Lãnh đạo VARS IRE: Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của dòng tiền dài hạn và sự chuyên nghiệp

Trao đổi với Markettimes, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng; "Để phân khúc này bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường cần tháo gỡ đồng thời các nút thắt về pháp lý, niềm tin nhà đầu tư và mô hình vận hành".

MarketTimes: Từ góc độ nhà nghiên cứu và người theo dõi thị trường lâu năm, ông đánh giá thế nào về sức hấp dẫn của bất động sản nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện nay?

TS. Trần Xuân Lượng: Dưới góc nhìn của một nhà nghiên cứu lâu năm tôi vẫn đánh giá rất cao tiềm năng dài hạn của bất động sản du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Việt Nam sở hữu lợi thế hiếm có với đường bờ biển dài, nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng cùng nền văn hóa đa dạng, giàu bản sắc. Đây là những yếu tố tạo nên sức hút bền vững đối với ngành du lịch và là nền tảng cho sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng.

Giai đoạn 2016 - 2020 từng là thời kỳ phát triển mạnh nhất của phân khúc này. Dù thị trường hiện nay đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhưng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng và sở hữu ngôi nhà thứ hai (second-home) vẫn luôn tồn tại và sẽ tiếp tục gia tăng cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế.

MarketTimes: Theo ông, đâu là nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng với bất động sản nghỉ dưỡng dù ngành du lịch đang phục hồi mạnh?

TS. Trần Xuân Lượng: Sự lệch pha giữa đà phục hồi của ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng xuất phát từ ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất là những hệ lụy kéo dài sau đại dịch Covid-19 và các vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất đối với một số loại hình sản phẩm mới.

Thứ hai là cuộc khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư sau những biến cố trên thị trường, đặc biệt là các trường hợp đổ vỡ cam kết lợi nhuận tại một số dự án condotel. Điều này khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn rất nhiều khi tiếp cận phân khúc nghỉ dưỡng.

Thứ ba là bài toán vận hành. Hiện nay nhiều chủ đầu tư trong nước vẫn phụ thuộc lớn vào các đơn vị quản lý quốc tế như Accor hay À La Carte. Điều này khiến chi phí vận hành tăng cao, từ đó làm giảm biên lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp.

Khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư sau những biến cố trên thị trường, đặc biệt là các trường hợp đổ vỡ cam kết lợi nhuận tại một số dự án condotel khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn rất nhiều khi tiếp cận phân khúc nghỉ dưỡng..

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

MarketTimes: Nếu lựa chọn một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư cần quan tâm đến những tiêu chí nào?

TS. Trần Xuân Lượng: Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy và nhìn nhận đúng bản chất của bất động sản nghỉ dưỡng.

Đây là loại hình bất động sản dòng tiền, không phải bất động sản lãi vốn đơn thuần. Giá trị của tài sản phụ thuộc vào khả năng khai thác và tạo dòng tiền trong suốt quá trình vận hành.

Do đó, có ba yếu tố đặc biệt quan trọng.

Một là năng lực của nhà phát triển dự án và đơn vị khai thác. Đây phải là những đơn vị có kinh nghiệm, chuyên môn và tiềm lực tài chính đủ mạnh.

Hai là tính minh bạch về pháp lý. Hồ sơ pháp lý phải rõ ràng, quyền lợi của nhà đầu tư được đảm bảo.

Ba là vị trí và khả năng tạo dòng tiền. Dự án cần nằm trong khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi, nguồn khách ổn định và công suất khai thác cao.

MarketTimes: Theo ông, đâu sẽ là những địa phương dẫn dắt đà phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới?

TS. Trần Xuân Lượng: Đà phục hồi sẽ đến từ những địa phương sở hữu đồng thời hai lợi thế lớn là tài nguyên du lịch nổi bật và hạ tầng giao thông đã hoàn thiện.

Các tỉnh, thành ven biển miền Trung và miền Nam tiếp tục là những ứng cử viên sáng giá nhờ sở hữu các bãi biển đẹp, hệ sinh thái du lịch đa dạng và khả năng thu hút khách quốc tế.

Bên cạnh đó, Đà Lạt và khu vực Lâm Đồng cũng có nhiều dư địa phát triển nhờ khí hậu ôn hòa quanh năm và nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng.

Theo tôi, động lực tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn tới sẽ đến từ sự trở lại của dòng khách quốc tế có mức chi tiêu cao và các chính sách tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ, thay vì các hoạt động đầu cơ hay lướt sóng như trước đây.

MarketTimes: Theo ông, bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang ở giai đoạn phục hồi ngắn hạn hay đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới?

TS. Trần Xuân Lượng: Theo tôi, thị trường hiện chưa đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Để làm được điều đó, bất động sản nghỉ dưỡng cần một bước chuyển mình mang tính đột phá cả về chính sách lẫn cấu trúc sản phẩm.

Hiện nay, condotel vẫn là loại hình chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự "rã đông", trước hết cần giải quyết dứt điểm các nút thắt tồn tại nhiều năm qua.

Thứ nhất, Nhà nước cần đóng vai trò trọng tài trong việc xử lý các xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng, đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ cho loại hình condotel.

Thứ hai, cần nghiên cứu những mô hình quản lý nguồn cung mới nhằm nâng cao hiệu quả khai thác và vận hành. Tôi cho rằng có thể xem xét thành lập một mô hình tương tự "Ngân hàng Condotel" hoặc Quỹ ủy thác tài sản chuyên biệt, dưới sự phối hợp quản lý của các cơ quan chức năng và ngành du lịch.

Khi các nút thắt về pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung được quản lý tập trung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới có đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới bền vững.

Bản chất của condotel là sản phẩm sở hữu phân tán. Mỗi nhà đầu tư cá nhân thường chỉ sở hữu một hoặc hai căn nên gần như không thể tự khai thác hiệu quả. Vì vậy, cần có một tổ chức trung gian đứng ra tập hợp nguồn cung, sau đó cho các tập đoàn quản lý khách sạn chuyên nghiệp thuê lại để vận hành đồng bộ. Đây có thể là chìa khóa giúp condotel tạo ra dòng tiền thực và phát triển bền vững hơn trong tương lai.

MarketTimes: Nếu phải đưa ra một lời khuyên cho nhà đầu tư đang cân nhắc xuống tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng, ông sẽ lưu ý điều gì đầu tiên?

TS. Trần Xuân Lượng: Điều quan trọng nhất là phải thay đổi tư duy đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của dòng tiền dài hạn và tính chuyên nghiệp.

Đây tuyệt đối không phải là đất nền để mua rồi để đó chờ sốt đất. Hiệu quả của suất đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào việc dự án đó có được đưa vào vận hành, khai thác du lịch một cách hiệu quả hay không.

Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của dòng tiền dài hạn và tính chuyên nghiệp.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, thay vì nhìn vào những con số cam kết lợi nhuận "trên giấy" hấp dẫn của chủ đầu tư, hãy nhìn vào uy tín của nhà phát triển và năng lực thực tế của đơn vị sẽ quản lý, vận hành tài sản của bạn sau này. Hãy chọn những người "có nghề" để gửi gắm dòng vốn.

MarketTimes: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!