Ngân hàng không có căn cứ nào để cho vay đặt cọc mua bất động sản

Thời gian qua, việc ngân hàng có nên cho vay để đặt cọc giao dịch bất động sản hay không đã trở thành chủ đề nóng được giới đầu tư địa ốc quan tâm theo dõi.

Về việc đặt cọc trong giao kết hợp đồng kinh tế nói chung và mua bán bất động sản nói riêng, mới đây, chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết hiện đã được quy định khá cụ thể.

Cụ thể, theo ông Hùng, đặc cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015, như vậy đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Mục đích nói chung của đặt cọc là đảm bảo thực hiện cam kết. Khoản đặt cọc sẽ mất nếu cam kết không được thực hiện.

Theo ông Hùng, câu hỏi đặt ra là khi người mua đặt cọc để đảm bảo không trốn tránh nghĩa vụ mua hàng hóa, vậy người bán có cần phải đặt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ?

Trả lời cho câu hỏi trên, ông Hùng cho rằng, theo quy định của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

“Và như vậy, để bình đẳng trong giao kết thì cả 2 bên đều phải đặt cọc để thực hiện cam kết, nếu bên nào vi phạm thì đương nhiên khoản đặt cọc đó được trả cho người thực hiện cam kết”, ông Hùng nhận định.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Hùng, trong thực tế cũng đặt ra câu hỏi đặt cọc ở đâu? Ở tổ chức cá nhân trung gian nào hay tại ngân hàng phục vụ bên mua hoặc bên bán? Và dù ở đặt cọc ở đâu thì hai bên đều không được sử dụng khoản tiền đó cho đến khi hoàn tất giao kết (nếu không có thỏa thuận khác).

“Trường hợp bên đặt cọc chấp nhận cho bên bán được sử dụng tiền đặt cọc và không phải đặt cọc đối ứng thì theo thỏa thuận. Song thỏa thuận đó chỉ được thực hiện khi người đặt cọc dùng tiền của mình để thực hiện, còn sử dụng tiền vay ngân hàng thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và quy định nội bộ của tổ chức tín dụng cho vay. Mà qui định tại Luật Các tổ chức tín dụng và thông tư hướng dẫn thì mọi khoản vay (kể cả vay thế chấp bằng sổ tiết kiệm), khách hàng cũng phải có phương án vay vốn, xuất trình hợp đồng mua hàng hóa, kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ…”, ông Hùng phân tích.

Do đó, theo ông Hùng cho rằng việc khách hàng đề nghị ngân hàng vay vốn chỉ để đặt cọc, để cam kết mua hàng cần trả lời được một số câu hỏi như phương án vay vốn được xây dựng như thế nào? Hiệu quả ra sao? Ngân hàng căn cứ vào quy định nào cho vay đặt cọc nếu không có phương án tổng thể về việc mua nhà trong đó có nội dung đặt cọc?.

“Bàn đến chuyện chỉ cho vay đặt cọc riêng lẻ thì ngân hàng không có căn cứ để cho vay?. Trường hợp khách hàng xây dựng phương án mua hàng hóa, trong đó có nội dung đặt cọc để vay vốn thì cũng phải cam kết có tối thiểu 20-30% vốn tự có”, ông Hùng đặt vấn đề.

Từ lập luận trên, ông Hùng cho rằng nếu muốn đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết thì không cần phải vay vốn ngân hàng vì bản thân người vay đã phải có tối thiểu 20% -30% vốn tự có.

“Tôi không thể hình dung nổi tại sao lại phải vay ngân hàng tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết, mà đó không phải là hợp đồng mua bán?. Trường hợp ngân hàng, căn cứ vào hợp đồng mua bán, trong đó có thỏa thuận đặt cọc để cho vay cả tiền đặt cọc (nếu có), sẽ đối diện với rủi ro có thể xảy ra nếu khoản tiền cho vay để đặt cọc để cho người bán sử dụng. Vì vậy, khi cho vay sẽ thỏa thuận với khách hàng khoản tiền đó cần phải lưu ký tại ngân hàng cho đến khi thực hiện nghĩa vụ”, ông Hùng nhận định.

Với kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành Ngân hàng, ông Hùng cho rằng không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc mua bán bất động sản.

“Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán nhưng không dược sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn”, ông Hùng khuyến nghị.