Có cần quá lo ngại về khả năng vay và trả nợ của doanh nghiệp bất động sản?

Nhiều thách thức cho doanh nghiệp bất động sản

Những yếu tố vĩ mô hiện hữu được đánh giá là đang đặt ngành bất động sản vào một số thách thức lớn. 

Lạm phát được nhận định là đã tạo đáy và sẽ tăng trong thời gian tới trước sức ép tăng giá của các hàng hóa cơ bản, căng thẳng địa chính trị thế giới dẫn đến giá năng lượng tăng cao. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ, lạm phát của Việt Nam trong năm 2022 được dự báo sẽ đạt quanh mức mục tiêu 4% của Chính phủ. 

Trong khi đó, theo cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án điển hình mà FiinRatings thống kê cho thấy áp lực chi phí của các nhà phát triển bất động sản gia tăng. Ví dụ như chi phí thép chiếm tỷ trọng tương đối lớn (từ 15-20% tổng chi phí đầu tư) thì việc giá nguyên vật liệu nói chung và giá thép nói riêng tăng cao trong thời gian qua đã làm tăng chi phí đáng kể cho chủ đầu tư. 

Ảnh hưởng của Covid-19 và thủ tục pháp lý dự án khiến các dự án chậm trễ tiến độ triển khai là lý do khiến thanh khoản giao dịch căn hộ thấp. Cùng với đó, các kênh tín dụng bị hạn chế trước các chính sách mới.

Về phía nội tại doanh nghiệp, một lượng lớn giá trị trái phiếu doanh nghiệp (khoảng 305 nghìn tỷ đồng) sẽ đáo hạn vào 3 năm tới (2022-2024). Giá trị dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết suy giảm do dịch bệnh, cho thấy sức khỏe tín dụng đang suy giảm. 

Năng lực tín dụng của các doanh nghiệp chưa niêm yết có rủi ro lớn hơn so với doanh nghiệp niêm yết trong khi phần lớn giá trị phát hành và đang lưu hành lại thuộc về các tổ chức phát hành chưa niêm yết. Trong khi các doanh nghiệp phi tài chính trên thị trường chứng khoán được dự báo vẫn sẽ duy trì tăng trưởng lợi nhuận khá tích cực thì triển vọng lợi nhuận các đơn vị bất động sản niêm yết được dự báo “đi ngang”.

Theo số liệu được phân tích từ 54 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ, FiinRatings nhận định Tỷ lệ đòn bẩy Nợ/Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định, tuy nhiên tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.

Đề xuất 4 nhóm giải pháp để phát triển bất động sản

Trước những thách thức hiện hữu, để tiếp tục duy trì sự phát triển của ngành bất động sản dân cư tại Việt Nam mà vẫn đảm bảo mục tiêu tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, FiinRatings đã đề xuất 4 nhóm giải pháp chính.

Thứ nhất là Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án Bất động sản dân cư, bao gồm thông tin về sở hữu đất đai, pháp lý dự án (cấp phép và chuyển nhượng), về triển khai và thương mại bất động sản. 

Thứ hai, Tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, bao gồm cải thiện hồ sơ phát hành (ví dụ cần quy định mẫu chuẩn các doanh nghiệp phải áp dụng trong chào bán trái phiếu), công bố thông tin trong suốt vòng đời trái phiếu, bao gồm thay đổi mục đích sử dụng vốn trái phiếu, nâng cao văn hóa xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Thứ ba, Cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt. Các tiêu chí kỹ thuật về điều kiện phát hành chỉ nên áp dụng trong ngắn và trung hạn, đồng thời các đơn vị phát hành, tư vấn, phân phối và quản lý tài sản đảm bảo cũng cần được đẩy mạnh giám sát…

Thứ tư là Nỗ lực từ phía các định chế tài chính trung gian nhằm cải thiện năng lực đội ngũ tư vấn cũng như người mua, hỗ trợ nhà phát hành cải thiện minh bạch thông tin…