Diễn biến trái chiều của bất động sản: Tâm lý kỳ vọng đảo ngược và những tín hiệu chuyển đổi xuất hiện

Một diễn biến mới đáng chú ý trên thị trường hiện nay là các thương vụ M&A gia tăng. Ông đánh giá như thế nào về diễn biến này?

Tôi cho rằng đây là điều bình thường của một thị trường mở, nơi các thành phần kinh tế tư nhân trong và ngoài nước tham gia thương thảo, giao dịch dựa trên nhu cầu và nguồn lực của các bên. Nhìn chung, Việt Nam là thị trường bất động sản tiềm năng trong dài hạn, với cung vượt cầu ở hầu hết các phân khúc đáp ứng nhu cầu an sinh, phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, bối cảnh tắc nghẽn dòng tiền trong nước khiến các chủ đầu tư phải tìm kiếm nhiều giải pháp khác nhau để đảm bảo dự án tiếp tục phát triển, trong đó bao gồm việc chuyển nhượng lại dự án cho một bên khác.

Điều này làm tăng nguồn cung tài sản được rao bán trên thị trường vốn. Do đó, các nhà đầu tư (bên mua) đang tận dụng thời điểm này để đẩy mạnh gia tăng thị phần và đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ tại Việt Nam.

Đâu là điểm “khác biệt” hay “đặc điểm nổi bật” của các thương vụ M&A trong giai đoạn hiện nay?

Xét ở góc độ đầu tư, trong thời điểm kinh tế thế giới giảm tốc như hiện nay, bên mua dường như có nhiều lợi thế hơn. Họ chủ yếu là các quỹ đầu tư có sẵn lượng tiền mặt và sẵn sàng xuống tiền khi thẩm định tài sản có giá thuận lợi và triển vọng khai thác, sinh lời trong dài hạn.

Tại Việt Nam, một đặc điểm nổi bật về tính chất các thương vụ đầu tư bất động sản, đó là cấu trúc các giao dịch nghiêng về hướng hợp tác, rót vốn phát triển hơn là thâu tóm toàn bộ dự án.

Nguyên nhân là vì các doanh nghiệp nội địa – chủ sở hữu bất động sản– có lợi thế am hiểu thị trường, văn hóa địa phương, các thủ tục và quy trình phát triển dự án hơn. Chưa kể, Việt Nam đang trải qua một loạt điều chỉnh pháp lý, hướng tới sự rõ ràng, minh bạch và lành mạnh cho thị trường bất động sản. Điều này càng làm tăng niềm tin của nhà đầu tư về triển vọng phát triển của thị trường. Và họ càng muốn mở rộng sự hiện diện tại thị trường Việt Nam.

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực hay tiêu cực với thị trường địa ốc?

Tôi cho rằng đây là dấu hiệu tốt, cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng có nhiều bên tham gia đầu tư, phát triển dự án. Một thị trường như vậy sẽ có tính năng động, cạnh tranh nhất định, từ đó khuyến khích sự đa dạng, cải tiến, đổi mới, thúc đẩy thị trường phát triển về số lượng và chất lượng.

Suy cho cùng, bất động sản là nền tảng của hầu hết các hoạt động trong cuộc sống, từ nhà ở, văn phòng, khách sạn cho đến nhà máy, trung tâm thương mại... Do đó, khi bất động sản lớn mạnh thì đời sống người dân cũng sẽ phát triển theo.

Nhìn tổng quan về diễn biến thị trường hiện tại từ đầu năm tới nay, ông sẽ lựa chọn từ gì để miêu tả?

Tôi từng nói từ đầu năm 2023 và đến nay vẫn chọn từ “chuyển đổi”. Thị trường một mặt vẫn còn các diễn biến trái chiều, ngược kỳ vọng của các bên như: lãi suất cho vay cao, tâm lý thị trường và thanh khoản chưa thực sự cải thiện, nhiều vướng mắc pháp lý và dòng vốn…

Mặt khác, nhiều tín hiệu chuyển đổi đã được ghi nhận. Nhiều chủ đầu tư và địa phương đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân; căn hộ dịch vụ đang khởi sắc trở lại; bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng được “cởi trói” nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP và chính sách visa mới thông thoáng hơn sẽ có hiệu lực từ ngày 15/8/2023…

Hoạt động đầu tư trên quy mô dự án vẫn diễn ra sôi nổi. Thị trường Việt Nam vẫn duy trì các nền tảng cung–cầu tốt và có tiềm năng tích cực để phục hồi cũng như chuyển sang chu kỳ tăng trưởng mới.

Diễn biến này có chệch so với dự báo của ông từ trước đó?

Không nằm ngoài diễn biến chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương và các thị trường lân cận, kịch bản bất động sản phục hồi hoàn toàn trong năm nay sẽ khó xảy ra cho Việt Nam.

Trên bình diện toàn cầu, bất động sản thương mại (nhà ở thương mại, văn phòng, bất động sản bán lẻ và công nghiệp) hiện đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Bởi vì các Ngân hàng Trung ương vẫn neo lãi suất cho vay cao để đối phó với lạm phát, khiến chi phí đi vay đắt đỏ hơn.

Điều này làm giảm thanh khoản và giá trị của tài sản, dẫn đến chỉ số vốn vay trên giá trị (loan-to-value ratio) của tài sản cao hơn và đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế mắc kẹt.

Doanh nghiệp phải giảm giá để bán tài sản nhanh hơn để trả nợ ngân hàng, càng tạo cơ sở để tài sản bị định giá thấp, tạo ra hiện tượng tái lập mức giá mới.

Tại Việt Nam, việc lạm dụng đòn bẩy tín dụng khiến thị trường bất động sản nhạy cảm hơn khi có biến động về lãi suất, cộng với các khó khăn về trái phiếu, pháp lý, tâm lý thị trường… càng làm kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.

Những nhân tố nào tác động khiến thị trường bất động sản Việt Nam có diễn biến như hiện tại?

Sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện tại chắc chắn đến từ yếu tố kinh tế. Các tác nhân vĩ mô như căng thẳng địa chính trị và đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng đến tình hình tăng trưởng của Việt Nam và làm gián đoạn dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế. Khi sức khỏe của nền kinh tế yếu đi thì chắc chắn bất động sản là một trong những thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên.

Điều này do đặc thù của bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn các loại tài sản khác, đồng thời liên quan mật thiết đến lĩnh vực tài chính – ngân hàng (hầu hết khoản đầu tư BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính).

Bên cạnh đó, niềm tin công chúng đã hứng chịu một số cú sốc lớn trong thời gian qua, và điều này cần nhiều thời gian để phục hồi.

Một số nhà đầu tư cho rằng, lãi suất ngân hàng là “mấu chốt” để mở rộng dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc. Lãi suất cho vay bất động sản đang trở về mốc như thời điểm trước dịch bệnh. Đó là lý do khiến các nhà đầu tư dự đoán sẽ có sự đảo chiều trên thị trường vào giai đoạn cuối năm. Ông nghĩ sao về điều này?

Lãi suất ngân hàng là một yếu tố rất quan trọng. Lãi suất cho vay giảm giúp doanh nghiệp giảm chi phí vốn, đặc biệt với các ngành thâm dụng vốn tín dụng như Xây dựng & Vật liệu xây dựng và Bất động sản.

Lãi suất giảm, cộng với hạn mức ‘rộng cửa’ sẽ giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng tốt hơn, thúc đẩy sức mua và tốc độ phát triển dự án. Từ đầu năm đến nay, NHNN đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành bốn lần và các chỉ số tăng trưởng tín dụng còn khá yếu. Tôi kỳ vọng lãi suất cho vay sẽ tiếp đà giảm trong các tháng tiếp theo.

Theo ông, để thị trường hồi phục, đâu là nhân tố “chủ chốt”?

Tuy nhiên, theo tôi lãi suất không hẳn là yếu tố quyết định để thị trường hồi phục. Thực tế vướng mắc lớn nhất trên thị trường hiện nay là vấn đề pháp lý, cụ thể liên quan đến quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Một khi pháp lý dự án không đáp ứng điều kiện vay, doanh nghiệp khó tiếp cận dòng tiền từ ngân hàng để đầu tư xây dựng, gây chậm trễ và làm mất niềm tin khách hàng.

Ngoài ra, bất động sản chỉ có thể bắt đầu hồi phục khi các nguồn lực nội tại của thị trường thật sự sẵn sàng. Đó là người mua nhà có việc làm, thu nhập và tích lũy ổn định; hoặc nhà đầu tư tin tưởng trở lại vào chủ đầu tư, dự án, tiềm năng sinh lời trong dài hạn và quyết định xuống tiền.  

- Cảm ơn chia sẻ của ông!