Chuyên gia: Cuối năm 2023 sẽ là thời điểm “cực khó khăn” cho nhiều nhà đầu tư địa ốc

Giới "đầu cơ" gặp khó

Trong báo cáo thị trường bất động sản căn hộ 2022 mới công bố, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, nếu như ở giai đoạn trước, các phân khúc bất động sản đều nở rộ và phát triển thì trong bối cảnh mới hiện nay sẽ chỉ còn chỗ cho những nhu cầu thật.

Theo ông Trung, khi hiện tượng kém thanh khoản xảy ra, dòng tiền (của nhà đầu tư) cũng bị chôn trong đó. Thị trường có tín hiệu khó khăn – từ tháng 6 trở đi khi Ngân hàng Nhà nước có giới hạn về room tín dụng – thì ngay lập tức phân khúc đầu tiên bị tác động là đất nền.

Đất nền, tiêu biểu cho các sản phẩm đầu tư có lợi nhuận tăng nhanh và yếu tố đầu cơ lớn sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, ảnh hưởng rất lớn. Phân khúc này cũng khó xán lạn trong tương lai gần.

Phân khúc thứ 2 là sản phẩm có giá trị lớn. Đó là các căn thấp tầng ở các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ phía ngân hàng. Các sản phẩm này, bắt đầu từ tháng 8/2022 bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm về cầu và giá.

“Đất nền, nhà thổ cư, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng hết hỗ trợ lãi suất – đều gặp khó khăn về thanh khoản. Đến đoạn cuối năm sau, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải trả gốc và lãi. Đó có thể là một cơn ác mộng của nhiều nhà đầu tư”, ông Trung nhận định.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cũng cho rằng, năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ còn đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. 

Ông Tuyển cho rằng, khi các nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng, bán hàng ra ngoài thị trường bằng mọi cách thì sẽ nhìn thấy tín hiệu "đáy" của thị trường. 

Thị trường đang tồn tại 4 nhóm nhà đầu tư

Theo ông Trần Quang Trung, hiện nay trên thị trường bất động sản đang tồn tại bốn nhóm nhà đầu tư. 

Nhóm thứ nhất là nhóm nhà đầu tư mắc kẹt tiền. Trong giai đoạn 2021-2022, họ đầu tư đất nền rất nhiều, đi khắp các tỉnh thành trong cả nước, mua vào rất nhiều. Nhóm này thậm chí đã sẵn sàng “đu đỉnh” về giá vì tâm lý sợ mất cơ hội trong hai năm qua. Họ đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại, chắc chắn không phải trong tương lai gần.

Nhóm thứ hai là đầu tư sản phẩm thấp tầng. Họ mua vào giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh hiện nay, nhóm này chịu nhiều áp lực nhất và có khả năng phải bán phá giá, cắt lỗ. 

Nhóm thứ ba chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm rất khó tiếp cận được vốn, do khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”, tức là tiền vốn tự có, và vì thế cũng vô cùng mẫn cảm với các đợt tăng giảm của thị trường. 

Nhóm cuối cùng, là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới. Tâm lý của những người còn tiền mặt chia làm 2 hướng:

Hướng đầu tiên, ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm một rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát.

Hướng thứ hai, vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội. Họ sẽ lựa chọn loại hình tài sản nào?

Theo ông Trung, trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm các sản phẩm neo đậu dòng tiền được, nhưng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê được. Tính thanh khoản phải cao nhất. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn.