Chuyên gia nói gì về chính sách đánh thuế bất động sản?

Vào cuối tháng 10/2024, Đoàn giám sát của Quốc hội kiến nghị sớm ban hành chính sách thuế áp dụng với người sở hữu nhiều nhà đất, bỏ hoang bất động sản. Theo báo cáo của đoàn giám sát, thuế là giải pháp có tác dụng trung và dài hạn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Kiến nghị của Đoàn giám sát Quốc hội được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản tồn tại bất cập nhiều năm, khi cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, gây mất cân đối cung - cầu.

Trước đó, vào tháng 9/2024, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Theo đó, Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Lãnh đạo Bộ Tài Chính cũng cho biết Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều bất động sản để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam mà trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Đến giai đoạn này, hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, việc đánh thuế bất động sản là một giải pháp hợp lý để bình ổn giá. Theo chuyên gia Savills, thuế là công cụ hiệu quả đã được nhiều quốc gia áp dụng như đảm bảo bình ổn thị trường nhà ở, quản lý hiệu quả tài nguyên quốc gia và góp phần gia tăng ngân sách Nhà nước.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho rằng, thuế bất động sản là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam.

Bà Hương phân tích, thuế là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng. 

Theo bà Hương, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bất động sản giống như các loại hàng hóa khác, chịu các quy luật tác động của thị trường. Điều này có nghĩa khi các chi phí đầu vào tăng thì giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng theo. Theo đó, công cụ thuế bất động sản là một giải pháp nhằm giảm giá bán hoặc giảm xu hướng đầu cơ, điều này trực tiếp sẽ tác động đến giá bán của bất động sản. Nhiều quốc gia đã được cả 2 mục đích trên khi áp dụng thuế bất động sản.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh chính sách đánh thuế bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên, Việt Nam có áp dụng thành công thuế bất động sản hay không còn phụ thuộc vào một số yếu tố.

Yếu tố quan trọng nhất điều tiết thị trường bất động sản không phải là thuế mà là quan hệ cung - cầu. Tức là nếu lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh trong khi nguồn cung yếu thì mục đích của việc áp dụng thuế bất động sản có thể không làm giảm bớt giao dịch, mà ngược lại, người mua sẽ có xu hướng chuyển phần thuế đó sang người mua tiếp theo.

Bên cạnh đó, để áp dụng thành công chính sách thuế, Việt Nam cần có hệ thống thông tin giao dịch bất động sản rất rõ ràng và minh bạch. Để có thể đánh giá và ước lượng được tác động của loại thuế mới này trên quy mô rộng thì cần nắm được tổng thể thị trường về số lượng giao dịch, mức thuế áp dụng, giá trị giao dịch. Khi không có đủ thông tin về thị trường, các nhà làm luật có thể không đạt được mục tiêu của việc đánh thuế.

“Về mặt chủ trương dài hạn, chính sách thuế bất động sản là tốt. Tuy nhiên, chúng ta cần có các thông tin chi tiết và cụ thể về lượng và giá trị giao dịch trên thị trường để có thể tính toán mức thuế phù hợp với thực trạng của thị trường hiện tại. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, cần theo dõi kỹ quan hệ cung - cầu để tránh tình trạng đánh thuế với mục tiêu làm giảm giá bất động sản nhưng thực tế lại làm tăng giá”, ông Quốc Anh nhấn mạnh thêm.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng quan điểm, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai không phải là mới. Khoảng 7 năm trước, đề xuất này đã từng được đưa ra và gây nhiều lo ngại, ngay cả với những người chưa sở hữu nhà. Vì tăng thuế có nguy cơ đẩy giá nhà lên cao, làm cho việc tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn hơn, dẫn đến tâm lý chưa đồng thuận trong xã hội.

Theo ông Hiển, thuế là một công cụ có tính hai mặt, tùy theo thị trường cụ thể mà nó có thể hỗ trợ hoặc gây cản trở cho sự phát triển của thị trường đó. Việc áp dụng thuế nên nhằm khuyến khích sự phát triển minh bạch và đúng đắn của thị trường, chứ không nên trở thành một trở ngại.

"Việc đánh thuế bất động sản chỉ là một phần trong nhiều biện pháp nhằm phát triển thị trường một cách bền vững và minh bạch. Giải pháp tối ưu là thúc đẩy quá trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như giá trị tài sản bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực phức tạp nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi" - ông Hiển nhấn mạnh.