Bất động sản phía Nam mở chu kỳ tăng trưởng mới, dòng tiền hướng về giá trị thực

Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện cơ hội tại thị trường phía Nam, một trong những khu vực bất động sản quan trọng, có vai trò dẫn dắt xu hướng đầu tư và phát triển dự án giai đoạn 2026-2027. Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).

Phát biểu tại diễn đàn, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang thiết lập một chu kỳ phát triển mới từ nửa đầu năm 2026. Theo ông, giai đoạn đầu cơ, lướt sóng đang dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dựa trên giá trị.

Sự phân hóa của thị trường ngày càng rõ giữa nhóm tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng và nhóm tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch. Đây cũng được xem là nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững của thị trường trong giai đoạn 2026-2031.

Theo lãnh đạo VCCI, trong chu kỳ mới, năng lực tạo dòng tiền ròng, mức độ minh bạch pháp lý, khả năng thích ứng với hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ trở thành những yếu tố quan trọng trong định giá bất động sản.

Cùng với đó, hành lang pháp lý cho thị trường đang được định hình theo hướng minh bạch hơn. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho thị trường phát triển.

Đáng chú ý, khu vực phía Nam đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi để mở rộng không gian phát triển. Theo ông Hoàng Quang Phòng, TP.HCM đang chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm, trong khi nguồn cung bất động sản ngày càng mở rộng về các khu vực có dư địa phát triển lớn.

Động lực quan trọng nằm ở hệ thống hạ tầng liên vùng đang được đẩy mạnh. Các dự án như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu... được kỳ vọng tăng khả năng kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương trong vùng.

Khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện, các khu vực trước đây còn hạn chế về khả năng tiếp cận có thể hình thành những không gian phát triển mới, kết nối đô thị, công nghiệp và logistics. Cùng với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, quá trình này được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản phía Nam.

Các chuyên gia, doanh nghiệp trao đổi về triển vọng thị trường bất động sản phía Nam.

Bên cạnh hạ tầng, dòng vốn cũng được đánh giá là một yếu tố hỗ trợ thị trường. Chính sách tiền tệ linh hoạt cùng sự hợp tác giữa các chủ đầu tư và tổ chức tài chính được kỳ vọng khơi thông tín dụng theo hướng an toàn, ưu tiên những dự án có giá trị thực.

Tuy nhiên, cơ hội mở rộng không đồng nghĩa với việc mọi doanh nghiệp đều có thể dễ dàng hưởng lợi. Thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh hơn khi áp lực đáo hạn trái phiếu, chi phí vốn và yêu cầu về năng lực tài chính ngày càng lớn.

Ông Hoàng Quang Phòng cho rằng các doanh nghiệp sẽ phải nâng cao năng lực quản trị dòng tiền, bảo đảm tiến độ triển khai và củng cố nền tảng tài chính nếu muốn tham gia vào chu kỳ phát triển mới.

“Thị trường giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới: đưa giá trị sản phẩm về sát nhu cầu thực của dân cư, lấy tính minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín, lấy chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối làm lợi thế cạnh tranh bền vững”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Ở góc độ chính sách, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng một trong những thay đổi quan trọng đang diễn ra là sự chuyển dịch trong tư duy quản lý và sử dụng đất đai.

Theo ông, sau nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai, thực tế vận hành vẫn cho thấy tình trạng ách tắc, lãng phí nguồn lực đất đai còn tồn tại. Không ít dự án bất động sản và sản xuất đình trệ kéo dài, tạo tác động dây chuyền tới doanh nghiệp, tổ chức tài chính và nhà thầu.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 mở ra cách tiếp cận mới khi xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế. Theo đó, trọng tâm chính sách được chuyển từ kiểm soát quy trình sang thúc đẩy hiệu quả và kết quả đầu ra.

Sự thay đổi này, theo ông, thể hiện qua ba bước tiến. Thứ nhất, chuyển từ quản lý đất đai sang phát huy nguồn lực đất đai, để đất kết hợp hiệu quả với vốn và lao động nhằm tạo ra giá trị kinh tế. Thứ hai, chuyển từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất, đưa đất đai trở thành nền tảng cho sản xuất, công nghiệp và dịch vụ thay vì chỉ là tài sản đầu cơ. Thứ ba, chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, với phân quyền đi đôi với trách nhiệm giải trình và hệ thống dữ liệu đất đai số hóa, minh bạch.

Đặc biệt, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng cần từng bước đưa thị trường đất đai ra khỏi quỹ đạo đầu cơ để hướng dòng vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong thời gian dài, việc tích lũy và mua bán đất để hưởng chênh lệch giá đã thu hút một lượng lớn nguồn lực xã hội, trong khi đầu tư vào các hoạt động tạo ra giá trị thực chưa tương xứng.

Theo ông, bài toán cốt lõi trong giai đoạn tới là xây dựng cơ chế điều tiết giá đất hài hòa. Giá đất quá thấp có thể gây thất thoát tài sản công, nhưng nếu bị đẩy lên quá cao sẽ làm gia tăng chi phí mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực tài chính của doanh nghiệp sản xuất.

Cùng với đó, việc bảo vệ và làm rõ quyền tài sản đối với đất đai có thể giúp giải phóng một nguồn lực tài chính lớn. Khi quyền tài sản được xác lập rõ ràng, minh bạch, đất đai có thể trở thành tài sản thế chấp an toàn, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng với chi phí hợp lý hơn.

“Việc khơi thông dòng vốn này sẽ làm giảm đáng kể chi phí kinh doanh, gia tăng năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp và tạo ra động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế trong chu kỳ phát triển mới”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định.