Hết thời lướt sóng, bất động sản nghỉ dưỡng vào guồng phát triển bền vững

Năm 2026 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, trong bối cảnh ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ và cấu trúc thị trường đang tái định hình theo hướng chuyên nghiệp, bền vững hơn.

Cần chuẩn hoá quy trình vận hành

Theo báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố, thị trường khách sạn Việt Nam đang đứng trước một “điểm uốn” quan trọng. Trong khi lượng khách du lịch tăng trưởng ấn tượng, nguồn cung khách sạn mới lại chậm lại rõ rệt so với giai đoạn trước. Điều này mở ra cơ hội cho các dự án hiện hữu có vị trí tốt nhưng chưa được khai thác tối đa giá trị.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Cấp cao Savills Hotels, Khu vực Đông Nam Á nhận định xu hướng nổi bật của giai đoạn tới không còn là mở rộng số lượng phòng, mà là nâng cấp tài sản để gia tăng năng lực cạnh tranh. Việt Nam có nhiều dự án sở hữu vị trí thuận lợi song hiệu quả vận hành chưa được tối ưu.

Số liệu từ Savills Hotels cho thấy hơn 68% nguồn cung hiện nay do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng. Theo ông Gasparotti, nếu được cải tạo, chuẩn hóa quy trình vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quốc tế để tận dụng mạng lưới phân phối, hiệu quả hoạt động của nhiều dự án có thể cải thiện đáng kể.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo. Những chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị, chuẩn hóa vận hành và gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến sẽ là lực lượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, không theo kịp yêu cầu ngày càng cao của thị trường sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời cuộc chơi. Theo các chuyên gia, sự sàng lọc này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn, với vai trò ngày càng lớn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Eras Land cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển sang giai đoạn phát triển theo hướng “ăn chắc mặc bền”, chắc về pháp lý và bền vững trong vận hành. Nếu trước đây thị trường vận hành theo logic “mua - bán - chênh lệch giá”, thì nay giá trị tạo ra trong quá trình khai thác mới là yếu tố quyết định.

Theo bà Hương, phân khúc này sẽ bước vào chu kỳ mới, trong đó tiêu chuẩn sản phẩm và năng lực vận hành được đặt ngang hàng với vị trí. Nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào cam kết thuê lại hay lợi nhuận cố định, mà quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền thực tế, công suất khai thác và năng lực quản lý của chủ đầu tư. Sự thay đổi này trở nên rõ nét sau giai đoạn suy giảm, khi nhiều nhà đầu tư cá nhân chịu tổn thất từ các sản phẩm mang tính đầu cơ cao.

Kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ khó quay lại

Từ góc độ vĩ mô, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định dù còn khó khăn, phân khúc nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá nhờ các “lực đẩy” quan trọng. Trước hết là sự phục hồi của ngành du lịch – lĩnh vực có quan hệ cộng sinh với bất động sản nghỉ dưỡng. Khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và trải nghiệm gia tăng, kéo theo sức cầu cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông đang tạo động lực đáng kể. Hệ thống cao tốc Bắc – Nam, các tuyến kết nối ven biển, sân bay mới và việc nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn thời gian di chuyển tới các điểm đến. Nhiều địa phương mới nổi, còn dư địa phát triển và có quỹ đất lớn, cảnh quan nguyên sơ, chính sách thu hút đầu tư rõ ràng đang trở thành “vùng trũng” hút dòng tiền trung và dài hạn.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng phân tích từ năm 2026, thị trường sẽ thay đổi mạnh về cấu trúc nhà đầu tư. Nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ khó quay lại. Thay vào đó, thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định gắn với khai thác thực. Vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo gia tăng, góp phần nâng cao chất lượng và tính bền vững của sản phẩm.

Ở góc nhìn môi giới, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng nhiều yếu tố tích cực đang hỗ trợ quá trình phục hồi như kinh tế tăng trưởng, lượng khách du lịch – đặc biệt khách quốc tế – gia tăng, cùng với việc Chính phủ thúc đẩy mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn vào năm 2030. Các vướng mắc pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng cũng đang từng bước được tháo gỡ.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng hiện thận trọng hơn khi tìm kiếm thông tin và lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có giá bán hợp lý, sản phẩm sở hữu lâu dài và nằm tại khu vực có du lịch phục hồi rõ nét.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia thống nhất rằng giai đoạn 2026–2030 bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiềm năng lớn, nhưng không còn dư địa cho tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo hướng “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định. Sự phục hồi có thể diễn ra theo dạng tích lũy, nhưng khi bứt phá sẽ thuộc về những dự án được đầu tư bài bản, vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.