5 rủi ro chính sách cần tránh của các dự án token bất động sản

Khái niệm token hóa không còn quá xa lạ trong thời đại của nền kinh tế số như hiện nay. Dự án token đầu tiên với với đồng đô la Mỹ (USD) là vào tháng 7 năm 2014, khi iFinex ra mắt RealCoin dưới dạng token trên blockchain để chuyển đổi lượng tiền USD trong tài khoản ngân hàng của mình.

Kể từ đó, đã có nhiều dự án token hóa tiền USD dưới các hình thức khác nhau. Từ nỗ lực của MakerDAO vào tháng 12 năm 2017 trong việc đúc token để xác nhận danh mục USDC, Pax Dollar (USDP), Ethereum (ETH) và Wrapped Bitcoin (WBTC) và các loại tiền điện tử khác, cho đến 2 dự án đình đám Iron Finance và Terra Project để token hóa đồng USD theo thuật toán bằng các Iron và UST Tokens vào tháng 3 năm 2021 và tháng 9 năm 2020.

Mặc dù có rất nhiều dự án đã token hóa mọi loại tài sản từ vàng, trái phiếu, quỹ, công ty, ô tô, du thuyền, rượu, dầu, tín chỉ carbon và thậm chí cả cổ phiếu, nhưng không có gì nổi bật bằng bất động sản về quy mô thị trường tiềm năng. Mới đây, Savills Singapore đã công bố Sách trắng với chủ đề “Vượt qua những rủi ro khi đầu tư token bất động sản”. Trong đó, các chuyên gia đã phân tích kỹ lưỡng những rủi ro của các mô hình token bất động sản hiện nay cũng như đưa ra nhiều khuyến nghị cho nhà đầu tư để đảm bảo các nhà đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn và sáng suốt nhất.  

Xu hướng token hóa bất động sản

Theo Nghiên cứu của Savills, tổng giá trị bất động sản toàn cầu đạt 326,5 nghìn tỷ USD vào năm 2020. Ngược lại, thị trường thu nhập cố định toàn cầu duy trì ở mức 126,9 nghìn tỷ USD vào năm 2021, trong khi thị trường chứng khoán toàn cầu ước tính ở mức 124,4 nghìn tỷ USD vào năm 2021, và tổng giá trị đồng Đô la Mỹ đang lưu hành ở mức 40,8 nghìn tỷ USD vào năm 2021. Giá trị thị trường tiềm năng của bất động sản cao gấp 1,1 lần giá trị thị trường kết hợp của thu nhập cố định toàn cầu, chứng khoán toàn cầu và Đô la Mỹ, khiến bất động sản trở thành ‘chén thánh’ của tất cả các dự án token.

Token bất động sản đã thu hút sự chú ý của thế giới vào năm 2018 với việc token hóa Khu nghỉ dưỡng St. Regis Aspen của Elevated Returns. Việc token hóa đã huy động thành công 18 triệu USD cho 18,9% cổ phần của khách sạn nghỉ dưỡng bằng Aspen Coins và thu hút rất nhiều sự sự quan tâm, hào hứng của thị trường.

Một dự án token bất động sản tương tự được gọi là RealT được thực hiện vào năm 2019 với các tài sản bất động sản trên khắp nước Mỹ như Detroit, Cleveland, Chicago, Toledo và Florida với tổng trị giá hơn 50 triệu USD được token hóa. Vào năm 2022, dự án token bất động sản có tên là CitaDAO đã sử dụng mô hình tài chính phi tập trung (DeFi) và token hóa một tài sản ở Singapore với giá cao hơn giá trị thực tế. Điều này đã chứng minh rằng bất động sản được mã hóa có thể được định giá cao hơn so với giá trị trong thế giới thực của chính nó.

Các dự án này có sự phát triển đa dạng về vị trí địa lý, loại hình bất động sản, cấu trúc pháp lý, tính thanh khoản, công nghệ, mô hình hợp tác và vốn đầu tư nhưng đều công khai các điểm mạnh giống nhau như điều kiện tham gia dễ dàng, đa dạng, hiệu quả và minh bạch.

Tăng tính thanh khoản cho bất động sản

Những lợi ích của việc token hóa bất động sản đang ngày càng được phổ biến rộng rãi. Về bản chất, bất động sản là tài sản có có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của token hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

Quy trình một giao dịch bất động sản điển hình từ lúc rao bán đến khi hoàn tất chuyển nhượng cần vài tuần, thậm chí với một dự án lớn (toàn bộ tòa nhà văn phòng hoặc khu trung tâm thương mại) có thể mất nhiều thời gian hơn.

