Bất động sản Việt Nam đón đầu làn sóng mã hóa tài sản

Tại Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026 (Vietnam RWA Summit 2026), bức tranh về sự kết hợp giữa bất động sản, hạ tầng blockchain và dịch vụ tài chính số đã được phác thảo rõ nét với những cơ hội lẫn thách thức pháp lý đan xen.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam cho biết, mã hóa tài sản thực chính là đòn bẩy chiến lược để doanh nghiệp Việt Nam bước vào sân chơi toàn cầu với vị thế của người thiết kế luật chơi, chứ không chỉ là người tuân thủ và thực thi.

Phân tích sâu về sự kết hợp giữa bất động sản và blockchain, ông Toan cho rằng đây là lĩnh vực có tiềm năng lớn để mã hoá lên on-chain nhưng đang đứng trước ba điểm nghẽn chính: ngưỡng vốn tham gia cao, thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp, kéo dài. Vì vậy, việc mã hoá giúp chia nhỏ giá trị tài sản, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia với quy mô vốn phù hợp hơn, qua đó mở rộng khả năng giao dịch và tạo thêm một kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và cơ chế bảo đảm niềm tin cho thị trường. Quyền lợi gắn với token cần được xác định cụ thể, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp, giải thể hoặc chuyển nhượng tài sản gốc. Đồng thời, phải bảo đảm sự tương ứng giữa tài sản thực và token trên blockchain, cùng các yêu cầu về an ninh công nghệ, bảo vệ dữ liệu và sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, định chế tài chính với doanh nghiệp công nghệ.

Tại phiên thảo luận “Bất động sản Việt Nam trước làn sóng mã hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp?”, bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic, cho rằng giá trị của RWA không nằm chủ yếu ở việc chia nhỏ một tài sản để bán cho nhiều người, mà ở khả năng mở rộng quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chỉ dành cho tổ chức hoặc nhà đầu tư có quy mô vốn lớn. Tuy nhiên, sản phẩm muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế phải đồng thời tuân thủ quy định tại Việt Nam và tiêu chuẩn của thị trường mà nhà phát hành hướng tới.

Từ góc độ tổ chức thị trường, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hoá Sacom (SCEX), nhấn mạnh, trước khi phát hành sản phẩm, cần tiếp tục làm rõ cách xử lý tài sản cơ sở, quyền lợi của nhà đầu tư và khả năng chuyển đổi giữa token với tài sản đứng phía sau.

Riêng bất động sản còn đặt ra những vấn đề như quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài và đơn vị tiền tệ được sử dụng khi thu hút vốn quốc tế. Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, khả năng chia nhỏ và chuyển đổi tài sản mới có thể tạo ra thanh khoản thực chất.

Ở tầng phân phối, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt nam (VECOM), CEO Accesstrade, nhấn mạnh nguyên tắc “Product First”. Thị trường cần bắt đầu từ những tài sản đã tạo ra giá trị và dòng tiền, có tính thanh khoản và minh bạch. Theo ông, đưa sản phẩm đến đúng đối tượng quan trọng hơn mở rộng số lượng người tiếp cận; giai đoạn đầu nên ưu tiên doanh nghiệp và những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm về tài chính, chứng khoán hoặc tài sản số, sau đó mới mở rộng dựa trên dữ liệu về mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư.

Còn theo ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng, các dự án hạ tầng cần nguồn vốn rất lớn, trong khi lợi ích thường lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế thay vì phản ánh trực tiếp vào tỷ suất sinh lời của từng công trình. Việt Nam đã có năng lực công nghệ để token hóa tài sản minh bạch, nhưng khả năng huy động vốn còn phụ thuộc vào chính sách và tầm nhìn dài hạn mà nhà đầu tư có thể nhìn thấy.

Ông Phạm Nguyễn Toan đề xuất lộ trình “đi từ hẹp đến rộng”. Trước hết thí điểm với bất động sản dòng tiền hiện hữu, đã hoàn công và vận hành ổn định như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hoặc kho bãi logistics. Sau đó, thị trường có thể xem xét token hóa chứng chỉ quỹ REIT thay vì trực tiếp token hóa quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong giai đoạn sandbox, quy mô tài sản và đối tượng tham gia cũng cần được giới hạn để cơ quan quản lý có không gian quan sát, đánh giá rủi ro và điều chỉnh chính sách trước khi mở rộng.

Bên cạnh bất động sản, hệ sinh thái tài sản mã hoá cần sự tham gia của nhiều loại tài sản khác để tăng tính đa dạng cũng như thu hút thanh khoản, đồng thời phát triển hạ tầng blockchain, định danh số, ví, lưu ký, thanh toán và các dịch vụ tài chính hỗ trợ.