Chuyên gia đề xuất đánh thuế lũy tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất theo độ dài thời gian

Đây là giải pháp do GS. TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế quốc dân đưa ra, trong công bố thay mặt nhóm tác giả của báo cáo Đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

Đánh giá chung về khó khăn của thị trường địa ốc đã và đang dựa trên nhiều chỉ báo về cung, cầu, lượng giao dịch, GS. TS. Tô Trung Thành cho rằng, hệ thống pháp lý chồng chéo là nguyên nhân tác động đến diễn biến của bất động sản.

Ông đã đưa ra nhiều dẫn chứng cho sự ảnh hưởng của chính sách tới thị trường bất động sản. Thứ nhất, pháp luật về đất đai có quy định về phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, thiếu cơ sở dẫn đến khó xác định đâu là giá thị trường nên các cơ quan chức năng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện. Thêm vào đó, cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế đã gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.

Bên cạnh có, quy hoạch có những vướng mắc đối với trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực. Tình trạng phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch dẫn đến chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chưa kể, đầu tư đã có những vướng mắc trong cho phép điều chỉnh tiến độ dự án đối với trường hợp khách quan. Trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài. Bên cạnh đó, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội còn nhiều phức tạp.

Ngoài ra, quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc thông qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp lý và đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng.

Cũng theo GS. TS. Tô Trung Thành, các quy định chính sách về tín dụng, điều chỉnh các yếu tố vĩ mô cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, ví dụ như việc điều chỉnh room tín dụng, thay đổi các quy định trong phát hành trái phiếu riêng lẻ đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Một trở ngại khác của thị trường địa ốc là việc cập nhật thông tin về thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn đã gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường bất động sản, như tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước.

Chỉ ra những bất cập, GS.TS. Tô Trung Thành cũng đưa ra các giải pháp để phục hồi thị trường địa ốc. Trước hết đó là việc hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật là một trong những giải pháp cần được hoàn thiện ngay vì cần nhiều thời gian để những thay đổi về luật có thể đi vào cuộc sống.

Trong ngắn hạn, GS.TS. Tô Trung Thành cho rằng, các cơ quan cần quyết liệt, khẩn trương đẩy mạnh thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Đồng thời, tổ chức rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn chồng chéo trong đăng ký bất động sản, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong các quy định về phát hành trái phiếu riêng lẻ, các quy định về hỗ trợ tín dụng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng. 

Về kiểm soát chống đầu cơ bất động sản, GS. TS. Tô Trung Thành cho rằng, để hạn chế tình trạng này, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ bất động sản.

Giải pháp mà ông đưa ra, đó là từ nay đến năm 2025, cần nghiên cứu áp dụng đánh thuế lũy tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tùy theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch. Chính sách này sẽ có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư, từ đó làm lành mạnh hóa, bình ổn giá cả thị trường đất đai, và tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi cho những người có nhu cầu sử dụng đất.

Về giải pháp điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch cho thị trường, GS.TS. Tô Trung Thành đề xuất hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tăng nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản; tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối giữa cung và cầu; hoàn thiện chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản và nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nhằm hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản.