Bài dự thi viết về Thẩm định giá: Một vài khuyến nghị về thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự

Quyền yêu cầu của đương sự về thẩm định giá tài sản theo pháp luật tố tụng dân sự

Khi Bộ luật Tố tụng Dân sự được ban hành vào năm 2015, Điều 104 quy định về định giá bất động sản. Điều này đề cập đến giá trị thị trường của tài sản đang được thẩm định. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 02/2014, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và các Văn bản hướng dẫn không xác định cụ thể giá trị thị trường của giao dịch bất động sản không phải là kết quả của giao dịch. Bởi khi chuyển nhượng, người dân thường đưa ra mức giá thấp, không đúng với giá thực tế trên thị trường và không cung cấp giá chính xác cho hội đồng thẩm định, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Vì vậy, không phải lúc nào hội đồng xếp hạng cũng có thể định giá được. Mặc dù nhiều vụ việc được tòa án quyết định xác định giá thị trường nhưng các đương sự vẫn khiếu nại về giá cả và đa số họ cho rằng giá của hội đồng định giá thấp.

Mặc dù cơ quan công tố phải tham gia đánh giá của Hội đồng thẩm định ngay từ đầu và phải có mặt trực tiếp nhưng Bộ luật tố tụng dân sự 2015 lại không có quy định nào về việc truy tố. Các thành viên có thể tham gia vào giai đoạn này. Để làm được điều này, cơ quan công tố và tòa án phải ký Quy chế phối hợp trong lĩnh vực dân sự, trong đó nêu rõ những vụ việc mà kiểm sát viên sẽ tham gia và phối hợp. Đây là cơ sở giúp kiểm sát viên trực tiếp theo dõi hoạt động tố tụng của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án và đảm bảo việc định giá hiện trường của Tòa án phù hợp với hiện trạng và giá trị tài sản. Từ đó, kiểm sát viên có thể đánh giá một cách toàn diện, chính xác và khách quan việc giải quyết vụ án dân sự. Tuy nhiên, qua xem xét việc định giá tài sản của tòa án, nhận thấy vẫn còn tồn tại một số khó khăn, trở ngại, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, dẫn đến kháng cáo kéo dài.

Một số vướng mắc về thẩm định giá tài sản theo pháp luật tố tụng dân sự

Một là, xét theo giá trị thị trường của tài sản, quyền sử dụng đất là tài sản chung trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp hôn nhân. Vì vậy, nếu muốn làm sáng tỏ tường tận những trường hợp như nêu trên thì cần phải ước tính giá trị tài sản là quyền sử dụng đất, vì không phải trường hợp nào cũng phù hợp để phân chia quyền sử dụng đất (theo hình thức hiện hành) áp dụng cho tất cả các bên, nhưng hầu hết các bên chỉ có quyền phân chia quyền sử dụng đất của một bên và thanh toán phần chênh lệch cho bên kia, và trong một số trường hợp, trên cơ sở đó, bạn cũng có thể cần phải ước tính giá trị tài sản của mình. Điều này chỉ đơn giản tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc bên kia phải bồi thường theo giá thị trường và chi phí pháp lý trong trường hợp sơ suất.

Hai là, các đương sự có thể gây khó khăn, định giá, can thiệp vào hoạt động thẩm định của Hội đồng; Giá tài sản. Khi tòa án tiến hành định giá tài sản, các bên kiểm soát tài sản không sẵn lòng hợp tác và thường có những hành động bất lợi, cản trở hoạt động định giá, chẳng hạn như từ chối quyền tiếp cận tài sản định giá của hội đồng định giá. Điều 9 Nghị quyết số 04/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định thi hành nhiều quy định về chứng cứ, chứng minh của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi. Được bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (Quyết định số 04/2022), ngoài những nội dung khác quy định các trường hợp có hành vi mâu thuẫn, phá hoại của người tham gia tố tụng hoặc người khác tại phiên tòa. Nếu Tòa án không thể vào hiện trường để điều tra, giám định vì đương sự đã đóng cửa hoặc rời đi thì không thể xác định rõ ràng hành động này có cản trở quá trình tố tụng hay không. Về vấn đề này, các hành vi cản trở khác của người có thẩm quyền đã được quy định tại Quy định số 02/2022/UBTVQH15 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng.

