Cuộc giằng co "không hồi kết" giữa người đi thuê và người cho thuê tại những mặt bằng đắc địa bậc nhất Tp.HCM

Người thuê "khóc ròng"

Khảo sát thực tế tại một số tuyến đường trung tâm Tp.HCM nhận thấy, tình trạng trả mặt bằng nhà phố kinh doanh đã giảm so với cùng kì năm ngoái, song chưa hoàn toàn dừng lại. Hiện nay, không ít mặt bằng ở vị trí "đất vàng" vẫn để trống, thậm chí có mặt bằng cả năm chưa ai thuê.

Mới đây nhất, thị trường phía Nam ghi nhận "thương vụ" trả mặt bằng gây xôn xao tại số 11-13 Hàn Thuyên, P.Bến Nghé, Quận 1. Theo đó, Starbucks Reserve chính thức đóng cửa hôm 26/8 do không đạt được thoả thuận gia hạn hợp đồng thuê với chủ nhà. 

Ngay sau khi mặt bằng này trả ra, chủ nhà đã tăng giá thuê từ 700 triệu đồng/tháng lên 757 triệu đồng/tháng, tương đương gần 9 tỉ đồng/năm. Việc tăng giá thuê lên hơn 50 triệu đồng/tháng, nếu tiếp tục thuê đồng nghĩa Starbucks sẽ “gồng thêm” 600 triệu đồng/năm so với mức giá thuê cũ. Đây có thể là một trong số các lý do mà brand này rút khỏi Hàn Thuyên sau 7 năm kinh doanh.

Ghi nhận vào cuối tháng 8/2024, tại khu trung tâm Tp.HCM không riêng gì mặt bằng kinh doanh F&B trả ra mà nhiều thương hiệu lớn về thời trang trên các tuyến phố như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Mạc Thị Bưởi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế... cũng phải đóng cửa vì không "gánh" được tiền thuê mặt bằng. Thậm chí, có một số nhà phố đắc địa rơi vài tình trạng bỏ trống cả năm. 

Tại đường Đồng Khởi - con đường được Cushman & Wakefield xếp thứ 13 trong danh sách những tuyến đường có giá thuê cao nhất thế giới cũng không tránh khỏi tình trạng các mặt bằng đóng cửa im lìm nhiều tháng, ngay cả khi nơi đây hiện diện rất nhiều brand kinh doanh.

Vào cuối năm 2023, một thương hiệu F&B trên đường Đồng Khởi (quận 1) trả mặt bằng thuê khi chủ nhà tăng giá thêm 12%. Đến nay, mặt bằng vẫn chưa có người vào thuê. Thương hiệu khác ở khu vực đường Thái Văn Lung (quận 1) cũng không gồng nổi mức giá thuê gần 700 triệu đồng mỗi tháng khi kinh doanh gặp khó khăn.

Trước đó, Highlands Coffee đã trả mặt bằng tại góc Nguyễn Du và Pasteur. YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8, Đồng Khởi. Tháng 3/2024, thương hiệu MIA cũng trả mặt bằng căn nhà số 325 Lý Tự Trọng (Ngã Sáu Phù Đổng). Mặt bằng này có giá thuê 700 triệu đồng mỗi tháng và từ 2019 đến nay đã sang tay qua 4 thương hiệu.

Điều này cho thấy, giá thuê cao đã khiến những thương hiệu nổi tiếng cũng khó chịu nổi "nhiệt". Trong bối cảnh thương mại điện tử nở rộ, mặt bằng nhà phố kinh doanh có phần "lép vế". Hình thức mua sắm trực tiếp đang chiếm đến 62% trong tổng số hành vi mua sắm của người tiêu dùng, trong khi đó, giá cho thuê nhà phố trung tâm vẫn neo ở mức cao. Vì thế, không ít người rời đi vì chi phí thuê mặt bằng cao, ăn hết vào lợi nhuận. Nhiều thương hiệu bắt đầu tìm kiếm các mặt bằng lân cận, mức giá tốt để "chống đỡ" thời điểm kinh tế khó khăn. 

Bên thuê "làm giá"

Việc tăng giá không quá xa lạ với các tài sản toạ lạc ở vị trí đắc địa bấc nhất Tp.HCM. Điều đáng nói ở đây là chủ nhà luôn có định giá rất cao đối với tài sản sở hữu “giới hạn”. Họ tự tin "làm giá" bởi cho rằng tải sản này là duy nhất, đẹp nhất.

Có thể thấy, giá cho thuê mặt bằng nhà phố trung tâm Tp.HCM tiếp tục tăng ngay cả khi nhu cầu thị trường đang chậm lại. Đều đặn 2 -3 năm, hoặc kết thúc hợp đồng từ 5-7 năm, giá thuê mặt bằng trung tâm Tp.HCM tăng thêm 10 - 20% (tuỳ vị trí), bất kể doanh nghiệp làm ăn được hay không, bất chấp sự phản đối từ phía người thuê và thị trường. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê mặt bằng nhà phố Tp.HCM tiếp tục xu hướng tăng cao trong 6 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm 2023. Các khu vực quận 1, 3, 4 và 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) đều tăng 25-40%. Chỉ có khu vực quận 7 giảm nhẹ hơn 4%.

Phân tích dưới góc nhìn của một môi giới lâu năm trong lĩnh vực nhà phố Tp.HCM, tiếp xúc với nhiều chủ nhà có tài sản giá trị lớn, ông Phan Vi cho rằng, khi sở hữu tài sản “giới hạn”, tiền thuê hàng tháng không còn là khoản lớn đối với chủ nhà.

