Giá chung cư tại TP. HCM “nhảy múa” và khuyến nghị từ chuyên gia

Theo quan sát và thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tại TP.HCM đang xuất hiện tình trạng tăng giá thứ cấp với các dự án hiện hữu, mức tăng ghi nhận từ 10-20% so với đầu năm và tăng mạnh nhất ở khu vực nội thành.

Dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra trong 8 tháng đầu năm 2024, giá chung cư tại một số quận nội thành như quận 7 tăng trung bình hơn 24%, quận 3 tăng 6,8%, quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%...

Tăng trưởng giá mạnh nhất rơi vào các dự án cao cấp như chung cư The Panorama (quận 7) tăng 26,4%, Empire Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) tăng 12,3% so với đầu năm, Vinhome Central Park (Bình Thạnh) tăng 13%, Lumiere Riverside là 10,9%, The Opera Residence 17%, The River Thủ Thiêm tăng 8,6%,...

Ở phân khúc trung cấp, một số dự án đã bàn giao trong khoảng trên dưới 5 năm trở lại đây như Scenic Valley tăng 13,5%, Eco Green Sài Gòn tăng 18,4%, Saigon South Residences 11,4%, Botanic Towers và Mizuki Park lần lượt tăng 6,8%...

Theo thông tin do ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM nêu tại buổi giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015-2023 diễn ra mới đây, giá chung cư ở TP HCM bình quân mỗi năm tăng 15-20%, trong đó mỗi m2 căn hộ bình dân năm 2015 cao nhất 35 triệu, đến cuối 2023 lên 60 triệu.

Cũng theo ông Khiết, xu hướng của thị trường bất động sản từ năm 2015-2023 chia làm ba giai đoạn. Trong đó, từ năm 2015-2019, thị trường sôi động, giá cả tăng cao trên tất cả phân khúc; từ năm 2020-2021, thị trường chững lại hoặc giảm nhẹ do Covid-19 và sau đó dần hồi phục, giá bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên diễn biến này chậm chạp và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Với chung cư, thời gian này giá tăng liên tục với mức trung bình 15-20% mỗi năm. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25-35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40-60 triệu đồng.

Mỗi m2 căn hộ trung cấp năm 2015 giá khoảng 35-50 triệu đồng, đến năm 2023 lên 50-70 triệu đồng, căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng mỗi m2 lên 70-100 triệu đồng.

Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, mỗi m2 dao động 80-200 triệu đồng năm ngoái, còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, từ 30-60 triệu đồng.

Ở phân khúc nhà phố, tương tự như chung cư, giá cũng tăng liên tục nhưng mức tăng có phần thấp hơn, khoảng 10-15% mỗi năm. Khu vực trung tâm giá cao nhất, dao động 100-200 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2023, con số này ở ngoại ô là 40-80 triệu đồng.

Riêng đất nền có nhiều biến động với xu hướng tăng chung nhưng cũng có giai đoạn sụt giảm. Đất nền ở trung tâm giá từ 50-150 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2015, đến 2023 đã lên 100-300 triệu đồng.

Vị trí ven trung tâm giá năm 2015 từ 20-50 triệu đồng mỗi m2 thì năm ngoái lên 40-100 triệu. Khu vực phía Đông có tốc độ tăng giá cao nhất do quy hoạch và phát triển hạ tầng; còn phía Nam và Tây giá ổn định hơn.

Trước đó, tại báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng nêu giá chung cư TP HCM sau một thời gian giữ ổn định đã tiếp tục tăng khoảng 6% trong quý II. Các dự án chung cư đã qua sử dụng, nhất là khu vực nội thành có xu hướng tăng cao.

Lý giải nguyên nhân khiến chung cư TP HCM "sốt" giá , Bộ Xây dựng cho rằng do nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, số lượng các dự án mở bán không nhiều. Đặc biệt, sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân thời gian qua đã đẩy giá bán chung cư tăng mạnh. Theo bộ này, nếu áp dụng giá đất năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 15-20% so với trước đó. Điều này sẽ càng kéo giá nhà leo thang.

Cần giải pháp trị tận gốc tình trạng “thổi giá” nhà chung cư

Thực trạng giá chung cư liên tục tăng cao, thậm chí tại các dự án đã vận hành nhiều năm khiến nhiều người không khỏi nghĩ tới hiện tượng thổi giá nhà chung cư trên thị trường.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng thừa nhận tình trạng sốt nóng chung cư như hiện nay.

“Khi doanh nghiệp làm ăn đều xét đến phương án lợi nhuận, không có doanh nghiệp nào từ chối lợi nhuận nếu cơ hội tới. Việc một mình một chợ thì thổi giá là dễ hiểu, còn trường hợp nguồn cung phong phú sẽ không lý gì mà thổi giá được. Nghĩa là, họ đang nắm cơ hội thuận lợi nhất để thổi giá. Mặc dầu vậy, không nên đổ lỗi cho ai”, ông Toản nhận định.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), nhận xét, đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển như Việt Nam nói riêng, hiện tượng thổi giá, đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra thường xuyên.

“Hiện nay, chúng ta chưa có đầy đủ công cụ giúp hạn chế tối đa việc thổi giá sản phẩm bất động sản, vì vậy cần bình tĩnh phân tích.Trước hết, cơ quan chức năng phải xem xét diễn biến giá chung cư ở Hà Nội, thậm chí cả TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ… để thấy nhiều nơi xuất hiện những dự án chung cư đã triển khai và có biến động về giá, nhằm hiểu được diễn biến nào bắt nguồn từ nguyên nhân thực tế”, TS. Vũ Đình Ánh nêu quan điểm.

Theo các chuyên gia, việc thổi giá hay đầu cơ trên thị trường bất động sản nói chung, thị trường chung cư nói riêng là bình thường. Khi tìm được cơ sở khiến người ta có thể thổi giá, đầu cơ trong thời gian dài gây tác động tiêu cực tới thị trường nhà chung cư, cơ quan quản lý và người tham gia thị trường sẽ áp dụng biện pháp phù hợp. Còn việc đề xuất thanh tra, kiểm tra, tìm hiểu hiện tượng đầu cơ thổi giá để xử phạt chỉ giải quyết phần ngọn chứ chưa giải quyết gốc rễ vấn đề.

Về giải pháp để “bình ổn” giá nhà chung cư, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất về lâu dài, cơ quan nhà nước cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ giúp kéo giảm giá nhà. Đồng thời, thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, tạo đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Bên cạnh đó, cũng theo VARS, cần sớm thực hiện mô hình đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ, bởi một loạt dự án tại Hà Nội mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở...