GS.TS Hoàng Văn Cường: “Xác suất xảy ra của thị trường bất động sản xuống đáy rất thấp”

Những chia sẻ xoay quanh thị trường địa ốc được GS.TS. Hoàng Văn Cường trình bày trong phiên tham luận tại hội thảo Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản diễn ra vào sáng 21/4, do Trường đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.

Mối quan hệ giữa bất động sản và nền kinh tế

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, những giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng tốt, bất động sản cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao. Tuy nhiên, có sự lan toả 2 chiều rõ nét giữa tăng trưởng của nền kinh tế tạo ra sự phát triển bất động sản hay ngược lại.

Nhìn vào biểu đồ tăng trưởng giữa thị trường bất động sản và nền kinh tế trong hơn một thập kỷ qua, ông Cường lấy giai đoạn 2008-2013 và 2020-2022 để làm rõ mối quan hệ giữa lĩnh vực có giá trị vốn hoá cao và nền kinh tế. Theo ông Cường, hai giai đoạn này có sự song trùng với nhau.

Giai đoạn 2008-2009, đây là thời kỳ tăng trưởng kinh tế tốt. Từ năm 2009-2010, bất động sản cũng có sự tăng trưởng nóng. Nhưng đến năm 2011-2013 thị trường địa ốc bắt đầu rơi xuống đáy. Như vậy, có một giai đoạn, thị trường bất động sản đi ngược với xu hướng tăng trưởng kinh tế tế.

Giai đoạn 2020-2022, GS. TS. Hoàng Văn Cường phân tích, năm 2020, đại dịch Covid-19 xuất hiện. Đến năm 2022 tăng trưởng kinh tế sụt giảm. Nhưng năm 2021, bất động sản lại tăng nóng, đi ngược lại với tăng trưởng kinh tế. Phải đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản mới đi xuống.

“Đến 2011 sau khi kinh tế chạm đáy, thị trường bất động sản mới rơi. Vậy sau năm 2022, thị trường có lặp lại và rơi vào giai đoạn 2011-2013 hay không?”, ông Cường đặt ra câu hỏi.

Sự khác biệt giữa thị trường địa ốc hiện tại và giai đoạn 2011-20213

Để đưa ra dự báo, GS.TS. Hoàng Văn Cường đã chỉ ra 3 vấn đề tác động đến thị trường bất động sản.

Một là yếu tố tài chính có thể tác động khiến thị trường chững lại và xảy ra tình trạng bán tháo, giảm giá. Nhưng yếu tố tài chính của năm 2011 và năm 2022 khác nhau. Năm 2011, dư nợ tín dụng tín dụng bất động sản tương đương 37-40% GDP. Dư nợ tín dụng trong bất động sản rất lớn. Khi ngân hàng gặp khó thì bất động sản đứng lại lập tức.

Năm 2022, yếu tố tài chính lại không xảy ra như năm 2011. Dư nợ tín dụng bất động sản chiếm chỉ chiếm khoảng 26% GDP. So với năm 2011, dự nợ tín dụng bất động sản của năm 2022 chưa đến ngưỡng lớn. Đáng chú ý, trong dư nợ tín dụng chiếm 26% GDP, chỉ có 1/3 thuộc về dư nợ tín dụng bất động sản doanh nghiệp, còn phần lớn thuộc về hộ người dân vay mua nhà.

Gánh nặng về dư nợ tín dụng đối với bất động sản 2022 không như năm 2011. Nhưng năm 2022, điểm đáng chú ý đó là tác động mạnh từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành mạnh trái phiếu, khoảng 214 nghìn tỷ. Và có sự lệch pha rõ rệt. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu năm 2021 sẽ không thể phát hành thêm trái phiếu năm 2022. Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu năm 2022 cũng sẽ không phát hành trái phiếu trong năm 2021. Như vậy, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đối mặt với thời hạn đáo hạn trái phiếu từ năm 2022-2024 với con số rất lớn. Sức ép đáo hạn về trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản lên tới con số ngàn tỷ mỗi năm.

Trong bối cảnh đó, phía ngân hàng dừng bơm tiền cho bất động sản, dẫn tới tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Các doanh nghiệp, các nhà làm chính sách đã phải kêu gọi mở room tín dụng.

Thứ hai là sự khác biệt về nguồn cung. Năm 2011, nguồn cung bất động sản dư thừa. Đến năm 2022, thị trường gặp khó nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Nguồn cung giảm đi một nửa so với năm 2021. Số dự án cấp phép, số dự án triển khai và hoàn thành thấp hơn so với năm 2021. Đó là sự khác biệt lớn.

Thứ ba là yếu tố pháp lý. Năm 2012, cũng xuất phát từ vấn đề pháp chồng chéo khiến nhiều dự án không triển khai. Rõ ràng, pháp lý là vấn đề muôn thuở. Nhưng năm 2011-2013, các doanh nghiệp có thể vận dụng linh hoạt chính sách này chính sách kia để bán hàng. Đến giai đoạn hiện tại, việc xử lý và rà soát gay gắt, không thể sáng tạo vận dụng chính sách. Các dự án bất động sản không thể đi vào thị trường, không có hàng bán thì doanh nghiệp cũng không có nguồn lực tài chính.

Thị trường bất động sản sau năm 2023 sẽ về đâu?

Nhìn nhận về xu hướng thị trường địa ốc trong tương lai, GS. Hoàng Quốc Cường, dù thị trường bất động sản đóng băng, giá bất động sản nhìn chung vẫn tăng. Bởi tại Việt Nam, bất động sản không phải mua để ở, tiêu dùng mà còn tích luỹ. Tâm lý người dân coi bất động sản như vàng – một hàng hoá để tích luỹ.

Về mặt dài hạn, cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng do tác động của quy hoạch. Rất nhiều khu triển vọng trong tương lai khiến cho các nhà đầu tư kỳ vọng giá còn tăng. Thứ hai do tốc độ đô thị hoá. Các yếu tố này làm cầu bất động sản còn gia tăng.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản khan hiếm. Dự báo theo chu kỳ 3-5 năm, hầu hết các khu vực đều thiếu nguồn cung.

Ngoài ra, có các chính sách tác động đến tâm lý, hành vi đầu tư là chính sách đất đai và thuế bất động sản. Chính sách này góp phần tác động kiềm chế cầu bất động sản. Nhưng để 2 chính sách này để ra đời và đi vào thực tế rất lâu. Độ trễ của chính sách đến thị trường rất muộn.

Phân tích xu hướng của thị trường địa ốc, GS. Hoàng Văn Cường đặt lại câu hỏi: “Vậy thị trường bất động sản sau năm 2023 có rơi vào trạng thái như năm 2011-2013?” Câu trả lời mà ông Cường đưa ra, đó là: “Điều này phụ thuộc vào trạng thái nền kinh tế 2023-2024. Nếu trạng thái nền kinh tế 2023-2024 giống thời điểm 2011-2013, dừng lại và dậm chân tại chỗ, thị trường có thể rơi vào đóng băng, rơi xuống đáy. Nhưng nhìn từ bối cảnh hiện tại, xác suất xảy ra của thị trường bất động sản xuống đáy rất thấp và không có khả năng đó”.

Lý giải điều này, GS. Hoàng Văn Cường cho rằng, Chính phủ có nhiều chính sách tháo gỡ như Nghị quyết số 33 nhằm giải quyết khó khăn của thị trường địa ốc. Ngoài ra, Chính phủ còn có thông tư liên quan đến hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng. Nút thắt này đang dần tháo gỡ.