Họ luôn quan niệm rằng, tài sản tốt xứng đáng “nhận lương” cao. Nếu khách không trả được mức giá đó thì người khác sẽ vào thuê với giá cao hơn. “Cũng giống như việc công ty thuê người giỏi về làm với lương 50 triệu đồng/tháng nhưng sau 5 năm không tăng lương. Có công ty khác kéo họ về trả mức 60 triệu đồng/tháng. Họ sẽ đi làm chỗ mới”, ông Phan Vi ví von.

Vị này nhấn mạnh, giá trị của bất động sản trung tâm Tp.HCM, đôi khi không phụ thuộc vào thị trường, mà phụ thuộc vào vị trí đặc biệt của tài sản. Những người sở hữu bất động sản này phải là người "biết chơi" hoặc muốn khẳng định địa vị cá nhân, chứ không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận.

Thưc tế,  hầu hết các chủ nhà có mặt bằng tại trung tâm cho thuê, nếu có để trống, họ cũng có sự tính toán. Giả sử thanh khoản không cao như kỳ vọng, chủ nhà sẽ rao bán tài sản, hoặc làm mới lại,  xây thêm tầng, sửa chữa tân trang... để tăng giá trị thuê. Việc hạ giá thuê so với trước đó là rất hiếm. 

Có 4 lý do xuất phát từ tâm lý của chủ nhà mà người thuê khó thay đổi được: Thứ nhất, mặt bằng vị trí đẹp giá thuê chắc chắn phải tăng theo năm. Thứ hai, đã ưu tiên kí hợp đồng 5 năm, hết hợp đồng buộc phải tăng giá, việc thoả thuận kí như giá cũ là rất khó. Thứ ba, thị trường lạm phát theo thời gian, giá cho thuê hiện tại còn thấp. Thứ tư, quan niệm của chủ nhà chỉ là chưa có người thuê phù hợp chứ không phải không cho thuê được. 

"Cái giá" của sự giằng co 

Sự giằng co giữa bên đi thuê và cho thuê tạo nên những thách thức không nhỏ đối với thị trường nhà phố trung tâm. 

Một môi giới cho thuê mặt bằng trung tâm Tp.HCM thừa nhận, rất khó kiếm khách thuê trong bối cảnh khá nhiều mặt bằng trả ra tại Tp.HCM. Đồng thời, cũng vô cùng khó khi kiếm một mặt bằng thương lượng được giá "xuống". Có chăng, một số mặt bằng sau khi thương lượng, chủ nhà sẽ hỗ trợ người thuê 1-2 năm đầu bằng các hình thức linh hoạt, không liên quan đến mức giá thuê.

Hệ quả nhìn thấy giữa việc giằng co "không hồi kết" của đôi bên là khách thuê rời đi, còn về phía bên cho thuê, trường hợp rao nhưng chưa ai thuê liền thì mỗi tháng chủ nhà sẽ mất hàng tỉ đồng. Giả sử 3 tháng không ai thuê thì chênh lệch tính bằng 3 -4 năm mới bù lại khoảng thời gian không ai thuê. 

Riêng phía đi thuê, dẫu bắt buộc phải rời đi nhưng sự tiếc nuối lại hiện diện rõ ở các brand kinh doanh tại khu trung tâm Tp.HCM. Suốt những năm qua, khi kinh tế gặp khó khăn, những thương hiệu này vẫn chọn các tuyến trung tâm để toạ lạc. Lý do duy nhất là các mặt bằng này có giá trị quảng bá hình ảnh tốt nên nhiều thương hiệu lớn vẫn chấp nhận và để các chi nhánh khác bù lỗ.  Dẫu vậy, với họ, sự lựa chọn dịch chuyển ra khu ven cũng chỉ là "bất khả kháng".

Hiện nay, thị trường cho thuê nhà mặt phố trung tâm Tp.HCM chưa phục hồi và khách thuê tỏ ra thận trọng. 

Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam cho rằng, một số mặt bằng cho thuê ở khu trung tâm Tp.HCM đã có tín hiệu tích cực hơn cùng kì năm ngoái, nhưng mức độ phục hồi không đồng đều vì có sự khác biệt lớn về vị trí và đối tượng khách thuê. Gần đây, các thương hiệu F&B có tốc độ tăng trưởng tốt như Arabica, Highlands Coffee, Katinat, Phê La, Starbucks… vẫn tiếp tục mở rộng thị phần kinh doanh.

Song, những biến động kinh tế và xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã phần nào ảnh hưởng đến các quyết định của khách thuê. "Các nhãn hàng bán lẻ đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, các thương hiệu sẽ chọn lọc địa điểm kỹ càng, tinh gọn hệ thống cửa hàng, bộ máy quản lý để tập trung nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ", bà Trang cho biết. 

Trong đó, các thương hiệu quốc tế mới sẽ ưu tiên chọn mặt bằng bán lẻ trong TTTM hơn là thuê nhà phố vì nhiều lợi thế như lưu lượng khách hàng tốt và có sẵn, không gian tích hợp mua sắm giải trí, giá thuê, vận hành chuyên nghiệp, chi phí đầu tư cho cửa hàng thấp, đa dạng diện tích thuê…

Khi bên cho thuê không muốn giảm giá thì bên đi thuê rất cân nhắc rất kỹ bài toán về chi phí cũng doanh thu, lợi nhuận. Vì thế, dự báo, phải đến năm 2025 việc cho thuê nhà mặt phố mới có những chuyển biến tích cực hơn.Khi nền kinh tế khởi sắc hơn, nhiều thương hiệu mới ra đời hoặc các thương hiệu quốc tế muốn mở rộng tại Việt Nam sẽ tiếp tục có nhu cầu hiện diện tại các mặt bằng đắc địa.