác, chẳng hạn như đầu tư vào thị trường chứng khoán hoặc bất động sản thương mại.

Cardone cho biết: "Tôi cũng không tin rằng sở hữu một ngôi nhà nên được coi là giấc mơ Mỹ mà đơn giản, nó chỉ là một nơi để sống và luôn có các chi phí kèm theo".

Theo Fool