CEO SGO Homes: Nơi nào có lực lượng môi giới quay trở lại càng nhiều, thị trường bất động sản khu vực đó càng cho thấy tín hiệu phục hồi

Thưa ông, thông tin khoảng 70% môi giới đã quay trở lại thị trường có phải là một tín hiệu tốt cho sự phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới hay không?

Ông Lê Đình Chung: Trước hết, theo tôi nhìn nhận, khi lực lượng môi giới quay trở lại được xem là một tín hiệu rất tốt, rất tích cực cho thấy sự hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải xét trên từng thị trường. Nếu kết luận rằng, 70% môi giới trên toàn quốc quay trở lại thì điều này sẽ dễ gây hiểu lầm, tức đang nói trên toàn thị trường Việt Nam hồi phục. 

Vì thực tế, mới chỉ ghi nhận riêng tại thị trường Hà Nội đạt khoảng 60-70% lực lượng môi giới đã quay trở lại làm việc. Các khu vực vùng ven Hà Nội là khoảng 50%. Tại các thị trường còn lại, con số này khá thấp, khoảng 30%.

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ đầu năm đến nay, thị trường miền Bắc có nhiều dấu hiệu phục hồi vượt trội, rõ rệt nhất tại Hà Nội và các khu vực ven đô. Còn thị trường phía Nam, chúng tôi cũng bắt đầu nhận thấy có những tín hiệu mới từ lực lượng môi giới. Đó sẽ là bước tạo đà để toàn thị trường tiến tới phục hồi trong những tháng cuối năm 2024 và sẵn sàng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Luật kinh doanh Bất động sản mới đã có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định 100% môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Yêu cầu này đang gặp phải những khó khăn, bất cập gì để có thể thực hiện được trong bối cảnh hiện nay?

Ông Lê Đình Chung: Quy định cấp chứng chỉ hành nghề môi giới là điều thực sự cần thiết, giúp “chuẩn hóa” và “chuyên nghiệp hóa” ngành nghề môi giới. Tính tới thời điểm hiện tại, cả nước mới có khoảng 40.000 môi giới bất động sản được cấp chứng chỉ, rất ít so với số lượng môi giới thực tế đang hành nghề trên cả nước.

Tôi cho rằng, trong một thời gian ngắn, yêu cầu đặt ra tất cả môi giới bất động sản phải có chứng chỉ ngay là bất khả thi. Bởi việc tổ chức đào tạo và thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vẫn còn đang gặp phải nhiều bất cập về chất lượng đào tạo và khâu tổ chức thi. 

Thậm chí, hàng loạt các khóa học đào tạo đã được tổ chức chủ yếu dưới dạng trực tuyến, nhưng chất lượng các chương trình lại không đồng đều.

Do vậy, tôi kiến nghị, quy định yêu cầu môi giới phải có chứng chỉ hành nghề cũng nên có khoảng thời gian hợp lý, giãn cách để cho các môi giới có thể học tập, trang bị đầy đủ kiến thức cũng như là có thời gian cho các trung tâm đào tạo chuẩn bị kỹ lưỡng, đáp ứng được số lượng môi giới đông đảo đang hoạt động trên thị trường hiện nay. 

Còn nếu áp dụng ngay thời điểm này là bắt buộc có chứng chỉ mới được hành nghề hay phải có chứng chỉ thì mới được trả hoa hồng… thì tôi e rằng, đây sẽ là một trở ngại, thách thức lớn cho những người làm nghề môi giới cũng như đối với thị trường bất động sản "mới chớm" hồi phục. 

Hiện nay, xuất hiện ý kiến cho rằng cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Từ góc độ là người trong nghề, ông có những phân tích nhìn nhận về vấn đề này như thế nào?

Ông Lê Đình Chung: Đầu tiên, tôi cho rằng cần làm rõ vai trò của người môi giới trong lĩnh vực bất động sản. Từ góc độ của tôi, thị trường bất động sản gồm có 3 chủ thể chính, bao gồm chủ đầu tư, môi giới và người mua.

Như vậy, môi giới đóng vai trò là điểm trung gian, cung cấp các thông tin tư vấn hữu ích, cần thiết cho khách hàng và nhà đầu tư. Ngoài ra, môi giới còn góp phần “kích hoạt” thị trường bất động sản phát triển một cách mạnh mẽ hơn. 

Nhìn lại những giai đoạn trước, thời điểm thị trường bất động sản thiếu vắng lực lượng môi giới, thị trường trở nên vô cùng trầm lắng, thanh khoản kém. Nhưng khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, đặc biệt là có sự xuất hiện của môi giới quay trở lại, thì ngay lập tức thị trường đã có những tín hiệu mới tích cực hơn.

