Trong bối cảnh thông tin tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh rút ngắn thời gian di chuyển còn 23 phút đang “kích hoạt” làn sóng quan tâm mạnh mẽ chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc để có góc nhìn rõ hơn về tác động sâu rộng của cú hích hạ tầng này đối với thị trường.
Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh vừa được khởi công, theo ông, cú hích hạ tầng này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?
Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ bị tác động một cách khủng khiếp. Theo quy luật muôn thuở, cứ mở đường mở xá, có đường đi đến đâu là bất động sản phát triển đến đấy. Những dự án ở nhiều nơi, đất đai đang 1 đồng, có đường to chạy qua tăng lên 2 đồng là chuyện bình thường, tức là mức biên độ tăng 100 - 200% không hiếm.
Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn thẳng vào thực tế. Hiện nay ở Hà Nội hay TP.HCM đều đang tham vọng dịch chuyển các khu dân cư ra khỏi nội đô, kéo theo đó là các đường lớn, cao tốc mở liên tục. Nhưng tốc độ mở đường không bao giờ đuổi kịp tốc độ tăng dân số.
Thứ hai, người dân dọn ra ngoại ô, ra các thành phố vệ tinh sinh sống dẫn đến nhu cầu giao thông kết nối phải thuận lợi.
Vậy giải pháp ở đây là gì? Đó chính là mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng). Khi TOD phát triển, hiệu quả đem lại sẽ hiển hiện ngay trước mắt. Nhìn vào tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên ở phía Nam, trước đây từ Suối Tiên (Thủ Đức) vào trung tâm TP.HCM rất xa. Nhưng nay, tuyến metro rút ngắn thời gian đi lại chỉ còn 20 - 25 phút. Lượng người ở Suối Tiên vào trung tâm làm việc đông lên, nhưng lưu lượng giao thông cá nhân trên đường lại giảm đi. Hệ quả tất yếu là giá chung cư quanh khu vực này trước đây chừng 30 - 40 triệu/m2, nay đã vọt lên 70 - 80 triệu/m2. BĐS tăng giá nhờ TOD là có cơ sở chứ không phải tự nhiên.
Ở phía Bắc, tuyến Cát Linh - Hà Đông cũng là một minh chứng. Giá chung cư khu vực Nhổn trước đây chỉ 20 - 30 triệu/m2 nay đã tăng rất nhiều, bởi thời gian di chuyển vào trung tâm được rút ngắn đáng kể. Do đó, việc khởi công tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh sẽ tác động cực kỳ tốt đến BĐS dọc tuyến TOD, không chỉ ở các đại đô thị như Hạ Long Xanh mà lan tỏa ra toàn bộ khu vực xung quanh. Đi làm thuận tiện, xăng dầu đắt đỏ, đường sá ách tắc thì tàu điện đương nhiên sẽ là chân ái để thu hẹp mọi khoảng cách.
Phải chăng 23 phút là lợi ích quan trọng nhất mà tuyến này mang lại, thưa ông?
Chúng ta vẫn đang phân tích dưới góc độ cá nhân, là rút ngắn khoảng cách và thời gian đi lại. Còn lợi ích và vai trò thực sự vĩ mô tác động lên nền kinh tế của cả đất nước và địa phương thì nhiều người chưa nhận ra.
Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh chỉ là bước 1. Bước 2 là từ tuyến đường đó kết nối với Lào Cai. Tiếp đó, tuyến này sẽ nối từ Quảng Ninh lên Móng Cái và về tương lai có thể kết nối trực tiếp với mạng lưới đường sắt khổng lồ của Trung Quốc. Lúc đó, ý nghĩa trọn vẹn của dự án mới bộc lộ hết.
Chúng ta phải phân tích tổng thể rằng đây không chỉ là giao thông hành khách, đây là huyết mạch giao thương và logistics nếu nhìn xa về triển vọng tương lai.
1 đồng phát triển hạ tầng metro tạo ra đòn bẩy phát triển đến 10 đồng cho các ngành kinh tế khác. Đường sắt tốc độ cao mang lại hiệu quả khủng khiếp, đặc biệt là bài toán logistics.
