Hà Nội: Diễn biến “lạ” của thị trường bất động sản ven Vành đai 4

Hơn một năm trước, thông tin về chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đã khiến thị trường nhà đất ven khu vực quy hoạch diễn biến sôi động. Theo đó, không ít nhà đầu tư bất động sản đã lựa chọn các khu vực như Sóc Sơn, Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức,… là nơi để xuống tiền.

Tại huyện Sóc Sơn đất trong làng ở các khu vực như Minh Trí, Thanh Xuân, Hiển Ninh thời điểm 2019 – 2020 chỉ dao động từ 3 – 4 triệu đồng/m2, đến giữa năm 2022 giá đã tăng vọt lên 14 – 16 triệu đồng/m2, thậm chí một số mảnh nằm ở vị trí thuận tiện có thể cao hơn.

Tại huyện Thường Tín, các khu vực có cao tốc đi qua như Quán Gánh, Ninh Sở,… cách đây 3 năm giá đất dao động từ 10 – 15 triệu đồng/m2 thì tới năm 2022 giá đất đã đẩy lên 30 – 40 triệu đồng/m2.

Tại khu vực huyện Hoài Đức, giá đất tại các xã như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương,… đầu năm 2022 giá đất trung bình đạt 40 – 50 triệu đồng/m2. Các khu vực trung tâm cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, giá nhà đất mặt phố có thể lên tới 130 – 150 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, với diễn biến trầm lắng của thị trường bất động sản chung đất nền ven Vành đai 4 dần chững lại và có xu hướng điều chỉnh giá. Đến tháng 6/2022, Quốc hội bấm nút thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 – Vùng thủ đô, giá đất men theo tuyến đường này vẫn không “nóng” trở lại.

Mới đây, Sở Kế hoạch và đầu tư TP. Hà Nội cho biết, dự kiến sẽ khởi công dự án đường Vành đai 4 vào tháng 6/2023. Tuy nhiên, thời gian gần đây, giá đất ven đường Vành đai 4 chưa có sự khởi sắc, thậm chí vẫn đi xuống.

Theo ghi nhận của chúng tôi, giá đất tại các khu vực này đã giảm khoảng 10 – 15%, một số lô đất nằm ở vị trí không thuận tiện giá có thể hạ từ 20 – 25% so với thời điểm giữa năm ngoái.

Cụ thể, tại Thường Tín, giá đất các khu vực Quán Gánh, Ninh Sở hiện nay đang được rao bán với giá từ 25 – 30 triệu đồng/m2, giảm khoảng 15 – 25% so với giữa năm ngoái. Đơn cử, một mảnh đất tại Ninh Sở có diện tích 90m2 hiện đang được rao bán với mức giá 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 28 triệu đồng/m2. Theo người bán, thời điểm 6/2022 mảnh đất này có giá khoảng 3,2 tỷ đồng, nhưng do chủ nhà cần tiền nên giảm mạnh 700 triệu đồng.

Tại huyện Hoài Đức, giá nhà đát tại các khu vực có đường Vành đai 4 chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên,… đến nay giá đất trong đường ngõ đã giảm khoảng 15 – 20%. Còn nằm ở mặt đường khu vực trung tâm mức giảm không đáng kể, thậm chí giữ nguyên so với trước đó.

Tại Sóc Sơn, nhiều môi giới đang chào bán các lô đất nền tại khu vực Thanh Xuân, Hiển Ninh với mức giá rẻ hơn khoảng 15%. Đơn cử, một lô đất nền có diện tích 150m2 tại Hiển Ninh, thời điểm tháng 8/2022 có giá khoảng 4 tỷ đồng thì nay đã giảm xuống mức giá 3,1 – 3,2 tỷ đồng. Thậm chí, môi giới còn cho biết, người mua thiện chí có thể thương lượng thêm với chủ nhà.

Theo anh Hoàng Quân, môi giới bất động sản tại Sóc Sơn cho biết, thực tế thời gian qua giá đất nền ven đường Vành đai 4 thuộc địa bàn huyện Sóc Sơn cũng đã giảm khá nhiều. Tuy nhiên, những nhà đầu tư rao bán giảm giá, cắt lỗ thường là những người đã sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Việc cắt lỗ chỉ đúng với những người mới mua trong giai đoạn đầu năm 2022. Còn những nhà đầu tư mua từ 2 – 3 năm trở lại đây đều vẫn lãi rất nhiều, họ chỉ giảm mục tiêu lợi nhuận. Bên cạnh đó, những nhà đầu tư mạnh về tài chính hiện nay họ không có nhu cầu bán và vẫn nắm giữ chờ đợi thời điểm thích hợp hơn”, anh Quân nói.

Theo anh Quân, thời điểm đầu năm, đất nền tại khu vực này gần như tắc thanh khoản. Song, khoảng hơn 1 tháng trở lại đây thanh khoản đã rục rịch trở lại.

“Những lô đất giá đã giảm về mức hợp lý, người mua chấp nhận được họ sẽ xuống tiền. Tuy nhiên, rất nhiều lô giá bán vẫn khá cao, chưa đạt kỳ vọng của người mua nên dù rao bán lâu vẫn chưa có người mua. Thậm chí, rất nhiều người tới xem nhưng cũng không trả giá và không liên lạc lại”, người này chia sẻ.

Thực tế, thời gian qua giá nhà đất ven đường Vành đai 4 đã liên tục tăng mạnh. Đến nay thị trường gặp khó buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán thu tiền về. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất vẫn neo cao, một bộ phận người mua vẫn đang trong trạng thái chờ đợi nên một số chủ đất phải giảm giá sâu mới có thanh khoản.