Lộ diện phân khúc “khuấy động” thị trường bất động sản Tp.HCM dịp cận Tết, mức giá từng khu vực gây bất ngờ

Căn hộ cao cấp giữ “phong độ” dịp cận Tết

Tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp tập trung chủ yếu tại khu Đông Tp.HCM. Khu Nam rất ít sản phẩm mới bung thị trường. Sự chênh lệch về mức giá bán giữa các khu vực cũng tạo nên thế cạnh tranh sôi nổi dịp cận Tết. 

Chẳng hạn, ngày 14/12 tới đây, tại khu Nam Tp.HCM, Phú Long sẽ giới thiệu dự án Essensia Sky (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ). Dự án gây chú ý bởi có mức giá từ 68-79 triệu đồng/m2, đang thấp hơn mặt bằng giá căn hộ cao cấp khu Đông Tp.HCM khá nhiều. Đây cũng là một trong số ít dự án cao cấp tại Tp.HCM đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý, có tỉ lệ hấp thụ tốt. 

Trong khi tại khu Đông Tp.HCM, nguồn cung chủ yếu ở ngưỡng giá từ 120 đến 300 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án như Eaton Park, Masteri Grand View, The Pusk Residence… dù giá cao nhưng khả năng hấp thụ tích cực, tỉ lệ giữ chỗ/ráp căn đạt 80-90%. Điều này cho thấy, nhu cầu đang dồn về nguồn cung sơ cấp trong bối cảnh khan dự án mới. Việc một số dự án cao cấp giữ "phong độ" và "khuấy động" sức cầu dịp cận Tết thể hiện đà đi lên của thị trường bất động sản Tp.HCM sau thời gian khủng hoảng.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, trong đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư.

Điều đó chứng tỏ, loại hình bất động sản này vẫn thu hút được sự quan tâm của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư trung, dài hạn. Đáng chú ý, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tăng mạnh trong quý cuối cùng của năm 2024 thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sẽ bắt đầu từ năm 2025. 

Việc một số dự án căn hộ cao cấp Tp.HCM "chào sân" và có thanh khoản tích cực còn đến từ yếu tố "thông" pháp lý - yếu tố rất khó khăn để đạt được của các dự án bất động sản Tp.HCM  suốt thời gian qua. Theo đó, dự án có pháp lý chuẩn chỉn cộng với chủ đầu tư uy tín kèm chính sách bán hàng hấp dẫn vẫn ghi nhận sự quan tâm tích cực. Dù nguồn cung ít ỏi song nhờ có lượt quan tâm tốt đã thúc đẩy bức tranh thị trường căn hộ Tp.HCM cận Tết thêm phần sôi nổi.

Theo dữ liệu mới đây của Batdongsan.com, yếu tố pháp lý đứng top đầu trong quyết định lựa chọn mua bất động sản của người tiêu dùng, chiếm 59%. Tiếp đến là các yếu tố không gian xanh và môi trường (56%); cơ sở hạ tầng và mức độ kết nối (54%); dịch vụ tiện ích (53%)...để thấy, sự lựa chọn của người mua ngày càng kỹ càng. Dự án nào đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của người mua sẽ có lợi thế trong bối cảnh hiện nay.

Giá nhà ở rất khó giảm trong thời gian tới

Nhiều ý kiến cho rằng giá nhà ở vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Ở phân khúc cao cấp, việc mức giá bị đẩy lên cao trong năm 2025 có thể diễn ra khi quỹ đất Tp.HCM khan hiếm, dự án đủ pháp lý ra thị trường ngày càng hạn hẹp.

Bàn về nguyên nhân khiến giá nhà ở liên tục tăng cao,  ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, phân tích:

Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó, quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba, là ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. Chính vì vậy,  giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới. 

Gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện tâm lý "tranh thủ xuống tiền" của người mua trước khi mặt bằng giá có thể tăng thêm "một nấc" vào năm sau. Việc người mua tận dụng cơ hội giá chưa biến động cùng chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư đã khiến thị trường thêm phần nhộn nhịp vào thời điểm cuối năm 2024.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, đà tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư trong thời gian tới sẽ theo xu hướng ổn định hơn. Dòng tiền của người mua dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Ngoài ra, thị trường hiện nay không phù hợp cho “đầu tư lướt sóng” mà hướng tới đầu tư lâu dài. Trong đó những dự án đầy đủ pháp lý và được đầu tư đồng bộ về dịch vụ, tiện ích (all - in - one) sẽ là xu hướng lựa chọn tất yếu của người mua trong thời gian tới.