Ba là, đó là chi phí định giá tài sản. Nếu cần phải định giá tài sản, luật yêu cầu nguyên đơn phải trả trước chi phí thẩm định giá tài sản. Theo Điều 155, 163 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tiền tạm ứng chi phí thẩm định giá tài sản là số tiền mà Tòa án tạm thời yêu cầu để thực hiện việc thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có văn bản quy định chi phí thẩm định giá tài sản hay số tiền mà các thành viên ban cố vấn phải chi ra, hay cung cấp thông tin cụ thể về chi phí sẽ phát sinh cho hoạt động thẩm định giá. Trong khi đó, cơ quan công tố không có cơ sở để điều tra vụ việc này. Trong nhiều trường hợp, tòa án phải tiến hành điều tra tại chỗ, giám định lại. Trong trường hợp này, những sai sót trong khâu kiểm tra hiện trường, đo đạc thực tế, thẩm định giá không phải lỗi của nguyên đơn mà là trách nhiệm của nhà thầu và không phải lỗi của nguyên đơn. Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 không quy định nghĩa vụ nộp phí định giá tại chỗ hoặc chi phí thẩm định giá khi việc định giá hoặc định giá lại tại chỗ cần được thực hiện, dừng hoặc sửa đổi.

Bốn là, về thời điểm đánh giá lại. Căn cứ Điều 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về xác định giá và thời hạn hiệu lực. Kết quả đánh giá sẽ có trong tối đa 6 tháng. Nếu thời hạn trên đã qua, giá sẽ cần được đánh giá lại từ đầu để xác định chính xác giá trị của tài sản. Vì vậy, trong quá trình thẩm định giá tài sản và xét xử sau khi kết thúc vụ án, tòa án có thể phải tạm hoãn phiên xét xử vì nhiều lý do. Tài sản có thể cần được đánh giá và thẩm định giá lại cho đến khi quá trình này kéo dài hơn sáu tháng. Trong trường hợp này, vẫn chưa rõ ai sẽ chịu trách nhiệm về mọi chi phí phát sinh nếu giá tăng.

Một số khuyến nghị về thẩm định giá tài sản theo pháp luật tố tụng dân sự

Đầu tiên, trước khi tiến hành, để khắc phục tình trạng bạn không biết cách xác định giá thị trường hoặc hội đồng định giá chỉ dựa vào khung giá do UBND tỉnh ban hành mà không đưa ra mức giá sát với giá thị trường. Như vậy, nên tham khảo giá địa phương trong một phạm vi nhất định hoặc căn cứ vào giá trị tài sản do các bên cung cấp để phân chia giá trị trung bình. Trước khi định giá, hậu quả của việc định giá, chuyển nhượng tài sản phải được giải thích rõ ràng cho các đương sự để họ đưa ra mức giá hợp lý. Hội đồng định giá sẽ chỉ định giá theo khung giá khi đã thu thập được đầy đủ bằng chứng cho thấy khung giá đó sát với giá thị trường và các tài liệu thu thập được để cung cấp bằng chứng phải kèm theo thư định giá tài sản. Tài sản và kết luận thẩm định giá tài sản được thông báo cho tòa án và các đương sự.

Thứ hai, để khắc phục sự phản đối của các đương sự trong hoạt động thẩm định giá tài sản, cần có sự phối hợp hành động giữa hội đồng định giá, tòa án, chính quyền địa phương và lực lượng công an thành phố. Nếu có người thực hiện hành vi gây thiệt hại cho người thì Hội đồng định giá phải yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc người đó thực hiện hành vi đó theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Điều 20, Khoản 2, Khoản c Quy định số 02/2022 quy định mức phạt từ 500.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi “không thực hiện quyết định thẩm định giá hoặc cản trở việc thực hiện” thẩm định giá tài sản. Đây là hình thức xử phạt đầu tiên buộc nguyên đơn phải chịu trách nhiệm về việc không tuân thủ quyết định của tòa án.

Thứ ba, cần xây dựng các quy định pháp luật liên quan đến mức chi phí của các thành viên hội đồng và các khoản thu, chi đối với một số trường hợp thẩm định giá liên quan đến một số tài sản nhất định. Nếu việc đánh giá lại hoặc đánh giá tại chỗ là cần thiết mà không phải do lỗi của bất kỳ ai tham gia vào quá trình này thì cần có quy định cụ thể về người phải chịu chi phí thẩm định giá.

Cuối cùng, để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ tình trạng thâm hụt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở tài chính địa phương, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ liên tục cập nhật giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế sẽ được đánh trên diện tích đất tương ứng với từng vị trí trong khu vực để hội đồng thẩm định lấy làm tài liệu tham khảo trước khi đánh thuế. Thẩm định giá chính xác và đảm bảo mọi hoạt động thẩm định giá sau này được kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo việc giải quyết vụ việc được chính xác, khách quan, ít ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người có liên quan.