HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế đặc thù cho các dự án BT quy mô lớn

Theo đó, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài tại các dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT), HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành, đóng góp loạt giải pháp mang tính đột phá cho Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Bổ sung hình thức nộp tiền phong tỏa

Theo HoREA, một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay đối với các dự án BT quy mô lớn là quy trình phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán kéo dài. Theo quy định hiện hành, hợp đồng BT chỉ được ký kết khi toàn bộ thiết kế bản vẽ thi công và dự toán tổng thể được phê duyệt. Đối với các dự án hạ tầng phức tạp, quy trình này có thể mất nhiều năm, làm lỡ thời cơ đầu tư.

Để giải quyết bài toán này, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế đặc thù cho các dự án BT quy mô lớn được thanh toán bằng ngân sách hoặc kết hợp quỹ đất. Theo đó, nếu dự án đã có chủ trương đầu tư và có thể bóc tách, Hiệp hội đề xuất cho phép phân chia thành các dự án thành phần độc lập. Nhà đầu tư có thể lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán cho từng phần; từ đó tiến hành ký kết hợp đồng BT và nhận thanh toán cuốn chiếu theo từng hạng mục hoàn thành. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ tiết kiệm tối đa thời gian chuẩn bị và đẩy nhanh tiến độ đưa công trình vào sử dụng.

Liên quan đến việc giao đất đối ứng, Dự thảo Nghị định hướng tới phương án cho phép giao toàn bộ quỹ đất một lần ngay sau khi ký hợp đồng đối với các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc dự án cấp bách. Điều kiện đi kèm là nhà đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại tương ứng tối thiểu bằng giá trị công trình BT.

HoREA bày tỏ sự đồng thuận cao với hướng đi này nhưng chỉ ra điểm chưa sát thực tế. Trên thị trường, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có sẵn tiền mặt và mong muốn nộp thẳng tiền vào tài khoản để bảo đảm nghĩa vụ thay vì phải chịu chi phí bảo lãnh ngân hàng. Do đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung hình thức nộp tiền vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng hoặc Kho bạc Nhà nước để phục vụ thi công.

Đáng chú ý, HoREA kiến nghị xóa bỏ cụm từ "cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng" tại quy định giao đất. Theo HoREA, cụm từ mang tính "cân nhắc" này đang khiến nhiều cán bộ công chức e ngại, không dám phê duyệt vì sợ chịu trách nhiệm, dẫn đến việc nhà đầu tư không thể tiếp cận quỹ đất đối ứng dù đủ điều kiện. Quy định cần được viết rõ ràng để nhà đầu tư đương nhiên được áp dụng khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính/bảo lãnh.

Cố định và không thay đổi giá trị quỹ đất

Cũng theo HoREA, bất cập lớn nhất khiến các dự án BT "đắp chiếu" thời gian qua nằm ở thời điểm xác định giá đất. Hiện nay, giá trị quỹ đất thanh toán được tính tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất. Thực tế bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài, giá đất luôn có xu hướng tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt là khi có hạ tầng của dự án BT hình thành. Điều này khiến giá trị quỹ đất bị đẩy lên rất cao so với tính toán ban đầu, buộc nhà đầu tư phải thu hẹp quy mô đất đối ứng hoặc nộp thêm số tiền sử dụng đất khổng lồ, làm phá vỡ phương án tài chính.

Do đó, HoREA mạnh dạn kiến nghị Bộ Tài chính báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép đa dạng hóa "03 thời điểm thanh toán quỹ đất", bao gồm cả thời điểm ký kết hợp đồng BT. Đặc biệt, giá trị quỹ đất phải được cố định và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng kể từ khi xác định.

Việc này tuân thủ đúng nguyên tắc "hàng đổi hàng", mang lại sự ổn định và công bằng cho cả Nhà nước lẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đối với các dự án BT cũ đã thực hiện trước đây, Hiệp hội đề xuất điều khoản chuyển tiếp lấy thời điểm hoàn thành bàn giao công trình làm mốc tính giá đất để giải quyết dứt điểm các vướng mắc lịch sử.

Đồng bộ với việc giao đất, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi cơ chế hạch toán kế toán ghi thu, ghi chi ngân sách Nhà nước, cho phép ghi nhận dòng tiền tương ứng với giá trị bảo lãnh hoặc số tiền trong tài khoản phong tỏa của nhà đầu tư, giúp doanh nghiệp sớm đủ điều kiện triển khai dự án đối ứng một cách hợp pháp.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, việc sửa đổi các quy định về dự án BT theo hướng minh bạch, "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ" không chỉ cởi trói cho các dự án đang nghẽn mà còn là thỏi nam châm thu hút mạnh mẽ nguồn vốn tư nhân vào hạ tầng quốc gia. Đây sẽ là bệ phóng quan trọng đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao của đất nước trong kỷ nguyên mới.