Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực khi ‘gánh” hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024

Áp lực đáo hạn gia tăng

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), có tới 46% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với hơn 12.372 tỷ đồng.

Sang năm 2024, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Còn theo VNDirect, diễn biến áp lực trả nợ sẽ giảm trong hai tháng đầu năm, sau đó nhanh chóng dâng lên. Đến tháng 4/2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được dự báo lên đến gần 34.500 tỷ đồng. Nhóm chuyên gia của VNDirect đánh giá: "Có thể nói áp lực đáo hạn vẫn đang bủa vây nhóm ngành này trong bối cảnh thị trường vẫn còn ảm đạm”.

Trong khi đó, hoạt động mua lại trước hạn đang giảm. VNDirect thống kê trong tháng 11 chỉ có gần 5.000 tỷ đồng, giảm 72% so với tháng trước. Mức này cũng nằm trong nhóm thấp nhất hai năm qua.

Điều này có thể được lý giải khi tình hình kinh doanh và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang gặp khó. Trong đó bất động sản - nhóm huy động vốn qua kênh trái phiếu nhiều nhất, vẫn chưa được "rã băng".

Trong khi đó, tại một báo cáo công bố mới đây, FiinRatings nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn, tạo ra dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, mặc dù lãi suất huy động giảm mạnh và lãi suất tín dụng có giảm nhẹ nhưng các doanh nghiệp bất động sản phải huy động với ở mức lãi suất cao hơn. Hiện lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92%/năm và cao nhất lên tới 14,5%/năm.

Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao phần nào cho thấy sự “khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sau nhiều bê bối của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại thị trường như trước.

Lối ra nào cho doanh nghiệp bất động sản

Trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2024 thì trong ngắn hạn chỉ còn chưa đầy 2 tuần nữa là kết thúc năm 2023, đồng nghĩa Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sẽ hết hiệu lực. Bước sang năm 2024, 3 nội dung quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 65) sẽ có hiệu lực trở lại.

Theo đó, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được quy định là cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và giảm thời gian phân phối trái phiếu. Điều này khiến các chuyên gia e ngại “phao cứu sinh” tạm thời của doanh nghiệp sắp không còn nữa.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS TS Đinh Trọng Thịnh trong lúc thị trường chưa vượt qua được khó khăn thì Nghị định 08 sắp hết hiệu lực, việc tiếp tục có hiệu lực trở lại của Nghị định 65 trong năm 2024 sẽ khó lòng đem lại kết quả tốt do chưa thực sự phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam.

Điển hình như việc yêu cầu doanh nghiệp bắt buộc phải có xếp hạng tín nhiệm mới được phát hành trái phiếu là điều kiện quá ngặt nghèo trong bối cảnh hiện nay. Điều này có thể dẫn đến hệ luỵ khiến nhiều doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu và phá sản - ông Thịnh nêu vấn đề.

Vị chuyên gia lo ngại, doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn do không thể phát hành trái phiếu, không trả được nợ rất có thể khiến thị trường bất động sản kéo dài thêm thời gian khó khăn, thậm chí rơi vào khủng hoảng.

Trong khi đó, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property, "cục máu đông" của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2023 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08 nhưng hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu.

Trong bối cảnh hiện nay, theo các chuyên gia, cần có các giải pháp nhằm khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.

PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần tiếp tục gia hạn Nghị định 08 lâu hơn để điều hoà thị trường ổn định.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc doanh nghiệp muốn hoãn, giãn nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu rất cần sự cảm thông, thấu hiểu của trái chủ, nhưng muốn họ tin và đồng ý hoãn, giãn cho doanh nghiệp phát hành, cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp, tránh việc chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi cũng cho rằng vẫn còn khoảng trống thông tin lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nào cũng có khả năng, thời gian đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư.

Do đó, theo các chuyên gia, trong thời gian tới, để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường này, tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước phải tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư.