Điểm nhấn BĐS 7 ngày qua: Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Lãi vay tăng cao, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Việc tín dụng bất động sản tăng nhanh buộc cơ quan quản lý phải siết kiểm soát, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay cao hơn. Trong bối cảnh đó, những mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính bắt đầu bộc lộ rủi ro, trong khi dòng tiền trên thị trường ngày càng hướng tới các sản phẩm an toàn và có khả năng tạo dòng tiền thực.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với 31/12/2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng bất động sản.

Trước thực tế tín dụng BĐS tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

“Căng thẳng” thị trường trái phiếu bất động sản 2026

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn đáo hạn lớn trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và điều kiện phát hành khắt khe hơn.

Theo tổng hợp của S&I Ratings, khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán dự kiến tăng cao trong năm 2026, đặc biệt tập trung vào hai giai đoạn là quý II và quý IV. Trong cơ cấu đáo hạn, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể.

Theo một thống kê, tổng giá trị trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ đáo hạn trong năm 2026 ước tính là 141 nghìn tỷ trong cả năm 2026, tăng 81% so với năm 2025.

Trong bối cảnh đó, nhìn về phần còn lại của năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn hiện hữu với tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước đạt 204.042 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, tương ứng 124.514 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn. Theo sau là nhóm ngân hàng với quy mô trái phiếu đến hạn đạt 22.755 tỷ đồng, chiếm khoảng 11,2%. Theo đó, áp lực trả nợ gia tăng trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đang trở nên khó khăn hơn.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Lãi suất tăng, thị trường bất động sản đang tái định hình cuộc chơi

Việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng đang khiến nhiều người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định tài chính.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro. Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Bà Mai Thanh Thảo cho biết, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Giá nhà vượt xa thu nhập: Người dân có thể mất 30 năm để mua một căn hộ

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng hai lần thu nhập bình quân của người dân. Với tốc độ tăng giá hiện nay, nhiều người có thể phải tích lũy tới 30 năm mới đủ khả năng mua một căn nhà, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp vẫn khan hiếm.

Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà tăng cao, nhưng giá căn hộ chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Không chỉ ở dự án sơ cấp mà các dự án bán thứ cấp giá vẫn ở mức mức cao “ngất ngưởng”. Mới đây, một số sàn giao dịch bất động sản vừa quảng cáo có quỹ căn chung cư thứ cấp toà A10-A14 Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy cũ).

Theo đó, căn hộ 93,6m2 có giá 12 tỷ đồng, 101 m2 có giá 12,5 tỷ đồng, căn hộ 65,5m2 gí 8,2 tỷ đồng, thấp nhất là căn hộ 61m2 giá 7,8 tỷ đồng. Khảo sát trên nền tảng batdongsan.com.vn giá nhà đang rao hiện tại cao hơn 26% trong vòng 1 năm qua.

Tương tự, tại dự án Sun Square Lê Đức Thọ (quận Nam Từ Liêm cũ), căn hộ 112,9m2 có giá 13,5 tỷ đồng, căn hộ 982 có giá 11,7 tỷ đồng, căn hộ 92 m2 có giá 10 tỷ đồng, giá đã tăng 40% trong vòng 1 năm qua.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Tin vui cho vợ chồng có thu nhập 50 triệu đồng/tháng ở Việt Nam

Sáng 20/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuộc họp của Thường trực Chính phủ về các chính sách nhà ở xã hội và các vấn đề liên quan.

Phát biểu kết luận tại cuộc họp, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa Nghị định 100/2024 theo hướng mở rộng người thụ hưởng, đồng thời nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, nhóm được mua nhà ở xã hội được mở rộng với người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân có thu nhập bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng. Trường hợp độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập tối đa 35 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, trường hợp đã kết hôn thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng không quá 50 triệu đồng.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY