GS. Đặng Hùng Võ: “ách tắc" lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật

Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, VIRES và Reatimes tổ chức. Tại đây, GS. Đặng Hùng Võ đã đưa ra nhận định, để “giải cứu” thị trường bất động sản cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, thị trường trong nước hiện chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Đầu tiên, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết, cần quy định về bản chất.

Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Vấn đề tiếp theo cần được quan tâm là các số liệu đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch.

Trên thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn tuy nhiên giá nhà vẫn đang ở mức cao. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.

Hiện nay, các gói hỗ trợ tín dụng chỉ thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp. Điều này khiến người dân khó tiếp cận hơn với thị trường bất động sản.

GS Đằng Hùng Võ cho rằng, thời điểm phục hồi thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật. Nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì không được lâu dài và thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó.

Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng kể từ quý III/2023 đến hai quý đầu của năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất.

Trong thời điểm quý II và quý III/2024, thị trường bất động sản sẽ phục hồi hơn so với thời điểm năm 2018. Trong đó, mảng nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp vẫn chiếm ưu thế.

Với nhà ở thương mại, các dự án đã tồn tại trước thì vẫn còn khó khăn do vướng 47 khó khăn liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất.

Với các dự án nhà ở thương mại mới, việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án này dễ dàng hơn trong việc phát triển.