“Lãi suất vay mua bất động sản 10%/năm nhưng lợi nhuận từ mua bất động sản có thể đạt 100%/năm”

“Không ít người hay khuyên rằng, có tiền mới nên đầu tư bất động sản. Thậm chí nếu vay ngân hàng, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính nên ở mức an toàn 30% hoặc tối đa là 50%. Điều đó hoàn toàn đúng!

Và thực tế, điều đó không chỉ đúng với đầu tư kinh doanh bất động sản mà còn là “chân lý” trong kinh doanh bất kỳ mặt hàng nào nhằm đảm bảo rủi ro xảy ra. Nhưng liệu có bao nhiêu người đủ khoản tiền vốn ban đầu để kinh doanh, đầu tư?

Ví dụ để đầu tư bất động sản, để mua một lô đất rẻ nhất ở thời điểm hiện tại khoảng 1 tỷ đồng. Nếu bạn muốn an toàn trong sử dụng đòn bẩy, bạn cần có khoản tiền tích lũy 500 triệu đồng. Muốn có khoản tích lũy 500 triệu đồng, bạn cần 4 năm trong trường hợp thu nhập đều đặn 20 triệu đồng/tháng và chi phí sinh hoạt tối đa cho bản thân khoảng 10-12 triệu đồng/tháng. Liệu trong vòng 4 năm đó, giá lô đất đó sẽ “đứng yên” để chờ bạn xuống tiền?

Khi đọc những câu chuyện đầu tư từ rất nhiều người nổi tiếng cho thấy: Không phải ai cũng có vốn tích lũy lớn để kinh doanh. Phần lớn họ đều phải đi vay ngân hàng. Ngay cả với các doanh nghiệp ở Việt Nam, muốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Vậy tại sao chúng ta không vay tối đa ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Bản thân tôi cũng đã từng vay ngân hàng để đầu tư đất. Năm 2014, dù mới ra trường 3 năm, vốn thấp, tôi mua một lô đất ở Gia Lâm, Hà Nội với giá chỉ 350 triệu đồng. Tôi vay người thân 100 triệu đồng, ngân hàng 200 triệu đồng và vốn tự có 50 triệu đồng. Năm 2015, khi thị trường ấm trở lại, tôi bán lô đất này với giá 500 triệu đồng. Bằng việc vay ngân hàng, tôi xoay vốn liên tục đầu tư các lô đất nhỏ. Chỉ cần lãi 10-30%, tôi chốt bán để tạo vốn cho bản thân. Nhờ việc xoay liên tục như vậy, từ sinh viên tay trắng ra trường, tôi tích lũy tài sản tốt. 

Hơn 10 năm đầu tư bất động sản, tôi quan sát thấy, lãi suất cho vay mua đất, nhà luôn thấp hơn lợi nhuận mà kênh đầu tư này mang lại.

Ở thời điểm sốt đất như giai đoạn 2017-2021, lãi suất cho vay mua bất động sản chỉ dao động 6-10%/năm. Nhưng lợi nhuận từ bất động sản lên tới 100%/năm, thậm chí còn hơn.

Ở thời điểm lãi suất cho vay mua bất động sản tăng tới 15-17%/năm giai đoạn nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường địa ốc cũng lao đao. Nhưng, mức lãi suất cao đó chỉ diễn ra trong thời gian khoảng 1 năm. Và thị trường địa ốc trầm lắng cũng chỉ diễn ra trong vòng 1 năm. Đến cuối năm 2023, chung cư và nhà trong ngõ tăng giá mạnh mẽ. Nếu người vay ngân hàng đợi 1,5-2 năm, họ vẫn có lời từ bất động sản.

Giữa năm 2023, một khách hàng của tôi vay 2 tỷ đồng mua căn nhà đất 3,6 tỷ trong ngõ ở Nam Từ Liêm, Hà Nội. Lãi suất cho vay năm đầu tiên là 9%/năm. Đến giữa năm 2024, căn nhà này tăng giá lên tới 5,5 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá của căn nhà rõ ràng cao lãi suất cho vay. Trong vòng 1 năm, với công việc làm nhân viên văn phòng, họ khó có thể kiếm được gần 2 tỷ thay bằng việc mua nhà đất. 

Hay như hiện tại, bạn muốn mua căn hộ để ở? Ở thời điểm đầu năm 2024, một căn chung cư 55m2 ở một dự án Tây Hà Nội có giá 2,5 tỷ đồng. Bạn lo sợ không có nhiều tiền để mua, sợ lãi suất cao nên muốn chờ tích lũy thêm. Nhưng, đến đầu tháng 9, căn chung cư này có giá 3,4 tỷ đồng, tăng khoảng 900 triệu đồng. Mức lợi nhuận của căn chung cư ước tính 36% trong vòng 9 tháng. Trong khi, lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức rất thấp, chỉ 6-7%/năm cho năm đầu tiên ưu đãi. Vậy rõ ràng, lựa chọn sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp bạn đạt được mục tiêu nhanh hơn so với chờ đợi tích lũy bằng nguồn thu nhập.

Đến hiện tại, tôi dự đoán: Tốc độ tăng bất động sản sẽ không chóng mặt như trước nhưng chắc chắn vẫn sẽ tăng. Và mức tăng này vẫn sẽ cao hơn so với lãi suất vay ngân hàng trong trường hợp bạn sử dụng bài toán này thông minh. 

Đầu tiên, để đảm bảo việc sử dụng đòn bẩy có hiệu quả, bạn nên đổ tiền vào mua bất động sản có giá trị về mặt sử dụng như mua nhà đất trong ngõ, chung cư hoặc đất trong khu vực dân cư đông. Như vậy, bạn có thể thu được dòng tiền từ cho thuê cũng như đảm bảo được tốc độ tăng giá của những bất động sản này. Nếu vay tiền mua đất ở vùng đồi núi hoang vu và chờ tăng giá thì đó không phải là bài toán đảm bảo chắc chắn bạn thắng.

Thứ hai, hãy co hẹp khoản chi tiêu cá nhân về mức thấp nhất và luôn đảm bảo thu nhập của mình vừa đủ để trả gốc lãi ngân hàng vừa đủ đáp ứng sinh hoạt phí. Bạn hãy chọn thời gian vay ngân hàng ở mức tối đa nhất như 20-30 năm để giãn áp lực tài chính và đề phòng rủi ro. 

*Chia sẻ của một CEO công ty bất động sản tại Hà Nội