Thị trường chứng khoán vừa trải qua khoảng thời gian không mấy suôn sẻ khi liên tục giảm mạnh. Những cú giảm sâu khiến VN-Index có thời điểm giảm tới 42% so với mức đỉnh và trở thành một trong những chỉ số chứng khoán có hiệu suất tệ nhất thế giới trong năm nay.
Trong báo cáo mới phát hành, ông Michael Kokalari, CFA Chuyên gia Kinh tế trưởng Vinacapital cho rằng nguyên nhân khiến VN-Index giảm mạnh là do những lo ngại về “thắt chặt tín dụng”. Ngành bất động sản của Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng và nhà đầu tư lo ngại tình trạng này có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Những lo ngại này khiến cổ phiếu ngành bất động sản đã bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm. Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% trong thị trường chung kéo theo đà giảm mạnh của VN-Index trong thời gian qua.
Bên cạnh đó, áp lực về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho chỉ số VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực (Indonesia / Malaysia / Thái Lan / Philippines).
.png)
Tuy nhiên, chuyên gia VinaCapital cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang có phần tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.
Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong các lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng – mặc dù lãi suất có cao hơn.
Từ các kết quả khảo sát của VinaCapital đối với các công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau, đội ngũ phân tích tin rằng các công ty lớn, uy tín ngoài lĩnh vực bất động sản không gặp khó khăn trong việc đảo nợ.
Điều đó thể hiện qua các ngân hàng trong nước đã chọn lọc hơn trong việc cho vay và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thắt chặt chính sách tiền tệ (tăng lãi suất 200 điểm cơ bản so với đầu năm lên 6%) cùng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ Đồng Việt Nam cũng đang hạn chế điều kiện tín dụng tổng thể.
Thêm vào đó, dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tăng 11,4% so với đầu năm tính đến ngày 20/10, vượt xa mức tăng trưởng tiền gửi ngân hàng toàn hệ thống là 4,8% so với đầu năm. Tuy nhiên ước tính tăng trưởng tiền gửi ngân hàng sẽ vào khoảng 9% so với đầu năm nếu Ngân hàng Nhà nước đã không bán ra khoảng 20 tỷ USD dự trữ ngoại hối để hỗ trợ giá trị của đồng Việt Nam.
Kết luận, Vinacapital nêu ba điểm quan trọng mà các nhà đầu tư cần nắm được:
(1) Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm các phương thức kiểm soát của các khoản vay cho các công ty bất động sản).
(2) Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản.
(3) Nhu cầu nhà ở mới vẫn tiếp tục phát triển mạnh và giá cả các căn hộ vẫn phù hợp đối với đại đa số những người mua thuộc tầng lớp trung lưu. Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh (trái ngược hoàn toàn với Trung Quốc), bất chấp phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt.
Cuối cùng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VN-Index giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại, và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.
Các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản.
"Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng, vì vậy giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản. Thị trường gần đây đã phát ra những tín hiệu sớm về những việc nới lỏng này, khiến giá cổ phiếu tăng trở lại”, ông Michael Kokalari đánh giá.