Hiện nay nhiều người vẫn ngờ vực tính khả thi của việc sống ở Hạ Long, đi làm ở Hà Nội. Quan điểm của ông thế nào?
Hãy nhìn vào xu hướng dịch chuyển nhân sự 5 năm qua. Trước đây 80 - 90% sinh viên ra trường bám trụ lại Hà Nội. Nhưng nay tỷ lệ này giảm rõ rệt. Đơn giản vì Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh,.. đang tạo ra hàng ngàn công việc với thu nhập không thua kém gì thủ đô, trong khi chất lượng sống, không khí lại trong lành hơn hẳn.
Quảng Ninh vốn có nền tảng cực tốt về thương mại, dịch vụ, du lịch, cùng với đó là định hướng lên thành phố trực thuộc trung ương sẽ càng hút dòng vốn mạnh. Sống ở những siêu đô thị tại đây không thiếu bất cứ tiện ích gì.
Còn chuyện ở Quảng Ninh đi làm ở Hà Nội thì hãy nhìn ra thế giới. Một người thân của tôi ở Úc sống tại Wollongong, cách Sydney 120 km. Hàng ngày họ đi làm bằng tàu cũ tốc độ 120 km/h, mất đúng 1 tiếng đồng hồ. Sáng đi, tối về. Lý do là ở Wollongong chi phí rẻ, cảnh quan đẹp, sống sướng hơn, thay vì mức sống đắt đỏ ở trung tâm Sydney. Hay ở Trung Quốc, việc sống cách Thượng Hải 80 - 100 km, sáng lên tàu siêu tốc đi làm hết 30 - 45 phút là chuyện cơm bữa của dân công sở.
Ở Việt Nam, chúng ta rồi cũng sẽ quen. Bạn đi từ Quảng Ninh lên Hà Nội mất 23 - 25 phút. Thời gian đó đôi khi bạn còn chưa thoát khỏi một ngã tư tắc đường ở Đống Đa hay Cầu Giấy vào giờ tan tầm. Chi phí sống rẻ hơn, chất lượng nhà ở tốt hơn, thời gian đi lại tương đương nội đô đi làm thì chẳng có lý do gì người ta không chọn dịch chuyển.
Ngoài ra, với du lịch, tuyến đường sắt sẽ biến Quảng Ninh từ điểm đến "du lịch trong ngày" thành "du lịch lưu trú dài ngày". Những siêu đô thị được định vị toàn cầu sẽ hút một lượng khách quốc tế cực lớn nghỉ dưỡng cả tuần để chơi golf, thăm vịnh, giải trí mà không chán. Đặc biệt khi Quảng Ninh kết nối tuyến này với Trung Quốc thì việc mở cửa như vậy sẽ kéo thêm lượng khách khủng khiếp. Và du lịch ở phía Bắc sẽ bùng nổ.
.jpg)
Liệu câu chuyện BĐS bùng nổ dọc TOD ở các quốc gia khác có lặp lại tại Việt Nam?
Thượng Hải là "case study" kinh điển nhất. Cách đây vài chục năm, Hàng Châu, Tô Châu bất động sản rất rẻ. Nhưng khi mạng lưới đường sắt tốc độ cao giăng lưới, kết nối thẳng vào Thượng Hải, thì giá BĐS Tô Châu, Hàng Châu hiện tại đã bằng 70 - 80% Thượng Hải dù cách xa cả trăm cây số.
Lý do tăng không chỉ vì dân cư dịch chuyển, mà còn là công nghiệp công nghệ cao dịch chuyển. Thượng Hải quá đắt đỏ, từ nhân công đến bến bãi. Các tập đoàn phải lùi sâu vào các thành phố vệ tinh.
