Nên áp dụng quyền sở hữu chung cư theo thời hạn với dự án đất công

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị nên giữ nguyên quy định hiện hành, không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới.

Trường hợp “sở hữu có thời hạn” thì chỉ nên áp dụng đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư). Với phương án này, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo Chủ tịch HoREA cho biết, HoREA đã nghiên cứu rất kỹ các đề xuất của Bộ Xây dựng trên cơ sở so sánh, đối chiếu với các quy định của Hiến pháp và pháp luật liên quan, tình hình thực tiễn của nước ta cũng như kinh nghiệm một số nước, điển hình như Singapore. Trên cơ sở đó, HoREA đã có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, trong đó đề xuất lựa chọn phương án 2.

Nguyên nhân được ông Châu đưa ra là do, nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân và thông thường chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế.

Ngoài ra, sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà ở 2014 cũng như yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Theo HoREA, nhà nước cần sớm thực hiện đấu giá, đấu thầu các khu đất công, để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tương tự như cách làm của Singapore...

Trước đó, Bộ Tư pháp cũng đưa ra ý kiến cho rằng, đề xuất chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn là “cơ bản” đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, theo người đứng đầu HoREA, việc đưa ra cụm từ “cơ bản” có thể vẫn có độ “vênh” nên cần phải được xem xét thật kỹ lưỡng.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng Châu cũng dẫn ra một số trường hợp có thể áp dụng theo phương án 1 trên như trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán cho khách hàng thì khách hàng được công nhận quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Ngoài ra, theo người đứng đầu HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), theo hướng: Quy định đất xây dựng khu chung cư là đất ở ổn định lâu dài hoặc đất ở có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước đó, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra hàng loạt những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình.

Cụ thể, tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện, bởi sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu) và sẽ “đẻ” thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội; Không nên vì vướng mắc trong nhiều năm qua mà “chữa cháy” bằng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến nghịch lý quyền sở hữu nhà chung cư bị lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả tình huống đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài.

Hay nếu quy định về niên hạn sở hữu có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao,...