Tôi đánh giá cao vai trò của người môi giới bởi đây là một bộ phận không thể thiếu trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, gần đây xuất hiện thông tin được xem là không mấy tích cực và cho rằng môi giới là một trong những tác nhân chính đẩy giá nhà lên cao. Để làm rõ vấn đề này, tôi nghĩ chúng ta cần phải xác định những nguyên nhân căn cơ tác động đến giá bất động sản. 

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, giá được cấu thành từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, thuế phí... Do đó, giá bán cao hay thấp hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung tại Hà Nội trở nên khan hiếm trong khi nhu cầu thì ngày càng tăng cao, tạo nên sự lệch pha về cung - cầu rất lớn, khiến chủ đầu tư từ đó cũng kỳ vọng về giá bán cao ra thị trường.

Chính vì vậy, giá bán phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận liên tục tăng “phi mã” trong suốt thời gian gần đây và vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Theo thống kê của chúng tôi, ngay từ đầu năm 2024, giá bán đã tăng trung bình khoảng 50%. Nếu xét giai đoạn từ 2019 đến nay, giá bán trung bình đã tăng lên đến 80 - 100%.

Không chỉ giá bán sơ cấp tăng mà giá bán thứ cấp cũng tăng. Các sản phẩm mua đi bán lại được các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn bởi phần lớn đều là những sản phẩm đã hình thành, có thể đáp ứng nhu cầu ở luôn và không bị vướng quá nhiều về vấn đề thủ tục pháp lý, chuyển nhượng hay sang tay một cách dễ dàng. 

Thêm một lý do nữa, đó là có hiện tượng một số nhà đầu tư, đầu cơ đi đấu giá đất, trả giá rất cao làm đẩy mặt bằng giá thị trường. Tuy nhiên, theo tôi quan sát, lực lượng môi giới mới chỉ quay trở lại thời gian ngắn nên nếu nói môi giới đầu cơ, bỏ một số tiền lớn đi ôm hàng loạt cọc hàng gần như là điều rất khó xảy ra. 

Chính vì vậy, tôi khẳng định, việc đẩy giá, thổi giá khiến giá bất động sản tăng cao là không liên quan đến môi giới mà chủ yếu là do sự lệch pha cung - cầu và một số nguyên nhân như tôi đã phân tích ở trên.

Rõ ràng hành vi đẩy giá, làm tăng giá bất động sản là bất lợi cho thị trường bất động sản. Vậy theo quan điểm của ông, giải pháp nào có thể khắc phục được tình trạng này?

Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, để hạn chế giá nhà leo thang, thứ nhất, chúng ta cần phải tìm cách tháo gỡ nguồn cung ra thị trường. Thực tế, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó, tuy nhiên vẫn cần phải có các văn bản hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, Nhà nước cũng phải có những chỉ đạo quyết liệt trong việc giải quyết triệt để, gỡ vướng liên quan đến các dự án bất động sản, từ đó nhanh chóng đưa sản phẩm của thị trường.

Thứ hai, cần tích cực đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng các quỹ đất rộng hơn, xa hơn và phát triển mạnh các sản phẩm vừa túi tiền như là nhà ở xã hội. Luật cũng đã phần nào cởi trói cho nhà xã hội, giúp người dân cũng như chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận, có thể kể đến như: Không giới hạn hạn mức đầu tư hay người mua nhà ở xã hội không nhất thiết phải có hộ khẩu thường trú tại các khu vực đó… 

Đây sẽ là 2 điểm then chốt giúp cải thiện nguồn cung nhà ở. Có như vậy, giá bất động sản cũng được kỳ vọng là có thể “hạ nhiệt” một chút.

Có ý kiến cho rằng, chuyển từ mua nhà sang thuê nhà cũng là một cách để "hạ nhiệt" giá nhà. Ông nghĩ sao về giải pháp này và có đánh giá như thế nào về phân khúc cho thuê trong thời gian tới?

Ông Lê Đình Chung: Khi giá nhà tăng quá cao, số lượng người có đủ khả năng tài chính để mua được nhà là ngày càng thấp. Chính vì vậy, ngay từ Quý 1 - Quý 2, Báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản (VARS) đã đưa ra nhận định, xu hướng thuê nhà sẽ phát triển. Và đúng như thời điểm hiện tại, xu hướng này đang ngày càng hiện hữu hơn.

Khảo sát gần đây của chúng tôi cũng chỉ ra, nhiều người có xu hướng lựa chọn đi thuê nhà hơn là mua nhà. Thậm chí, có những cá nhân có đủ tài chính để mua nhà nhưng do giá nhà tăng quá cao, họ lại chọn đi mua hoặc đầu tư ở khu vực vùng ven, vùng xa hơn. 

Còn với những người mua nhà Hà Nội để cho thuê thì chủ yếu là nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, không đặt nặng vấn đề về việc tăng giá quá cao trong ngắn hạn. Đây cũng là lớp nhà đầu tư mang tính tích sản, đầu tư dài hạn và mục tiêu hướng đến đầu tư bất động sản dòng tiền. 

