Chuyên gia Savills: Nên đưa nhà ở vào quy hoạch hạ tầng quốc gia

Như MarketTimes đã thông tin, hiện trên toàn cầu đang đối mặt với việc thiếu nguồn cung nhà ở. Theo ước tính có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không tiếp cận được với nhà ở đạt chuẩn.

Hai thành phố lớn gia tăng nguồn cung

Thị trường nhà ở Việt Nam cũng nằm trong xu hướng đó, cụ thể: tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn.

Chênh lệch cung - cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý. Theo Savills Việt Nam, trong quý 2/2025, TP.HCM có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%.

Lũy kế, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2025 (6T/2025) đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 chỉ gồm 39.000 căn hộ. Tuy nhiên nhiều sự cải thiện được kỳ vọng trong dài hạn, với việc áp dụng các luật và chính sách mới, và thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý 2/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% và 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hẹp.

Trong 6T/2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng được cải thiện, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ.

Trong quý 2/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường. Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án.

Trong quý 2/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn.

Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Áp lực dân số

Tại TP.HCM, tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây đã làm suy giảm lực lượng lao động, trong bối cảnh chi phí nhà ở cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài.

Các nhà chức trách đã ứng phó bằng cách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm hỗ trợ việc phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn.

Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường Vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến sẽ có gần 5.000 căn được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới.

Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP. Hà Nội đã phân bổ 87.000tỷ VNĐ (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc trên toàn khu vực đô thị.

Cơ sở hạ tầng thúc đẩy đầu tư

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Nhà ở Châu Âu, Savills, nhận định: “Thông thường, một dự án phát triển bất động sản nhà ở sẽ có chu kỳ đầu tư khoảng 5 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường thích phân bổ nguồn vốn của họ trong khoảng thời gian dài hơn, có thể lên đến 20 năm hoặc hơn. Việc cung cấp nhà ở, đặc biệt những căn nhà có giá phải chăng, như là một phần của dự án hạ tầng với dòng tiền dài hạn có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống.”

Một giải pháp đầy hứa hẹn có thể là tái định vị nhà ở như một loại cơ sở hạ tầng quốc gia. Khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Một số quốc gia như Singapore đã áp dụng cách tiếp cận tích hợp này, đưa nhà ở vào trong quy hoạch hạ tầng quốc gia song song với các dịch vụ tiện ích và xã hội. Tương tự, Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng liên tục thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội như một phần quan trọng các khổ chính sách công lâu dài.

Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia cũng mang lại những lợi thế về mặt cấu trúc. Các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị từ nhiều đảng phái và sự hỗ trợ lâu dài từ Chính phủ – những yếu tố mà các chủ đầu tư đánh giá cao. Hơn nữa, cách tiếp cận này có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn và giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án.