Giá nhà tại Tp.HCM quá cao lại là thông tin tốt cho thị trường khu vực “sát vách” đón lượng giao dịch tăng 200% theo năm

Ngỡ ngàng mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM

Trong các tháng vừa qua, căn hộ Tp.HCM tiếp tục ghi nhận những “kỷ lục mới” về giá bán.

Dữ liệu Savills chỉ ra, giá trung bình căn hộ sơ cấp Tp.HCM trong quý 4/2024 đạt 91 triệu đồng/m2 tăng 36% theo quý và 33% theo năm. Hầu hết các dự án hiện hữu đều tăng giá bán.

Báo cáo thị trường mới nhất từ Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ sơ cấp Tp.HCM đạt kỷ lục 3.672 USD/m2, tăng 22% theo quý và 16% theo năm. Nguồn cung mới chủ yếu từ phân khúc hạng sang và cao cấp.

CBRE Việt Nam cũng nhận thấy giá căn hộ Tp.HCM tiếp tục tăng, đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT & kinh phí bảo trì), tăng gần 24% theo năm. Nhiều dự án điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40%, có dự án lên đến nửa tỉ đồng/m2.

DKRA Consulting nhận định, chi phí đầu vào tăng khiến giá căn hộ Tp.HCM ngày càng cao. Tại khu Đông, căn hộ cao cấp có giá 80-130 triệu đồng/m2. Dù tiêu thụ tăng, nhưng nhu cầu chỉ tập trung vào nhóm khách hàng thu nhập cao, khiến người thu nhập vừa phải khó mua nhà.

Nhu cầu “đổ bộ” về khu lân cận, có nơi giao dịch tăng trưởng hơn 200%/năm

Giá cao đã khiến Tp.HCM mất đi lượng khách hàng cho thị trường “sát vách” như Bình Dương, Đồng Nai. Đặc biệt, Bình Dương – nơi có nguồn cung căn hộ dồi dào nhất nhì khu Nam đang đón đầu nhu cầu “đổ bộ” của người mua ở thực.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam cho biết, giá căn hộ Tp.HCM cao đã khiến người mua chuyển sang các khu lân cận với giá phải chăng hơn (30-40 triệu đồng/m2) và hạ tầng phát triển. "Nhu cầu dịch chuyển đã giúp giao dịch căn hộ Bình Dương tăng hơn 200% theo năm", vị này nhấn mạnh.

Theo ghi nhận, một số dự án căn hộ giá vừa túi tiền tại Bình Dương như TT AVIO, Phú Đông SkyOne, Phú Đông Sky Garden, khu dân cư Tân Đông Hiệp... tiếp tục nhận được sự quan tâm của người mua ngay đầu năm 2025. 

Thực tế, không hẳn vì có giá mềm mà căn hộ Bình Dương mới được quan tâm. Hạ tầng liên tục được thúc đầu tư trong năm 2025 cùng hiệu suất cho thuê căn hộ tại khu vực này tăng trưởng đã kích thích thanh khoản gia tăng.

Dữ liệu mới đây từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, Bình Dương đạt lợi suất cho thuê chung cư cao nhất cả nước, có nơi gấp đôi Tp.HCM. Hiện lợi suất cho thuê chung cư trung bình tại Bình Dương là 4,7%, vượt trội so với mức 3,7% của Hà Nội và 3,6% của Tp.HCM. Đáng chú ý, một số dự án tại Bình Dương ghi nhận lợi suất cho thuê căn hộ từ 6% – 7,5%/năm.

Lợi suất cho thuê chung cư Bình Dương cao nhất cả nước. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Theo đơn vị này, tỷ lệ lấp đầy cho thuê chung cư ở Bình Dương là khoảng 80-90%. Thậm chí một số dự án luôn trong tình trạng “full”. Điều này nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp kéo theo dòng lao động, chuyên gia đổ về làm việc; nhu cầu thuê căn hộ tăng lên.

Về cơ cấu khách hàng, lượng quan tâm chung cư Bình Dương đa dạng từ người mua ở thực lẫn mua đầu tư. Trong đó, phần lớn khách mua đến từ Tp.HCM (chiếm 49%), dân địa phương và các khu vực lân cận (chiếm 33%). Điều này cho thấy, xu hướng dịch chuyển từ nơi có mặt bằng căn hộ giá cao (Tp.HCM) về khu vực lân cận có giá hợp lý (Bình Dương) ngày càng rõ nét.

Nhu cầu tìm mua bất động sản gia tăng ở Bình Dương là điều dễ hiểu, bởi lẽ, khu vực này có vị trí cận kề Tp.HCM và nguồn cung căn hộ luôn ổn định trong suốt những năm qua. Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, năm 2025, nguồn cung căn hộ Bình Dương ước đạt khoảng 1.500 đến 2.000 căn, tập trung chủ yếu ở các khu vực như Tp.Dĩ An, Tp.Thuận An, Thủ Dầu Một. Sự đa dạng về nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đây là một lợi thế của khu vực. Thêm vào đó, so với căn hộ tại Tp.HCM, giá căn hộ ở Bình Dương vẫn còn khá dễ chịu.

Tuy nhiên, mức giá từ 30 -35 triệu đồng/m2 vốn rất phổ biến 4-5 năm về trước hiện nay đang dần khan hiếm tại Bình Dương. Dự báo trong vòng 3 năm tới, giá căn hộ phía Nam có thể tăng thêm trung bình từ 10-20%, đồng nghĩa với việc các dự án trong khoảng giá này ngày càng ít đi. Tình trạng này phần nào tạo ra rào cản thanh khoản và gây áp lực lên các dự án có mức giá cao hơn.