Thời gian qua, tranh luận liên quan đến cơ sở khoa học và thực tiễn trong việc áp dụng phương pháp thặng dự trong định giá tài sản, đặc biệt là định giá đất đã thu hút được sự quan tâm của nhiều chuyên gia, nhà quản lý và công chúng trong cả nước.
Theo quan điểm của Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa, muốn thẩm định giá tài sản theo phương pháp thặng dư khi các cơ quan pháp luật “thẩm định lại không sai” thì trước hết cơ quan có thẩm quyền ban hành phương pháp phải quy định thật chuẩn, không đánh đố, không định tính lững lờ ai hiểu thế nào cũng đựợc.
Cũng theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, kết quả thẩm định giá, về nguyên tắc sẽ loại trừ các yếu tố chủ quan về đạo đức nghề nghiệp, năng lực thẩm định viên, sự đảm bảo của các thông số đầu vào…
Cơ sở khoa học và thực tiễn của phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là: Giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện ở Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước với tên gọi khác nhau.
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, trong thực tiễn định giá tài sản, nhất là định giá đất theo phương pháp thặng dư còn được biết đến tại một số quốc gia với tên gọi khác như phương pháp phân tích phát triển, phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp kinh doanh giả định.
Định giá đất theo phương pháp thặng dư có bản chất được khái quát là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó.
Theo Chủ tịch VVA, đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp thặng dư, hay cũng có thể nói điều kiện để áp dụng phương pháp thặng dư là đất có tiềm năng phát triển mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.
Cụ thể, đất có tiềm năng phát triển được đưa vào định giá theo phương pháp thặng dư khi không áp dụng được các phương pháp khác có thể được phân làm 3 loại.
Loại vẫn trong tình trạng đất thô chưa được cấp phép, giao đất, cho thuê đất... cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư;
Loại đất đã được phép phát triển: Tức loại đất đã được cấp phép phát triển (thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng...) bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Loại đất tái phát triển: Về bản chất, đất này được xem như đất đã được phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật...
“Phương pháp thặng dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư. Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư, một phương pháp được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ”, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa nêu quan điểm về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thực tiễn định giá đất.
