Khu vực “sát vách” Tp.HCM bất ngờ xuất hiện căn hộ giá từ 1 tỉ đồng/căn sau nhiều năm vắng bóng

Nguồn cung giá mềm xuất hiện như "nắng hạn gặp mưa" 

Trước đến nay Tp.HCM và Bình Dương luôn nằm trong danh sách dẫn đầu thị trường phía Nam về phân khúc căn hộ. Tuy vậy, những năm gần đây, nếu Tp.HCM “hụt hơi” nguồn cung giá vừa túi tiền thì Bình Dương vẫn rộn ràng dự án ra thị trường. Song, dự án có mặt bằng giá từ 1 tỉ đồng mỗi căn rất hiếm xuất hiện tại khu vực này.

Còn nhớ, vào năm 2021, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam từng khẳng định, căn hộ 1 tỉ đồng chỉ có thể xuất hiện ở khu vực Long An, nơi có quỹ đất rộng và mặt bằng giá thấp; còn Bình Dương hay Đồng Nai “sát vách” Tp.HCM nhưng mức độ biến động giá tăng mạnh khiến các khu vực này khó có thể làm nhà ở giá 1 tỉ.

Song, mới đây Bình Dương lộ diện một số dự án căn hộ ra thị trường dịp cuối năm với mức giá hơn 1 tỉ đồng mỗi căn. Bất ngờ bởi từ khá lâu nơi đây hầu hết chào bán các dự án giá từ 2-3 tỉ đồng/căn, nguồn cung 1,2-1,5 tỉ đồng hiếm hoi. 

Tiết lộ trước thềm kick off dự án TT AVIO tại P.Tân Đông Hiệp, Tp.Dĩ An, đại diện Liên danh Nhật TT Capital – Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu Group cho biết, rổ hàng của dự án sẽ xuất hiện các căn hộ giá 1,23 tỉ đồng/căn, đang là mức giá hiếm có tại khu vực. 

Cùng khu vực, Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group cũng dự kiến “trình làng” 780 căn hộ giá vừa túi tiền vào cuối năm nay. 75% giỏ hàng của dự án này có giá từ 1,5-1,8 tỉ đồng/căn.

Tại đường Thuận Giao 25, khu dân cư Thuận Giao 2, Tp.Thuận An, dự án chung cư Benhill cũng rục rịch ra thị trường với mức giá từ 26 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,1 – 1,5 tỷ đồng cho các căn hộ từ 1 đến 2 phòng ngủ.

Ngoài một số dự án “mới tinh”, thì nguồn cung sắp bàn giao tại Dĩ An, Bình Dương có giá từ 36-45 triệu đồng/m2 (rơi vào khoảng trên dưới 2 tỉ đồng/căn) cũng chào sân dịp cuối năm. Loạt dự án như căn hộ Phú Đông Sky Garden, Picity Sky Park, Opal Boulevard, Flora Novia, Bcons Polygon… ghi nhận sức cầu khá ổn định trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. 

Thực tế, nguồn cung giá từ 1,2 đến 1,8 tỉ đồng/căn hộ tại Bình Dương ở thời điểm này cũng chỉ nhỏ giọt, chủ đến từ căn hộ diện tích nhỏ trong dự án. Người trong ngành ví von, nguồn cung giá mềm ra thị trường khu vực lúc này như "nắng hạn gặp mưa", bởi lẽ nhu cầu bị dồn nén nhưng người mua phải đợi chờ khá lâu. 

Tp.HCM và Bình Dương: Hai "gam màu" ngược

So với Tp.HCM, Bình Dương vẫn là thị trường đa dạng nguồn cung giá hợp lý. "Gam màu" nguồn cung tiếp tục diễn biến trái chiều ở hai thị trường trong các tháng cuối năm 2024. 

Phân tích về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết, hiện nay tại Tp.HCM căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn được xem là phân khúc bình dân. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% trong vòng 3 năm tới. Chính sự thiếu hụt sản phẩm cùng với mặt bằng giá căn hộ sơ cấp đạt mức 72 triệu đồng mỗi m2, Tp.HCM đang “nhường sân chơi” cho khu vực cận kề như Bình Dương hay Đồng Nai.

Trong tháng 7/2024, mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương tiếp tục diễn biến tích cực, điều này đến từ việc mặt bằng giá còn mềm hơn so với Tp.HCM. 

Đại diện Batdongsan.com.vn cũng thừa nhận, căn hộ chung cư với khoảng giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất tại Tp.HCM. Giá rao bán trung bình chung cư Tp.HCM đã tăng từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2018 lên mức 48 triệu đồng/m2 năm 2024. Trong 6 năm qua, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Tp.HCM đạt 55%.

Dẫu vậy, các dữ liệu trên chỉ là mức trung bình của toàn thị trường, còn trên thực tế, ở thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư Tp.HCM có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi 200 triệu đồng/m2. Báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra, tại Tp.HCM có dự án đạt mức giá sơ cấp gần 500 triệu đồng/m2. Nguồn cung tiếp tục hạn chế, cơ cấu sản phẩm ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang là thách thức không hề nhỏ về sức cầu đối với Tp.HCM trong thời gian tới.

Trong khi đó, tại khu vực “giáp ranh” như Đồng Nai, Bình Dương, nguồn cung nhà vừa túi tiền (giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn) vẫn thể hiện tốt “phong độ”. Cuộc cạnh tranh sức cầu tuy không còn dễ dàng như giai đoạn trước, song do có giá mềm và khoảng cách di chuyển gần với Tp.HCM vẫn đem lại lợi thế đáng kể cho các khu vực này.

Theo dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu, sản phẩm giá 1-3 tỉ đồng vẫn chiếm lượt tìm kiếm mạnh nhất ở các đô thị, chứng tỏ, nhu cầu thực tế rất lớn nhưng Tp.HCM lại không thể đáp ứng được. Dù Bình Dương đang là địa phương bổ sung dòng sản phẩm giá vừa tầm cho Tp.HCM, nhưng con số này chưa thực sự nổi bật so với tiềm năng khu vực. Chưa kể, tại Bình Dương, số lượng căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng/căn bắt đầu khiêm tốn trong giỏ hàng ra thị trường.

Nhà giá 1-3 tỉ đồng/căn vẫn được tìm kiếm nhiều nhất từ trước đến nay. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Vài năm về trước, rất nhiều dự án tại Bình Dương bán giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn thì hiện nay mặt bằng giá chạm ngưỡng 40-45 triệu đồng/m2 chiếm đa số. Sức cầu tại một số dự án chậm lại cũng một phần do giá căn hộ tăng khá nhanh trong khoảng thời gian ngắn.

Ngày càng khó kiếm quỹ đất phù hợp

Chia sẻ mới đây, một doanh nghiệp địa ốc làm dự án tại Bình Dương thừa nhận, hiện nay rất khó để tìm quỹ đất phù hợp quy hoạch, giá đất phải chăng để phát triển dự án giá mềm. Hầu hết các dự án ra thị trường gần đây là có quỹ đất từ khá lâu và nằm trong tay của các doanh nghiệp địa phương.

Chi phí đầu vào tăng trở thành áp lực không nhỏ cho doanh nghiệp khi tính giá đầu ra. Đây là lý do các dự án căn hộ ra sau đều có mặt bằng giá cao hơn dự án trước. Trong tương lai, số lượng căn hộ có giá bán dưới 2 tỉ đồng/căn tại Bình Dương có thể trở thành “hàng hiếm” như Tp.HCM lúc này.

Mặt bằng giá “xô đổ” cũng khiến các doanh nghiệp mới tham gia vào dù có tiềm lực mạnh nhưng khó kiếm quỹ đất “gối đầu”. Hoặc có quỹ đất nhưng không phù hợp quy hoạch và thoả mãn các điều kiện về vị trí, tiềm năng trong tương lai.

Mặt bằng giá cao và thiếu hụt nhà giá phải chăng đang tạo ra thách thức với các khu vực trong tương lai. Nguồn: Savills

Mặc dù chủ trương của Chính phủ phát triển nhà cho người thu nhập trung bình được đặt ra nhiều lần song việc hạn chế quỹ đất, siết pháp lý đã tạo nên rào cản không nhỏ đối với việc thực thi. Hiện nay, thị trường vẫn “loay hoay” tìm giải pháp cho vấn đề này. Ngay cả các doanh nghiệp có dự án ra thị trường hiện nay áp lực nhiều hơn lợi thế. Bởi lẽ, để duy trì được mức giá phù hợp không phải giản đơn trong bối cảnh thị trường nhiều cạnh tranh và các chi phí đầu vào không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Savills cho biết, ở Hà Nội và Tp.HCM nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén. Trong hai năm tới, thị trường chỉ còn kì vọng vào các dự án nhà ở vừa túi tiền thuộc khu lân cận của Hà Nội và Tp.HCM như Bình Dương, Bắc Ninh để giải quyết vấn đề giá cả cho người mua. Tuy nhiên, trong tương lai có thể các nơi này sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái thiếu nhà giá mềm. Lệch pha sản phẩm và phân khúc thực tế đã bắt đầu “manh nha” xuất hiện.

“Vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ cho thị trường luôn là chủ đề bàn luận không ngừng. Thị trường vẫn đang có quá nhiều sản phẩm cao cấp. Điều này cần phải được xem xét và làm rõ trong bối cảnh cụ thể của thị trường”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.