Một phân khúc bất động sản cả năm “im ắng” bỗng “trỗi dậy” vào cuối năm với lượng tiêu thụ bất ngờ tăng 2-3 lần

Trong báo cáo thị trường quý 4/2024 của DKRA Group mới đây chỉ ra, phân khúc nhà phố biệt thự Tp.HCM và lân cận ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo đó, nguồn cung sơ cấp và nguồn cung mới ghi nhận mức tăng lần lượt là 24% và 2,3 lần so với năm 2023.

Sức cầu chung của thị trường có nhiều cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ sơ cấp ghi nhận mức tăng gấp 2,3 lần so với năm trước. Bình Dương dẫn dắt thị trường mới khi chiếm khoảng 40,2% tỷ trọng nguồn cung và 50,2% lượng tiêu thụ, lần lượt gấp 2 lần và 3 lần so với năm 2023. Trong đó, Tp.Thủ Dầu Một chiếm khoảng 72% tỷ trọng nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới của khu vực.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023, tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách bán hàng như cam kết thuê lại, miễn phí quản lý, tặng gói nội thất, chiết khấu thanh toán nhanh,... được các chủ ầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Ở thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá tăng trung bình khoảng 6% so với đầu năm, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực, lượng giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm các dự án đã bàn giao nhà/giấy chủ quyền, đa dạng tiện ích nội khu, thuận tiện trong việc liên kết vùng/ khu vực trung tâm.

Báo cáo mới nhất của CBRE cũng cho thấy, tại Tp.HCM sau năm 2023 hạn hẹp nguồn cung mở bán mới, nguồn cung nhà phố, biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước. Trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà phố, biệt thự của Tp.HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10%-20% so với giai đoạn 2016-2022. Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu Quý 3.

Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10-50 căn/đợt mở bán. Với nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đạt gần 80% trên số căn mở bán. Giá bán sơ cấp của nhà phố/biệt thự tại Tp.HCM đạt 310 triệu đồng/m2 đất tính đến quý 4/2024, tăng 13% theo năm nhưng đã giảm 1% so với thời điểm quý 2/2024 có nguồn cung mới giá cao đến 680-900 triệu đồng/m2 đất từ các dự án tại khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng..Nguồn cung mới năm 2025 của Tp.HCM dự kiến đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn.

Cùng nhận định, đại diện Avison Young cho hay, trong quý 4 năm 2024, thị trường bất động sản liền thổ tại Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng đã có dấu hiệu phục hồi, nhờ vào các chính sách hỗ trợ của chính phủ, phát triển cơ sở hạ tầng và sự thay đổi trong điều kiện thị trường. Tại Tp.HCM, TP.Thủ Đức trở thành tâm điểm với giá sơ cấp dao động từ 4.000 đến 10.000 USD/m2 và tỷ lệ hấp thụ vượt 80%, nhờ vào việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu vực phía Đông.

Thị trường bất động sản liền thổ tại Tp.HCM ghi nhận dấu hiệu phục hồi, được thúc đẩy bởi các chính sách bán hàng, hỗ trợ người mua hiệu quả và các biện pháp cân bằng thị trường từ phía chính phủ. Trong đó, Tp.Thủ Đức trở thành tâm điểm tại khu vực này bởi các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra sôi nổi. Tại đây, mức giá sơ cấp có thể dao động từ 4.000 đến 10.000 USD/m2, với tỷ lệ hấp thụ trung bình ấn tượng trên 80%. Việc hoàn thiện hạ tầng tại khu vực phía đông phần lớn góp phần vào sự tăng trưởng này, phản ánh nhu cầu lớn cả về hình thức đầu tư và để ở.

Theo đơn vị này, trong quý 4 năm 2024, nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM tiếp tục tập trung vào các khu vực vùng ven và phụ cận. Trong đó, các dự án với nguồn cung sơ cấp hiện hữu như Vạn Phúc City (Đại Phúc) với tổng cộng hơn 1.000 sản phẩm biệt thự và nhà liền kề. Tại khu vực Bình Chánh, dự án The Meadow (Gamuda Land) đã ghi nhận mức hấp thụ vượt 80%, tiếp tục khẳng định sức hút mạnh mẽ của dự án. Nhờ hiệu suất tích cực của các sản phẩm hiện hữu, các chủ đầu tư dự kiến sẽ bổ sung thêm nguồn cung mới và mở rộng thị trường vào năm 2025.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cho các dự án dự kiến cũng sẽ góp phần làm gia tăng nguồn cung mới. Sự phát triển nhanh chóng trong cơ sở hạ tầng tổng thể của Tp.HCM như tuyến Metro số 1, sự mở rộng các tuyến đường trọng điểm, và các vành đai kết nối vùng ven đang cải thiện tính kết nối và đáp ứng nhu cầu di chuyển ngày càng tăng. Điều này giúp người dân dễ dàng tiếp cận các khu vực mới, thúc đẩy nhu cầu sinh sống và làm tăng tính thanh khoản cũng như giá trị tài sản trong khu vực.

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy, mức giá trung bình của các dự án nhà liền thổ tại Tp.HCM trong quý 4 năm 2024 dao động từ 7.000–9.000 USD/m2, với tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 65–70%. Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng 3–5%, nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng và chiến lược bán hàng linh hoạt của các chủ đầu tư. Ngược lại, thị trường thứ cấp kém sôi động hơn, với lượng giao dịch thấp.