Loạn danh xưng "chung cư cao cấp"

Nội dung chính

• -Nhiều dự án được quảng cáo là chung cư cao cấp, giá cao nhưng chất lượng, tiện ích không tương xứng.
•  Bộ Xây dựng đã có Thông tư hướng dẫn phân loại chung cư theo các tiêu chí về quy hoạch, hạ tầng, tiện ích… từ năm 2016 nhưng các chuyên gia cho rằng tiêu chí này không còn phù hợp.
• Các đơn vị nghiên cứu thị trường đang phân loại phân khúc chung cư chủ yếu theo giá bán, nhưng các tiêu chí phân loại chưa nhất quán.

“Ma trận” chung cư cao cấp

Trên một số website bán hàng, dự án BID Residences (Văn Khê, Hà Đông) đang được quảng cáo là chung cư cao cấp. Dự án này được BID Group hồi sinh sau nhiều năm chủ đầu tư cũ “đắp chiếu”. Dự án cách trung tâm Hà Nội khoảng 25 km, giá bán hiện tại khoảng 30-32 triệu đồng/m2. 

Tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), Việt Đức Complex do CTCP Đầu tư Sông Đà – Việt Đức làm chủ đầu tư cũng từng được các đơn vị bán hàng quảng cáo là dự án căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, sau khoảng 4 năm từ ngày nhận bàn giao nhà, cư dân tại dự án này vẫn chưa nhận được sổ hồng do chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, công năng một số tầng trong tòa nhà. Là một “chung cư cao cấp”, người dân tại dự án này đã nhiều lần phải căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư xử lý vi phạm để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Tại dự án Hinode City (đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), người dân phải chi khoảng 60 triệu đồng để sở hữu 1m2 căn hộ được quảng cáo là cao cấp. Dù vậy, nhiều hộ dân liên tục phải đi căng băng rôn để đòi cả đường đi bởi lối đường Minh Khai bị quây kín, người dân buộc phải di chuyển qua một con phố nhỏ hẹp rồi mới ra được đường lớn. Theo chia sẻ của nhiều cư dân, hơn 3 năm từ ngày nhận bàn giao, họ vẫn chưa được đáp ứng những tiện ích mà chủ đầu tư đã hứa hẹn khi hợp đồng giao nhà được ký.

“Chúng tôi kỳ vọng với một dự án có giá bán cao thuộc nhóm đầu trong khu vực, tiện ích, chất lượng dự án, chất lượng dịch vụ và tiện ích phải cao cấp tương ứng. Chúng tôi giờ đây mất niềm tin vào khái niệm chung cư cao cấp” - Chị Hoàng Lan, một cư dân dự án cho biết

Cũng tại quận Hai Bà Trưng, chung cư Hòa Bình Green City do công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư, được quảng bá là chung cư cao cấp với chất lượng 6 sao nhưng sau gần 7 năm từ ngày nhận nhà, người dân tại đây vẫn chưa được giao sổ đỏ. 

Chưa có bộ tiêu chí phân loại nhà ở

Từ năm 2016,  Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn phân loại nhà chung cư theo các thứ hạng A, B, C. Chung cư hạng A, hạng B, hạng C phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu khác nhau, gồm yêu cầu về quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành....Tuy nhiên, các tiêu chuẩn được đánh giá là không còn sát với diễn biến thị trường hiện tại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư theo quy định của Thông tư năm 2016. Ngoài ra, nội dung phân hạng của Thông tư hiện nay chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng nhưng chưa có quy chuẩn xác định, phân hạng căn hộ hình thành trong tương lai.

Không chỉ chủ đầu tư hay Ban quản trị nhà chung cư, Bộ Xây dựng, các đơn vị nghiên cứu thị trường hiện cũng không phân loại chung cư theo Thông tư 2016, mỗi bên đưa ra những bộ tiêu chí khác nhau để phân loại chung cư.

Ngay cả Bộ Xây dựng cũng không phân loại chung cư theo văn bản mà bộ này ban hành. Trong báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng định nghĩa căn hộ bình dân là có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2), căn hộ trung cấp có giá khoảng từ 25 triệu/m2 đến 50 triệu/m2, căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2. Tiêu chí này giống với tiêu chí Hội Môi giới Bất động sản (VARs) đang sử dụng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, Hội này hiện chỉ sử dụng giá bán của căn hộ để làm tiêu chí phân loại chung cư. 

“Tiêu chí về giá này, chúng tôi sử đã dụng từ giai đoạn 2015, 2016 đến nay, cũng đã không còn phù hợp với thị trường hiện tại khi giá chung cư tăng cao đột ngột”, ông Đính nói.

Tương tự, Batdongsan.com.vn cho biết đơn vị dùng giá bán để phân loại chung cư, tuy nhiên mức giá sẽ khác nhau tùy từng thị trường. Chẳng hạn ở Hà Nội, chung cư bình dân là chung cư mà giá bán sơ cấp ở mức dưới 30 triệu đồng/m2; chung cư bình dân giá 30-50 triệu đồng/m2 và chung cư cao cấp trên 50 triệu đồng/m2. Còn ở TP.HCM, căn hộ bình dân giá dưới 35 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp từ 35-55 triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp vượt 55 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, CBRE lại đưa ra những mức giá cao hơn để phân loại chung cư. Theo đơn vị này, chung cư được chia làm 5 bậc: bình dân, trung cấp, cao cấp, hạng sang và siêu sang. Chung cư bình dân có giá sơ cấp dưới 1.000 USD/m2 (dưới 24 triệu đồng/m2), chung cư trung cấp có giá sơ cấp từ 1.000 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 (23-47 triệu đồng/m2), chung cư cao cấp có giá sơ cấp từ 2.000 USD/m2 đến 4.000 USD/m2 (47-90 triệu đồng/m2), chung cư hạng sang giá sơ cấp từ 4.000 USD/m2 đến 12.000 USD/m2 (90-280 triệu đồng/m2), chung cư hạng siêu sang giá trên 12.000 USD/m2 (trên 280 triệu đồng/m2).

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết sự lộn xộn trong việc phân loại, xếp hạng nhà chung cư tạo nên những dự án tự phong cao cấp, bát nháo và lộn xộn. 

“Chúng tôi đang nghiên cứu để ban hành một bộ tiêu chuẩn, một bộ công cụ để đánh giá, chấm điểm các dự án nhà ở, không chỉ riêng chung cư nhằm chấm dứt tình trạng chủ đầu tư, đơn vị bán hàng tự phong cao cấp hay hạng sang. Bộ tiêu chuẩn dự kiến có các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng, thiết kế, chất lượng dịch vụ, mật độ…Các dự án cũng sẽ được phân loại thành dự án xanh, dự án thông minh…”, ông Đính nói.