Bài dự thi viết về Thẩm định giá: Những hạn chế trong định giá BĐS để thế chấp tại ngân hàng và giải pháp khắc phục

Định giá giúp giảm nợ xấu lĩnh vực BĐS tại các ngân hàng

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng BĐS hiện đang tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Lĩnh vực BĐS đã được ưu tiên khá nhiều nếu xét trong góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế.

Thời gian qua, do ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 khiến nền kinh tế suy thoái, cùng nhiều chính sách thuế suất dẫn đến các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho tỷ lệ vay vốn bằng thế chấp BĐS tại các ngân hàng ngày càng gia tăng đối với phân vùng vay cá nhân.

Do người đi vay có nhiều sự lựa chọn nên họ có quyền lựa chọn những ngân hàng có lãi suất thấp, cho vay tỉ lệ cao hoặc có lợi nhất và chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu.

Cũng vì lý do này nhiều ngân hàng sẵn sàng đồng ý với những tư vấn giá có giá trị cao nhất trong các đơn vị thẩm định giá độc lập. Vì vậy, công tác định giá bởi các đơn vị thẩm định giá độc lập tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng.

Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản: Định giá BĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.

Định giá BĐS là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay.

Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấp đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp (bao gồm đất và tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hoạt động này ở một số tổ chức tín dụng, ngân hàng vẫn còn buông lỏng, quy trình, thành phần thẩm định tài sản chưa đầy đủ, một số trường hợp thiếu cơ sở pháp lý, nhiều tài sản giá trị thẩm định chưa chính xác, dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng cao và việc bán BĐS là nợ xấu đặc biệt khó khăn, nhiều trường hợp không thể thu hồi nợ. 

Đâu là hạn chế trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại?

Theo số liệu tại một số cơ quan Thi hành án dân sự cùng một số ngân hàng thương mại, một trong những nguyên nhân dẫn đến viêc thu hồi nợ xấu khó khăn là BĐS thế chấp khi thanh lý có giá trị thấp hơn nhiều lần so với thời điểm thẩm định.

Cụ thể giá trị được giải ngân cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế của tài sản hoặc việc xác định sai vị trí của tài sản thẩm định dẫn đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị tài sản.

Thứ nhất, việc định giá BĐS thế chấp bởi các công ty thẩm định giá độc lập tại nhiều ngân hàng hiện nay vẫn chưa được giám sát chặt chẽ và khách quan bởi các ban chính sách ngân hàng. Việc yêu cầu thẩm định giá đa phần được thông qua cán bộ tín dụng tự lựa chọn dựa trên quan hệ thân quen, một số ngân hàng có phòng thẩm định độc lập nhưng lực lượng cán bộ lại thiếu kinh nghiệm. Trong khi định giá là một ngành tương đối phức tạp, việc định giá BĐS được thực hiện bởi cán bộ tín dụng gây ra tình trạng kết quả thẩm định còn nhiều sai sót khiến ngân hàng đưa ra quyết định vay vốn sai.

Đồng thời, các ngân hàng chưa có một quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống nhất giữa các ngân hàng và các chính sách của ngân hàng khác nhau dẫn đến tình trạng cùng một tài sản nhưng ở các ngân hàng khác nhau thì định giá khác nhau.

Thứ hai, thị trường BĐS liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu thị trường. Có nhiều trường hợp giá biến động với biên độ lớn, tạo ra bởi những cơn sóng đầu cơ BĐS. Nhưng cũng có nhiều trường hợp giá sụt giảm do thị trường BĐS trầm lắng, hoạt động mua bán diễn ra hạn chế, quan hệ cung cầu bị bóp méo, chính sách của nhà nước về đất đai chưa hoàn thiện. Do đó, việc xét giá BĐS làm căn cứ tham chiếu định giá còn chưa chính xác, kết quả thẩm định có thể sai lệch lớn trong quá trình khách hàng vay tiền tại ngân hàng.