Với việc Hà Nội ngày càng thắt chặt về pháp lý để cấp phép cho các dự án bất động sản mới, đồng thời các sản phẩm căn hộ lâu năm hoặc 50 năm cũng ngày càng ít đi thì các bất động sản dòng tiền như là căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ cho thuê… sẽ trở thành xu hướng tất yếu. 

Mặc dù, ở những giai đoạn trước, dòng bất động sản này chủ yếu phát triển tại các vùng biển, nơi có lợi thế về du lịch, nhưng theo tôi quan sát, từ 1 năm trở lại đây, loại hình bất động sản dòng tiền đã và đang trở nên dần phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Dự báo, sẽ còn thu hút nhiều hơn sự quan tâm của các nhà đầu tư trong tương lai.

Có 2 cái lý do: Một là, do yếu tố về Luật không cấp duyệt thêm về các các dự án mới trong khu vực trung tâm, tức là hướng đến mục đích giãn dân nên chỉ có thể duyệt các loại căn hộ, du lịch căn hộ khách sạn cho thuê là chính. Hai là, bất động sản dòng tiền không chỉ có giá thành phù hợp mà còn đáp ứng được nhu cầu đầu tư hoặc cho thuê. 

Vậy theo ông, khi giá nhà tăng có ảnh hưởng gì đến giá thuê nhà hay không?

Ông Lê Đình Chung: Rõ ràng, nếu không giải quyết được vấn đề về nguồn cung thì chắc chắn giá nhà vẫn sẽ có xu hướng tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, tôi đánh giá sẽ không còn tăng “đột biến” như giai đoạn trước mà sẽ tăng với tốc độ chậm hơn. 

Và đương nhiên, khi giá nhà tăng cao cũng sẽ kéo theo giá cho thuê nhà tăng. Ngay ở thời điểm hiện tại, chúng tôi đã nhận thấy trên thị trường đã phản ánh rõ mức tăng này.

Theo như ông vừa chia sẻ, rất nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tăng cao và ông cũng đã gợi ý một số giải pháp. Tuy nhiên, liệu có dễ dàng giảm giá nhà trong bối cảnh hiện nay hay đây vẫn là một bài toán “nan giải”?

Ông Lê Đình Chung: Theo quan điểm của tôi, về ngắn hạn, cụ thể là từ nay đến giữa năm 2025, việc giảm giá nhà là điều khó thực thi. Bởi vì, dù đến năm 2025, chúng ta vẫn chưa thể tháo gỡ được các dự án bất động sản đang bị ách tắc. Hơn nữa, trong trường hợp các dự án bất động sản được tháo gỡ thì cũng phải mất khoảng ít nhất 1 năm để chủ đầu tư có thể giải quyết được các vấn đề về pháp lý tiếp theo và đưa dự án vào vận hành. 

Do vậy, ít nhất từ nay đến năm 2025, tháo gỡ được nguồn cung nhằm hạ giá nhà là thách thức lớn. Nhưng nói về mặt dài hạn, tôi tin rằng, với những cái giải pháp và nỗ lực của Nhà nước, thì vấn đề này sẽ sớm được tháo gỡ, từ đó hạn chế được tình trạng giá nhà liên tục leo thang. Còn nói về việc giảm giá nhà - điều này có thể khẳng định là không thể. 

Cuối cùng, ông có dự báo chi tiết hơn về diễn biến thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm: Phân khúc nào sẽ sôi động nhất, phục hồi rõ nét?

Ông Lê Đình Chung: Về ngắn hạn, tôi dự báo giá bất động sản chưa thể giảm ngay, đặc biệt là tại Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt toàn thị trường, sau đó là đến các sản phẩm thấp tầng ở thị trường thứ cấp.

Với các thị trường còn lại như ở vùng ven đô, xung quanh Hà Nội, các phân khúc bao gồm đất nền, nhà ở thấp tầng sẽ là phân khúc thứ hai dẫn dắt thị trường. Tiếp theo là đến bất động sản nghỉ dưỡng ven đô cũng đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi, nhất là những sản phẩm dưới 10 tỷ đồng đang thu hút các nhà đầu tư.

Bởi theo tôi quan sát, có những khách hàng sở hữu tài chính khoảng từ 6-8 tỷ đồng, nếu không bị phụ thuộc bởi thời gian di chuyển, thời gian làm việc, thay vì mua 1 căn hộ chung cư trong nội đô thì họ cũng đang cân nhắc lựa chọn mua các sản phẩm ven đô để ở, vừa giảm giá thành, vừa sở hữu được bất động sản có diện tích lớn và môi trường sống dễ chịu hơn.

Xin cảm ơn những chia sẻ thú vị của ông!