Làn sóng cắt lỗ bán nhà có lan rộng khi hết ân hạn lãi suất cho vay?

Đầu năm 2021, anh Trần Thuận mua căn hộ chung cư 3 phòng ngủ, diện tích 78m2 tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội với mức giá 2,9 tỷ đồng. Với 1 tỷ trong tay, anh Thuận vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ. Theo chương trình kích cầu mà chủ đầu tư đưa ra, anh Thuận được hưởng chính sách ân hạn nợ gốc trong vòng 12 tháng.

Đến tháng 3/2022, chương trình ân hạn nợ gốc kết thúc. Anh Thuận bắt đầu phải trả khoản nợ gốc lãi theo lãi suất thả nổi. Mỗi tháng, anh Thuận phải trả khoảng 15-16 triệu đồng/tháng. Bắt đầu từ tháng 7/2022, khi lãi suất huy động của các ngân hàng đồng loạt tăng, lãi suất cho vay cũng tăng, số tiền mà anh Thuận trả mỗi tháng lên tới 19 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc.

Cộng với công việc gặp khó, dòng tiền từ kinh doanh không đổ về đều đặn, quá áp lực, vợ chồng anh Thuận quyết định bán nhà. Mức giá mà anh Thuận chào ra trên thị trường là 3,2 tỷ đồng, bao gồm phí chuyển nhượng, sang tên. Thế nhưng, rao bán 2 tháng không tìm được khách mua, anh Thuận buộc phải giảm về giá 3 tỷ đồng. Giá bán này chưa bao gồm chi phí hoa hồng cho môi giới và sang tên.

“Nếu tính chi phí ngân hàng, tôi bị lỗ vì mua nhà. Nhưng lãi suất quá cao, tôi không thể gồng được nên buộc phải bán”, anh Thuận chia sẻ.

Theo môi giới Trần Cường, chuyên phân phối căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp cho biết, lượng hàng mà chủ nhà gửi bán tăng mạnh kể từ thời điểm tháng 8/2022 đến nay. Anh Cường cho biết, một lý do khiến lượng bán tăng mạnh đến từ giá chung cư trên thị trường Hà Nội tăng. Lý do thứ hai, chính sách ân hạn nợ gốc đã kết thúc, người mua nhà phải gánh khoản nợ gốc lãi lớn. Nhiều người không thể “cầm cự”, buộc phải bán.

Môi giới này cho biết, với dự án mới bàn giao, khả năng bật giá như chung cư đã qua sử dụng từ 3-5 năm rất khó. Đến tháng 11/2022, giá chung cư bắt đầu chững lại, chậm thanh khoản. Từ tháng 1/2023, lượng khách ký gửi nhờ bán tăng nhanh chóng. Phần lớn là nhóm khách hàng xác định khó gồng với mức lãi suất tăng cao trên thị trường. Chỉ trong một tuần đầu tháng 2/2023, anh Cường nhận được 6 căn hộ cần bán từ chủ nhà đang muốn xoay tiền gấp. 

Tình trạng đẩy hàng đối với nhóm nhà đầu tư hay khách hàng mua nhà đang phải chi trả khoản tiền gốc lãi theo mức lãi suất thả nổi, sau khi chương trình ân hạn nợ kết thúc đã được nhiều chuyên gia dự báo từ năm 2022.

Theo ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Trường An Group, tình trạng cắt lỗ sẽ còn diễn ra với nhóm khách hàng sử dụng đòn bảy tài chính, khi chính sách vay ưu đãi kết thúc, nhất là trong năm 2023.

Mất cân đối trong bài toán tài chính là lý do khiến người mua nhà dễ rơi vào tình trạng kiểm soát rủi ro trong trường hợp: Lãi suất tăng mạnh, thu nhập giảm sút. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế từng đưa ra khuyến nghị về người mua nên có tỷ trọng tài chính hợp lý khi mua nhà. Người mua nên có mức tài chính chiếm từ 50-70% giá trị căn nhà mới nên xuống tiền.

Theo ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing, về cơ cấu vay ngân hàng, khách hàng vay để mua nhà ở thực, có thể vay tới 60% giá trị bất động sản, tuy nhiên phần trả gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu khách mua đầu tư, chỉ nên vay khoảng 30-40% và nên tìm nguồn tài chính từ người thân để hưởng mức lãi suất thấp. Và tiền lãi, gốc trả ngân hàng chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập của cả gia đình.