Ngân hàng hạ giá hàng chục tỷ đồng bất động sản nhưng… vẫn ế

Bất động sản hạ giá tiền tỷ nhưng vẫn ế

Mới đây, Agribank chi nhánh Tràng An tiếp tục thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là hai ngôi biệt thự tại KĐT Ciputra thuộc sở hữu của ông Chu Văn An (sinh năm 1975). Hai căn biệt thự này có diện tích lần lượt là 607m2 và 184m2. Đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay của và Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Dung Phát, Công ty TNHH Thương mại Thành An và Công ty TNHH Đầu tư thương mại XNK quốc tế Minh Ngọc.

Trong lần rao bán này, Agribank hạ giá khoảng 29 tỷ đồng đối với hai căn biệt thự so với  giá khởi điểm được thông báo cho phiên đấu giá vào tháng 8. Cụ thể, căn biệt thự thứ nhất hiện giá khởi điểm còn 184,5 tỷ đồng, giảm tới gần 20 tỷ đồng. Giá khởi điểm của căn biệt thự thứ hai là 83,5 tỷ đồng. Mức giá này cũng giảm 9 tỷ đồng.

Trước đó, Agribank chi nhánh Đống Đa cũng từng rao bán gần 10 lần tài sản thế chấp của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền. Tài sản này là hàng nghìn m2 đất tại thuộc dự án khu đô thị và bến du thuyền ở Nha Trang bao gồm: 690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36, tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại. Tất cả đều là những tài sản hình thành trong tương lai. Giá khởi điểm cũng giảm tới 200 tỷ so với lần rao vào hồi tháng 9/2023.

Ngân hàng Sacombank mới đây cũng thông báo rao bán nhiều bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court. Dự án này có địa chỉ tại 256-258 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, TP.HCM.

So với lần rao đầu, giá khởi điểm của 10 căn penthouse và 9 căn hộ giữ trung tâm TP.HCM giảm cao nhất hơn 2 tỷ đồng.

Ngân hàng BIDV chi nhánh Bình Tân từng thông báo rao bán nhiều lô đất tại Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu và TP.HCM với mức giá từ vài tỷ đồng. BIDV cho biết, có 2 lô đất tại TP.HCM đã được rao bán trước đó 11 lần nhưng vẫn chưa có người mua.

Vì sao bất động sản giảm giá sâu nhưng vẫn khó bán?

Trong thời gian vừa qua, các ngân hàng dồn dập rao bán bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, những lô đất lớn,... Không ít bất động sản dù đã hạ giá mạnh nhưng vấn ế. 

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, sự khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua khiến việc thanh khoản tài sản thế chấp của ngân hàng càng gặp khó khăn. Diễn biến này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới khi vị chuyên gia này thừa nhận, chưa nhìn thấy tín hiệu tươi sáng của thị trường địa ốc từ nay đến cuối năm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Để xử lý các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhưng, tình trạng ế xảy ra và kéo giải. 

Lý giải điều này, VARs cho rằng, do thị trường bất động sản những năm trước phát triển nóng, giá bất động sản tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Ngoài ra, việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

VARs cũng kỳ vọng thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường.

Ở góc độ là nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, các bất động sản phát mãi chậm bán do tâm lý người dân e ngại tính pháp lý tranh chấp giữa chủ sở hữu bất động sản với các bên có liên quan. Trong khi đó, thị trường đang trầm lắng cũng là lý do khiến việc thanh khoản của tài sản thế chấp khó khăn hơn.