Thứ ba, thông thường các ngân hàng thương mại đều đánh giá giá trị BĐS thế chấp thấp hơn so với giá thị trường. Tỷ lệ ngân hàng ưa chuộng là 60% - 80% giá thị trường tùy khu vực tài sản. Việc công nhận và không công nhận công trình xây dựng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo chính sách của từng ngân hàng mà giá trị định giá BĐS cũng khác nhau. Điều này làm ảnh hưởng đến phần hạn mức vay vốn tối đa của khách hàng.

Thứ tư, việc không được tiếp cận với những cơ quan có chức năng trong việc quản lý đất đai dẫn đến sai sót về vị trí tài sản thẩm định. Nhiều khu vực phân lô, bán nền trước khi có bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 và việc phê duyệt quy hoạch mới của từng địa phương cũng là một trong những lý do ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. 

Một số giải pháp khắc phục

Thứ nhất, để đảm bảo tính khách quan cho các khoản vay, ngân hàng nên thiết kế phần mềm định giá riêng mang tính bảo mật thông tin cho các đơn vị thẩm định giá độc lập. Trong phần mềm này, những thông tin về đơn vị thẩm định giá độc lập có uy tín được ngân hàng lựa chọn sẽ được để ở trạng thái ẩn. Những cán bộ tín dụng khi có tài sản thẩm định là BĐS gửi thông tin tài sản để các bên đơn vị thẩm định giá độc lập đưa ra giá trị sơ bộ từ đó lựa chọn mức giá phù hợp để lựa chọn. Việc này hạn chế tối đa các cán bộ tín dụng tự lựa chọn những đơn vị thẩm định giá quen biết và giảm thiểu rủi ro do có sự “hỗ trợ” của các bên liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là BĐS.

Thứ hai, đối với những khu vực thị trường BĐS có biến động tăng giá lớn cần điều tra mở rộng tìm kiếm thông tin. Việc bó hẹp yêu cầu tìm kiếm tài sản trong khu vực có thể dẫn đến việc sai lệch giá trị do môi giới đất đẩy giá cao. Việc mở rộng tìm kiếm thông tin tại những địa bàn lân cận có những yếu tố tương đồng với tài sản định giá sẽ đưa ra cách nhận định về thanh khoản của tài sản tốt hơn từ cơ sở đó có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường của BÐS cần thẩm định giá.

Thứ ba, cần có giải pháp nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn của khách hàng, ngân hàng cần phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS. Cần thay đổi chính sách nhận tài sản thế chấp là BĐS thay vì chỉ nhận quyền sử dụng đất thì ngân hàng. Nên nhận toàn bộ tài sản trên đất, không nên vì giá trị đất không đủ khoản vay của khách hàng mà hỗ trợ giá trị đất bằng cách tham khảo giá trị công trình xây dựng, từ đó, tăng một phần vào đơn giá đất khiến sai lệch về giá trị đất.

Thứ tư, xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về vị trí, thông tin quy hoạch của BĐS thế chấp. Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết, vừa giúp lấy thông tin nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS. Bên cạnh đó, việc thu thập dữ liệu về tài sản thế chấp giúp giảm thiểu rủi ro về quy hoạch cho những tài sản thế chấp sau này cùng trục đường với những tài sản đã định giá.

Ngoài ra, cần đầu tư đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS cụ thể: Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc thảo luận giữa các đơn vị thẩm định giá độc lập với các phòng thẩm định của ngân hàng để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.

Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại...) và từng vùng cụ thể để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.

Các trưởng phòng thẩm định của đơn vị thẩm định giá độc lập nên thành lập bản đồ giá cho từng vùng, đi khảo sát trực tiếp và cập nhật giá của từng vùng địa bàn đặc biệt 06 tháng/lần đảm bảo việc nắm rõ địa bàn và biến động bất thường ở những vùng đó.

*Tác giả: Lê Quang Sơn- Công ty Cổ phần thẩm định giá Thành Đô

(Bài viết đã được Tòa soạn biên tập lại)