Áp lực khi chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc
Năm 2021, chị H.N (một nhà đầu tư tay ngang đến từ TP.HCM) mua căn biệt thự biển tại dự án nghỉ dưỡng Bình Thuận vào năm 2021. Giá căn biệt thự lên tới 14 tỷ, trong đó có 4 tỷ tiền mặt, và 10 tỷ vay ngân hàng. Theo chính sách bán hàng, phía ngân hàng hỗ trợ lãi suất ưu đãi trong vòng 2 năm. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc, chị H.N bắt đầu phải trả lãi ngân hàng. Với mức lãi suất thả nổi trung bình 12%/năm, chị H.N nhẩm tính, mỗi tháng phải trả ngân hàng tiền lãi lên tới 120 triệu đồng/tháng.
Chị H.N đang tính toán đến phương án đẩy hàng đi và chấp nhận cắt lỗ nếu như trong trường hợp không thể gồng gốc lãi. “Phương án cắt lỗ chắc sẽ xảy ra bởi hiện tại, tôi cũng đang gặp khó khăn về kinh doanh. Thực tế trước khi mua, tôi tính phương án, tận dụng cơ hội từ chính sách ân hạn nợ gốc của doanh nghiệp trong vòng 2 năm, đến sát thời điểm kết thúc chính sách, sẽ đẩy hàng ăn chênh. Nhưng thời điểm này, thị trường trầm lắng nên kỳ vọng lãi không thể, chưa kể thậm chí cắt lỗ cũng khó thanh khoản”, chị N. chia sẻ.
Cũng tương tự chị H.N, chị L.A (đến từ Hà Nội) cũng xuống tiền vào một căn nhà phố dự án. Tổng tiền mặt mà chị nộp là 1,5 tỷ đồng trong khi đó số tiền vay ngân hàng 3,7 tỷ đồng. Theo hợp đồng, dự án sẽ bàn giao vào tháng 9/2023, điều này cũng đồng nghĩa, vợ chồng chị bắt đầu phải nộp tiền lãi ngân hàng cho khoản vay 3,7 tỷ đồng. Nếu phải tự thanh toán tiền lãi, mỗi tháng chị phải trả mức tương đương mức 37 triệu đồng/tháng.
“Nghĩ đến khoản nợ ngân hàng và mức tiền lãi, tôi đau đầu vì không biết giải quyết thế nào. Tôi đã rao bán từ tháng 10/2022, ngay cả cắt lỗ nhưng không ai mua. Nếu bỏ thì tiếc số tiền 1,5 tỷ đồng. Nếu trả nợ ngân hàng, với khoản vay tận 3,7 tỷ đồng, sợ vợ chồng tôi khó “trụ” trong thời gian dài”, chị L.A nói thêm.
Chị L.A chia sẻ thêm: “Trước khi mua căn nhà phố, môi giới tư vấn cho chúng tôi rằng, rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản dự án là bởi họ tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc. Ví dụ như bỏ tiền ra mua căn shophouse tại dự án với giá 5 tỷ đồng, 2 năm sau, giá chắc chắn sẽ tăng. Khi đó, nhà đầu tư đã có thể bán chênh mà số vốn bỏ ra chỉ khoảng hơn 1 tỷ đồng. Nhưng không ai đoán trước thị trường lại trầm lắng như hiện tại. Đến cắt lỗ cũng còn khó bán, thậm chí có một số người bạn mà tôi biết, phải bỏ tiền nộp ban đầu”.
Làn sóng cắt lỗ sẽ lan rộng khi chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc
Nhóm những nhà đầu tư vào sản phẩm thấp tầng, mua phải giá cao. Họ còn đầu tư bằng tiền vay, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đứng trước chính sách kết thúc ân hạn nợ gốc từ phía ngân hàng. Đây đang là nhóm chịu nhiều áp lực nhất, khả năng phải bán phá giá, bán lỗ.
Theo ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group nhận định, 2023 sẽ là năm khó khăn của các nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc từ các chủ đầu tư kết thúc. Với mức lãi suất thả nổi, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn. Ông Long dự đoán về làn sóng cắt lỗ từ nhóm những nhà đầu tư này. Điều này có thể tác động một phần đến thị trường chung.
Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam nhận định, khi lãi suất tăng cao, các khoản vay mua nhà đến hạn phải trả đang gây áp lực đáng kể lên cả phía nhà đầu tư lẫn các ngân hàng, khi nguy cơ nợ xấu tăng vọt và tính thanh khoản của thị trường bất động sản sụt giảm.
Vị này đưa ra khuyến nghị rằng, các nhà đầu tư hãy nhìn vào chỉ số lãi suất để đưa ra quyết định. Nếu lãi suất tăng mạnh, nhà đầu tư nên cắt lỗ ngay bởi giá bất động sản sẽ giảm. Ông Hùng lý giải, khi lãi suất tăng, chi phí cơ hội của việc đầu tư bất động sản sẽ tăng lên. Nhu cầu mua bất động sản trên thị trường thông thường sẽ giảm khi lãi suất tăng lên. Khi nhu cầu giảm, giá sẽ giảm.
Bên cạnh đó, lãi suất tăng một phần tác động đến nguồn cung, khi các khoản vay mua nhà dần trở nên quá tải với nhà đầu tư. Việc bán ra ồ ạt để cắt lỗ khiến nguồn cung đột ngột tăng lên, khiến giá bất động sản sụt giảm.
