“Bắt mạch” thị trường nhà đất đầu năm Quý Mão 2023

Tâm lý thị trường sẽ tích cực

Năm cũ 2022 đã qua. Năm Quý Mão 2023, thị trường BĐS được dự báo có nhiều dấu hiệu tích cực. Trong đó, tâm lý thị trường hồi phục nhờ sự can thiệp kịp thời từ các chính sách của nhà nước.

Bàn về thị trường BĐS năm 2023, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) cho hay: Là người trong ngành đã chứng kiến thăng trầm của thị trường, tôi đặt hai niềm tin lớn vào thị trường BĐS năm 2023. Đó là thị trường vốn (trái phiếu và chứng khoán) sẽ được cải thiện sớm nhất, đặc biệt khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Cùng với tín dụng, đây là hai kênh huy động vốn chính của thị trường. Do đó, khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch BĐS và đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai.

“Tôi cũng tin rằng tâm lý thị trường sẽ ngày càng tích cực và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Nhìn chung, dư địa tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam còn lớn nhờ các nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, và nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận và tăng trị giá vốn cao”, vị này nhấn mạnh.

Ông David cho rằng, nếu để đánh giá triển vọng BĐS năm 2023 thì từ “chuyển đổi” là phù hợp. Bởi lẽ, đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều kinh nghiệm đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về huy động vốn, vay mua, đầu tư BĐS một cách an toàn; là kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.

Tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường BĐS được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ giữa năm 2023 trở đi. Với các chủ đầu tư trong nước, đây là cơ hội để tái cơ cấu nợ, củng cố năng lực tài chính và danh mục dự án, tái cấu trúc phát triển sản phẩm. Quan trọng nhất, doanh nghiệp BĐS đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới.

Cũng chia sẻ về thị trường BĐS năm Quý Mão, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam cho hay, tâm lý thị trường BĐS năm 2023 sẽ dần ổn định so với năm 2022. Điều này đến từ sự lạc quan của các chính sách được thực thi. Tuy nhiên, thị trường không thể bật dậy mạnh mẽ. Đà chậm của thị trường sẽ tiếp tục vào đầu năm 2023. Kỳ vọng nửa cuối năm 2023 đến 2024, mọi thứ mới ổn định lại. Doanh nghiệp sẽ dần quen với nhịp độ chung của thị trường, đưa ra chiến lược phát triển bền vững hơn.

“Năm 2023 khi chính sách đi vào ổn định, sự nhận biết của nhà nước đối với khó khăn của doanh nghiệp đã rõ. Doanh nghiệp cũng tự vực mình dậy sẽ làm cho thị trường dần dần vào quỹ đạo”, bà Trang cho hay.

Kịch bản thị trường lạc quan hơn 2022

Ông David Jacskon chỉ ra 2 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2023.

Kịch bản thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô khi ổn định sẽ kéo theo thị trường BĐS sôi động trở lại. Thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới, và khi thỏa mãn các điều kiện về trái phiếu, lãi suất, room tín dụng thì thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường được củng cố.

Kịch bản thứ hai, giả sử biến động kinh tế thế giới vẫn tiếp diễn (lạm phát tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng dẫn đến sản xuất giảm và thất nghiệp tăng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ đợi diễn biến mới.

Vị này cho rằng, thị trường BĐS năm 2023 dự báo tiếp tục trầm lắng đến ít nhất vài quý đầu của năm 2023. Điều này do đặc thù của BĐS có tính thanh khoản thấp hơn các loại tài sản khác (đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian giao dịch lâu hơn). Đồng thời, BĐS liên quan mật thiết đến nhiều ngành nghề trong xã hội, do đó phụ thuộc lớn vào các tác nhân kinh tế vĩ mô. Ở trong nước, trường hợp thị trường vốn chưa cải thiện và niềm tin chưa được vực dậy, tình hình cung cầu và thanh khoản năm 2023 sẽ tiếp tục im ắng, “ngủ đông” đến khi có tín hiệu mới.

