Hiện nay có một số dự án đã đã có quyết định giao đất theo qui hoạch xây nhà thấp tầng để bán và Nhà nước thu tiền sử dụng đất theo kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường gặp phải khó khăn về tính thanh khoản của các lô đất bán có nhà xây thô trên đất do chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí lớn để xây nhà bán và giá bán đất + công trình xây dựng trên đất cao hơn so với việc chỉ bán đất nền. Đó là lí do nhiều chủ đầu tư bất động sản đã xin điều chỉnh chủ trương đầu tư từ bán đất có công trình xây dựng trên đất sang bán đất nền không có công trình xây dựng trên đất.
Vậy việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền có phải tính tiền sử dụng đất?
Điều 14 nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 qui định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có nội dung : “ Tính tiền sử dụng đất khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 155, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai":
1. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
1.1. Trường hợp dự án trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:
a) Trường hợp trước khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất theo quy định:
a1) Khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính đối với toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh và theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại cùng thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết của dự án (nếu có).
a2) Khi có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án (một phần diện tích dự án) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính đối với phần diện tích được điều chỉnh cục bộ theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh và theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại cùng thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết của dự án (nếu có).
Trường hợp không tính hoặc phân bổ được tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất điều chỉnh thì thực hiện tính tiền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án như quy định tại tiết a1 điểm này.”.
Như vậy khi có những thay đổi qui hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất thì phải tính tiền sử dụng đất.
Có một số ý kiến cho rằng việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, không làm thay đổi vị trí từng loại đất, không làm thay đổi hệ số sử dụng đất nên không tính tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế thì việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán nền dù không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, không làm thay đổi vị trí từng loại đất, không làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng đã làm thay đổi tổng mức đầu tư và thay đổi hành vi đầu tư.
Trong trường hợp này chủ đầu tư không phải xây nhà trên đất để bán mà chỉ bán đất. Như vậy lợi ích của chủ đầu tư thay đổi do chi phí đầu tư thay đổi, doanh thu dự án thay đổi dẫn đến giá đất tính theo phương pháp thặng dư thay đổi. Thông thường là lợi ích chủ đầu tư tăng lên do giá bán đất nền thường cao hơn giá bán đất nền có nhà xây thô và bán đất nền thanh khoản tốt hơn bán đất có nhà xây thô.
Như vậy nghĩa vụ tài chính phát sinh khi có chênh lệch về giá đất theo quy hoạch mới so với quy hoạch cũ.
Thực tế là việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền nếu tính giá đất đối với việc bán đất có nhà xây thô và nếu tính giá đất đối với việc bán đất nền thì hai giá đất này khác nhau và thường là giá đất theo hành vi bán đất nền cao hơn giá đất theo hành vi bán đất có nhà xây thô. Như vậy là có sự chênh lệch tăng về giá đất giữa việc bán đất nền với bán đất có nhà xây thô thì nếu không tính tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến thất thoát trong việc thu tiền sử dụng đất của nhà nước.
Phương pháp thặng dư về bản chất là định giá căn cứ trên lợi ích kinh tế khai thác được từ thửa đất. Do vậy khi lợi ích kinh tế thay đổi thì giá trị thặng dư cũng thay đổi. Cho nên, dù không chi tiết hóa được thế nào là điều chỉnh qui hoạch trong Nghị định 103 (nêu trên) nhưng việc chuyển từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền cần được coi là điều chỉnh quy hoạch chi tiết và cần phải tính tiền sử dụng đất.
* Bài viết là quan điểm của Bà Phan Vân Hà - Viện trưởng viện Nghiên cứu Thẩm định Tài chính. Tác giả góp ý kiến để Hội đồng định giá các địa phương lưu tâm nhằm đảm bảo thu ngân sách Nhà nước theo đúng bản chất tạo dựng lợi ích kinh tế từ tài sản.
