Bất động sản du lịch nông nghiệp: Thiếu hành lang pháp lý để phát triển

Ông Nguyễn Đạo Dũng, Vụ Lữ hành, Tổng cục Du lịch cho biết, ngày 02/8/2022 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chương trình phát triển du lịch nông thôn trong xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025. Theo đó, Chính phủ đã đưa ra mục tiêu mỗi tỉnh, thành phố phấn đấu có ít nhất 1 điểm du lịch nông thôn được công nhận gắn với lợi thế về nông nghiệp, văn hóa, làng nghề.

Thiếu hành lang pháp lý

Thống kê của Vụ Lữ hành, đến hết năm 2022, cả nước đang có 580 điểm du lịch được công nhận, và gần 1500 điểm du lịch khác đang hoạt động khai thác, trong đó có khoảng 70% điểm du lịch tại khu vực nông thôn, khai thác đặc trưng đời sống, canh tác, văn hóa nông nghiệp. Đây là những một tiềm năng vô cùng lớn, cần có sự khai thác hiệu quả và chỉ đạo, định hướng đúng đắn để phát triển du lịch nông thôn bền vững, nâng cao đời sống cho chính cộng đồng cư dân và phát triển kinh tế địa phương.

Theo một số chủ farmstay, mô hình này mặc dù đang có xu hướng phát triển vì đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch như du lịch trải nghiệm, sống gần gũi với thiên nhiên… tuy nhiên, còn vướng về pháp lý. Bởi trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Du lịch đều không có những quy định rõ, cụ thể về sở hữu đất, lưu trú, xây dựng… khiến nhiều farmstay lúng túng trong việc thực hiện xây dựng mô hình du lịch nông nghiệp.

Đại diện Vụ Đất đai – Bộ Tài Nguyên Môi trường cũng cho rằng, mặc dù loại hình du lịch farmstay phát triển đã thu hút một lượng lớn khách du lịch. Tuy nhiên qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, loại hình này còn có một số tồn tại, hạn chế, vướng mắc về đất đai. Cụ thể:

Trong khi pháp luật đất đai chưa quy định đầy đủ về các chính sách kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái dưới tán rừng; các quy định về tách thửa đất nông nghiệp; kinh doanh theo mô hình du lịch farmstay phát triển một cách tự phát; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể lợi dụng để xây dựng lán trại trên đất rừng, đất sản xuất nông nghiệp phục vụ kinh doanh du lịch. Thậm chí một số chủ đầu tư có dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đã lợi dụng để quảng cáo sai lệch nhằm chuyển nhượng sản phẩm của dự án trái pháp luật.

Việc hình thành những mô hình này là một hướng đi hợp lý, nhưng tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mô hình farmstay có sử dụng đất để xây dựng cơ sở lưu trú trên đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất rừng, tạo nên hình thức sử dụng đất hỗn hợp trong khi pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định loại hình này.

Bên cạnh đó, việc hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất để làm mô hình farmstay cố xây dựng cơ sở lưu trú chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì có dấu hiệu vi phạm về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp.

Không chỉ thế, còn thiếu cơ sở trong việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án, bởi theo quy định đối với dự án có quy mô trên 5 ha phải lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 trong đó có tỉ lệ cơ cấu sử dụng đất rõ ràng nhưng đối với dự án dưới 5 ha không có quy định cụ thể các nội dung của dự án.

Ngoài ra, pháp luật đất đai chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lưu trú trên đất nông nghiệp. Việc đầu tư mô hình farmstay tự phát ở một số địa phương có thể không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

“Cửa sáng” tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Để phát triển du lịch nông thôn bền vững, tận dụng các tiềm năng, cơ hội, đồng thời bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống và môi trường sinh thái, du lịch nông thôn, đại diện Vụ Lữ Hành cho rằng, cần tập trung phát triển du lịch tại các địa bàn có điều kiện thuận lợi, khai thác thế mạnh nổi trội của khu vực nông thôn.

Phát triển hệ thống sản phẩm du lịch nông thôn có chất lượng, sáng tạo, khác biệt về văn hóa, cảnh quan sinh thái dựa trên lợi thế của từng địa phương, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đồng thời gắn với các thị trường mục tiêu, trong đó có thị trường khách du lịch nội địa. Hiện nay, nhiều điểm du lịch nông thôn có dịch vụ nghỉ dưỡng chất lượng cao, có sự kết nối với các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh,… Ngoài ra, phát triển phải hướng tới tăng chi tiêu và kéo dài thời gian lưu trú của khách du lịch tại khu vực nông thôn, hướng tới thị trường khách có khả năng chi tiêu cao.

Trước tiên, để giải quyết bài toán pháp lý này, theo đại diện Vụ Đất đai, mô hình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay) phát sinh từ nhu cầu thực tế, nhưng chưa có căn cứ quy định đầy đủ của pháp luật đất đai và một số pháp luật khác có liên quan. Việc hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan, tạo hành lang pháp lý cho loại hình kinh tế này phát triển đúng quy định của pháp luật.

Về chính sách pháp luật đất đai cần tiếp tục nghiên cứu về phân loại đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp; điều kiện tách thửa đất nông nghiệp theo loại hình farmstay; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình farmstay...

Được biết, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thiện Hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đã có quy định về việc sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích khác nhau.

Theo đó, người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đa mục đích, được sử dụng một diện tích đất theo quy định của UBND cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa nhưng không làm mất đi điều kiện cần thiết để trồng lúa theo quy hoạch, phù hợp với quy định của pháp luật; được sử dụng một phần diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.

Cũng tại Dự thảo quy đất sử dụng đa mục đích là đất được xác định mục đích sử dụng đồng thời kết hợp sử dụng với một hoặc nhiều mục đích khác có thể phân định được ranh giới hoặc không phân định được ranh giới của tùng mục đích sử dụng…