Ở các nước châu Âu hay Úc, từ năm 2012, BĐS nằm trong bán kính 3 - 5 km quanh ga metro đã đắt hơn 25 - 30% so với bên ngoài. Đến nay con số chênh lệch đã lên tới 30 - 40%. Đó là bộ chỉ số chung của thế giới rồi. Tuyến Hà Nội - Quảng Ninh, hay trục Bắc - Nam tới đây chắc chắn cũng không nằm ngoài quy luật này.
.jpg)
Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư muốn "đón sóng" TOD ở thời điểm hiện tại?
Thời thế đầu tư bây giờ đã thay đổi hoàn toàn. Cái thời nhắm mắt mua một mảnh đất ngõ hẻm nội đô rồi chờ tăng giá gấp 3 gấp 4 lần đã qua rồi. Bây giờ, "key" đầu tư phải là: Nhìn TOD, nhìn ga tàu, nhìn đường sắt tốc độ cao.
Nhà đầu tư hiện nay cứ dọc theo quy hoạch các tuyến cao tốc, tuyến metro đang và sắp làm mà mua. Toàn bộ các ga trung chuyển dọc tuyến Hà Nội - Quảng Ninh như ga Hạ Long, Yên Tử, Ninh Xá, khu vực Gia Bình đều tiềm năng. Bán kính hưởng lợi cực rộng, từ 10 - 20 km quanh ga đều đẹp, vì ở tỉnh đi xe máy 10 - 15 km ra ga chỉ mất 15 phút.
Khi mua quanh các hub này, sẽ hưởng lợi kép khi vừa đón làn sóng dân cư dịch chuyển ra các trung tâm mới, vừa đón làn sóng các khu công nghiệp mọc lên nhờ logistics giá rẻ. Một khu công nghiệp 200 ha sẽ kéo theo 5.000 - 7.000 lao động. Đó chính là lực cầu thực tế nhất cho thị trường BĐS.
Nghĩa là đường sắt phát triển thì sẽ kéo mặt bằng giá bất động sản giữa các khu vực gần nhau hơn, thưa ông?
Đúng vậy, metro kéo khoảng cách BĐS xích lại gần nhau. Không thể có chuyện một người đi tàu cao tốc lên Hà Nội mất 23 phút lại mua được căn nhà rẻ bằng 1/4 giá nhà người ở thủ đô được.
Hãy nhìn vào thói quen của sinh viên đi du học. Một số sinh viên có thể thuê nhà cách trường 10 km. Một số khác ở cách 20 - 30 km nhưng phải nằm sát bến metro (cách 1,5 km, đi bộ 10 phút). Và giá thuê quanh ga metro cũng thường ở mức cao hơn so với các khu vực xung quanh có cùng bán kính.
Ở Việt Nam tới đây cũng vậy. Bây giờ nhà mặt phố nội đô 200 - 250 triệu/m2. Ven đô khu vực có ga tàu giá đang rẻ hơn rất nhiều. Nhưng 5 - 10 năm nữa, tính độc tôn của nội đô sẽ bị phá vỡ. Nhà nội đô có siêu thị, có trường quốc tế; nhà ở đại đô thị vệ tinh cũng có siêu thị, có trường quốc tế, thậm chí quy mô còn to đẹp hơn. Đặc biệt, nhà ở ngoại ô nhà rộng, tiện ích lớn, bước lên tàu 15 phút sau là đã có thể ngồi uống cafe ở trung tâm thành phố.
20 năm trước, bán một căn nhà 100 m2 ở Cửa Nam xuống Mỹ Đình mua được 5 cái nhà. Bây giờ bán nhà Cửa Nam xuống Cầu Giấy, Mỹ Đình chỉ mua được 1 cái nhà tương đương. Câu chuyện của Hà Nội và các vùng vệ tinh dọc tuyến TOD hiện nay cũng đang lặp lại chu kỳ định hình giá đó.
Cơ hội đầu tư đã bày ra rõ ràng, thế giới đã chứng minh tính hiệu quả của nó. Quan trọng là nhà đầu tư có đủ tầm nhìn và có dám ra quyết định ngay hay không.
Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!
Bài: Tú An
Thiết kế: Hải An