Giá bán sẽ tiếp tục giảm nhẹ dần nhằm thúc đẩy doanh số, tuy nhiên, giao dịch có thể không mấy khả quan khi người mua vừa khó tiếp cận đòn bẩy tài chính, vừa giữ tâm lý thận trọng. Giá thuê KCN và các BĐS thương mại (mặt bằng bán lẻ, văn phòng) sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí xây dựng và vận hành ngày càng đắt đỏ.

Tuy vậy, nếu so với năm 2022, thị trường BĐS năm 2023 có rất nhiều điểm sáng để kỳ vọng. Đó là nỗ lực của Chính phủ để giữ ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô một cách khéo léo, được nhìn thấy qua việc điều tiết dòng tiền tín dụng sang các khối ngành sản xuất, tốc độ giải ngân vốn FDI nhanh và kiểm soát lạm phát tốt. Đó là con số gần 22,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện trong năm 2022 – cao nhất trong năm năm qua. Ở góc nhìn tích cực, thị trường bắt đầu tăng trưởng đồng đều, hợp lý hơn.

Cùng với đó, theo các chuyên gia trong ngành, BĐS năm 2023 có 2 yếu tố quan trọng kì vọng sẽ vực dậy thanh khoản thị trường.

Thứ nhất, việc thông qua Luật Nhà Ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật đất đai (sửa đổi). 3 Luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường BĐS trong thời gian tới. 3 luật này cũng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới.

Thứ hai là lãi suất và room tín dụng ngân hàng - mạch máu cho toàn thị trường BĐS.

Cơ hội mua nhà dễ hơn

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, với người mua, thuê ở thực, năm 2023 là cơ hội “hiếm có”. Họ sẽ được tiếp cận các tài sản như ý với mức giá hợp lý, đa dạng sản phẩm để lựa chọn hơn.

Ông Lê Quốc Kiên, cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM chia sẻ, với người mua tại các dự án hình thành tương lai, đây là thời cơ “chưa từng có” để có thể mua nhà với giá hợp lý. Thị trường đã xuất hiện các dự án bán giá hiện tại tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019 - 2020, dù tiến độ dự án đã gần hoặc về đích. Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, hoặc gặp vấn đề về các khoản “tài trợ” tín dụng từ ngân hàng.

“Với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, đây là thời điểm tốt để lựa sản phẩm tốt, ưng ý và thương lượng giá. Cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 4/2022”, ông Kiên cho hay.

Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam nhấn mạnh, thời gian tới, những người có sẵn dòng tiền cơ hội rất lớn với thị trường, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thì phải cân đối lại dòng tiền trước khi nghĩ đến việc đầu tư BĐS.

Với người mua ở thực, bà Trang dành lời khuyên: Người mua phải xem xét khả năng tài chính cá nhân. Phải hiểu được nguồn vốn tự thân là bao nhiêu, dùng đòn bẩy bao nhiêu. Việc kiểm soát được khoản vay và tính toán kỹ càng là cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện nay. Nếu phải sử dụng đòn bẩy quá nhiều người mua nên tạm thời “dừng” ở giai đoạn này.

“Khi một số chủ đầu tư đang có khoản giảm giá rất tốt, đây là cơ hội để người mua xuống tiền với BĐS đã quan tâm trước đó. Thị trường địa ốc từ năm 2023 là đầu tư dài hạn, không lướt sóng”, bà Trang nhấn mạnh.

Như vậy, theo cách các chuyên gia “bắt mạch” thị trường BĐS năm 2023 dễ nhận thấy, năm 2023 có niềm tin về sự phục hồi so với giữa năm 2022. Tuy nhiên, bên cạnh các điểm sáng lạc quan được kì vọng thực thi thì thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức. Đó là những biến số cũng khá khó dự đoán.