Việc token hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp hơn đáng kể.

Token hóa bất động sản cũng giúp ‘dân chủ hóa’ cơ hội đầu tư vào thị trường này. Việc mã hóa giúp tăng cường khả năng tiếp cận và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nền tảng tài chính khác nhau, loại bỏ trở ngại chính khi tham gia thị trường đầu tư bất động sản nhờ chi phí phải chăng hơn.

Token hóa bất động sản còn giúp các nhà đầu tư có quyền tham gia thị trường bất động sản toàn cầu hơn với chi phí giao dịch thấp hơn đáng kể.

5 rủi ro chính của các dự án token bất động sản

Mặc dù token hóa bất động sản cho thấy nhiều lợi ích nhưng một số dự án thất bại như Terra UST cho thấy nó cũng tiềm ẩn những rủi ro.

1. Rủi ro ‘De-tokenisation’

De-tokenisation (chuyển đổi từ token về giá trị thực tế) là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo giá trị của mã token.

Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, nợ nần hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất kỳ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản.

Điều này đảm bảo không xảy ra trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động với giá rẻ hơn.

Rủi ro Đối tác

Rủi ro đối tác là khả năng hoặc xác suất một hoặc nhiều bên trong giao dịch không thể thực hiện bổn phận của họ trong thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự thất bại gần đây của FTX, Celsius, Babel Finance, Voyager Finance, BlockFi, Hodlnaut, 3 Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác là một lời nhắc nhở liên tục về rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi).

Rủi ro Thanh khoản

Khái niệm về tính thanh khoản cũng liên quan đến việc ngân hàng rơi vào tình trạng không đủ tiền khi khách hàng rút tiền ồ ạt, điển hình là trường hợp gần đây của Ngân hàng Silvergate và Ngân hàng Silicon Valle. Các danh mục bất động sản thậm chí có tính thanh khoản thấp hơn danh mục cho vay và mất nhiều thời gian để bán hơn.

Rủi ro Pháp lý

Các cơ quan quản lý đã rất quan tâm đến tài sản kỹ thuật số trong những năm gần đây do nhiều trường hợp sụp đổ đột ngột của một số nền tảng dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này đã dẫn đến việc quản lý giám sát chặt chẽ hơn cũng như những trao đổi quy mô lớn về loại tài sản này.

Hầu hết các lo ngại về quy định liên quan đến việc lạm dụng tài sản tiền điện tử cho mục đích tội phạm như rửa tiền. Yêu cầu về phòng chống rửa tiền (AML) và Tổ chức Hành động Tài chính (FATF) là bắt buộc với mỗi dự án tiền ảo. Các cơ quan quản lý cũng dành nhiều nỗ lực tập trung vào lĩnh vực này để đảm bảo rằng không gây nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng truyền thống, dẫn đến thiệt hại rộng rãi cho các tổ chức tài chính.

Rủi ro Cơ sở Hạ tầng

Rủi ro cơ sở hạ tầng là khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó.

Đối với hầu hết các dự án token thường sẽ phải đối mặt với các rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm một cách kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng

Mô hình token hóa không phải là là điều gì quá mới mẻ, nhiều dự án đã thành công trong một thời gian tương đối ngắn và token hóa bất động sản chắc chắn sẽ mở ra một kỷ nguyên đổi mới mới cho ngành bất động sản.

Mặc dù những lợi ích mà token hóa bất động sản cam kết đem lại đã được minh chứng trong những năm qua nhưng các nhà đầu tư vẫn phải phải nhận thức được các rủi ro để tránh bị che mắt bởi các lỗ hổng dẫn đến sự sự sụp đổ của Terra Project của Do Kwon hoặc FTX.

Được biết, trong thời gian tới, Savills sẽ phân tích sâu hơn về từng rủi ro chính trong quá trình token hóa bất động sản được nhắc đến trong tài liệu này, bao gồm: rủi ro de-tokenisation; rủi ro đối tác; rủi ro thanh khoản; rủi ro quy định; và rủi ro cơ sở hạ tầng.

Savills hy vọng các nhà đầu tư sau khi trang bị nhưng kiến thức này sẽ tự tin hơn vào khả năng thẩm định của họ và đưa ra quyết định sáng suốt hơn khi tham gia vào các cơ hội đầu tư token bất động sản. Từ đó, giảm thiểu rủi ro và nâng cao lợi nhuận phù hợp với mức độ rủi ro tương ứng.