Một nhà phát triển BĐS bất ngờ có lãi sau 3 năm thua lỗ: Quốc gia giàu nhất châu Á đã thoát khỏi khủng hoảng nhà ở?

Nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Country Garden vừa ghi nhận lợi nhuận trở lại sau 3 năm thua lỗ, đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý trong bối cảnh toàn ngành vẫn đang vật lộn với khủng hoảng. Tuy nhiên, đằng sau con số tích cực là một thực tế kém lạc quan: sự phục hồi vẫn chưa thực sự đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Theo báo cáo công bố mới nhất, Country Garden đạt lợi nhuận ròng 3,3 tỷ nhân dân tệ (khoảng 480 triệu USD) trong năm 2025, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ lên tới 32,8 tỷ nhân dân tệ của năm trước. Dù vậy, doanh thu lại giảm sâu tới 39%, chỉ còn khoảng 154,9 tỷ nhân dân tệ - cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn yếu.

Điểm đáng chú ý là phần lớn lợi nhuận đến từ yếu tố kỹ thuật kế toán, khi doanh nghiệp chuyển đổi một phần nợ thành vốn chủ sở hữu - một phương thức phổ biến trong quá trình tái cấu trúc. Nói cách khác, đây không phải là dòng tiền thực từ hoạt động bán hàng hay phát triển dự án.

Nếu loại bỏ yếu tố này, Country Garden vẫn đang chịu áp lực nặng nề từ sự suy giảm chung của thị trường bất động sản Trung Quốc. Công ty cho biết hoạt động kinh doanh tiếp tục bị ảnh hưởng bởi cạnh tranh gay gắt, nhu cầu yếu và việc phải trích lập thêm dự phòng cho nhiều dự án và tài sản.

Country Garden từng nổi bật với chiến lược phát triển nhanh tại các thành phố cấp thấp và vùng ven - nơi nhu cầu nhà ở từng bùng nổ trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ. Trong nhiều năm, doanh nghiệp này liên tục dẫn đầu về doanh số bán nhà theo hợp đồng, trở thành biểu tượng của thời kỳ tăng trưởng nóng của thị trường địa ốc Trung Quốc.

Từng là “ông lớn” dẫn đầu về doanh số bán nhà, song Country Garden lại bắt đầu lao dốc từ năm 2022, sau khi Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiểm soát đòn bẩy tài chính trong ngành. Chính sách này đã châm ngòi cho một chu kỳ suy thoái sâu rộng, khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng thanh khoản.

Trong một diễn biến tích cực, tòa án Hong Kong (Trung Quốc) gần đây đã bác đơn yêu cầu thanh lý đối với Country Garden, mở đường cho tập đoàn tiếp tục triển khai kế hoạch tái cấu trúc hơn 14 tỷ USD nợ nước ngoài - một bước đi then chốt để tránh nguy cơ sụp đổ.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: liệu việc “thoát lỗ” lần này có phải là dấu hiệu phục hồi thực sự, hay chỉ là một khoảng lặng tạm thời trong quá trình tái cơ cấu đầy khó khăn? Trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có tín hiệu bật lại rõ ràng, Country Garden, cũng như nhiều doanh nghiệp cùng ngành, có thể sẽ còn phải trải qua một chặng đường dài trước khi lấy lại được đà tăng trưởng như trước đây.

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc, bắt đầu từ năm 2021, được xem là một trong những cú sốc lớn nhất đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Bắc Kinh nhằm siết chặt đòn bẩy tài chính, buộc các doanh nghiệp địa ốc phải giảm nợ trong bối cảnh thị trường đã tăng trưởng nóng suốt nhiều năm.

Hệ quả là hàng loạt “ông lớn” như Evergrande hay Country Garden rơi vào khủng hoảng thanh khoản, không thể trả nợ đúng hạn. Evergrande từng trở thành biểu tượng của cuộc khủng hoảng khi vỡ nợ với tổng nghĩa vụ hơn 300 tỷ USD, kéo theo hiệu ứng domino trên toàn ngành.

Theo SCMP, thị trường bất động sản, vốn chiếm tới 25–30% GDP Trung Quốc nếu tính cả các ngành liên quan, đã suy giảm mạnh, với doanh số bán nhà và giá nhà liên tục đi xuống. Nhiều dự án bị đình trệ, người mua nhà mất niềm tin, thậm chí xuất hiện làn sóng tẩy chay trả nợ thế chấp tại một số địa phương.

Khủng hoảng lan sang hệ thống tài chính, gây áp lực lên các ngân hàng và chính quyền địa phương - những bên phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ đất đai. Dù Bắc Kinh đã tung ra nhiều biện pháp hỗ trợ như nới lỏng tín dụng, giảm lãi suất và thúc đẩy hoàn thiện dự án dở dang, nhưng theo The Wall Street Journal, niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi rõ rệt.

Theo: Nikkei Asia, SCMP